内容摘要：今年上海首批“土拍”将于2023年4月18日开始举行。青浦区有3幅地块出让，总面积为24.39万平方米，最高房地联动价高达69500元/平方米，起拍价总计为109.91亿元人民币。
近日，上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字[2023]第028号）发布，即本年度上海市首批“土拍”集中出让地块公告。
本次出让地块涉及浦东新区、徐汇区、静安区、普陀区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、金山区11个地区共计19幅国有建设用地使用权出让。
首批19幅出让地块总用地面积高达约94.41万平方米（约1416亩），起拍价合计约483.41亿元人民币。
首批“土拍”青浦3幅地块分布图
其中，青浦区这次有3幅地块出让，它们分别是：青浦区盈浦街道竹盈路南侧17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地块（下文简称“竹盈路南侧7+1地块”）；青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块；青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块。
下面我们来梳理一下青浦区这3幅出让地块的特点：
出让面积：
拟出让地块总面积为24.39万平方米，占了整个首批供应量的25.83%，是上述所有11个区中供应面积最大的。
起拍价：
盈浦街道竹盈路南侧8宗地块
本次拟出让的3幅地块起拍价总计为109.91亿元人民币，其中“竹盈路南侧7+1地块”起拍价约为64.62亿元人民币；龙联路北侧07-02地块为17.61亿元人民币；小涞港西侧52-20地块为27.67亿元人民币。
隶属板块：
这次青浦区出让的3幅地块可以说都是热门板块，其中盈浦街道“竹盈路南侧7+1地块”位于新城中央商务区先行启动区板块，是青浦新城1+3重点打造的区域之一。
西虹桥龙联路北侧07-02地块区位图
另外2幅地块，即西虹桥龙联路北侧07-02地块和西虹桥小涞港西侧52-20地块均位于虹桥主城片区板块。
房地联动价方面：
西虹桥小涞港西侧52-20地块区位图
青浦区房地联动价再次刷新新高，达到了69500元/平方米。
青浦的3幅地块中西虹桥小涞港西侧52-20地块房地联动价最高，为69500元/平方米。这个价格比同期同板块的龙联路北侧07-02地块要高出5500元/平方米，该地块房地联动价为64000元/平方米。
另外，去年同属虹桥主城区板块的“卓路南侧52-04地块”房地联动价为63000元/平方米。
目前，徐泾镇已出让地块中最高房地联动价是64000元/平方米，其位于虹桥商务区拓展区，是去年7月，上海市第二批次“土拍”出让地块“双联路北侧B6-01地块”。本次小涞港西侧52-20地块房地联动价高出了该地块5500元/平方米。
不过上述住宅地块容积率不尽相同，本次出让的“小涞港西侧52-20地块”容积率仅1.2，而上述提到的另外两幅已出让地块容积率均不低于1.7。
“小涞港西侧52-20地块”产品上可以做成低密度洋房或者部分别墅产品。
同一地区低容积率与高容积率房地联动价价差“5000元/平方米”左右似乎有先例可循，去年的第三批“土拍”中，容积率1.2的青松路西侧H3a-01、H3b-01地块房地联动价为50000元/平方米，高出了同期一路之隔的种畜场河西侧08-11地块5000元/平方米，其容积率为1.6。
住宅供应量：
青浦本批次3幅住宅地块供应普通商品房套数下限为3864套，该数据摘自本次出让文件中，这与我们上次报道的3873套有些差异（该数据摘自片区控规）。
其中，新城中央商务区竹盈路南侧7宗住宅打包地块（除20-01地块为办公楼外，其余7幅均为普通商品房）2840套；出让文件显示，可根据实际建设方案进行容积率统筹平衡；在容积率统筹平衡的基础上，各地块住宅套数可同步进行平衡，但不得少于7个住宅地块的总住宅套数。
原上位规划控规控制性指标截图
龙联路北侧07-02地块为350套，相比原控规的“191套”增加了159套。
原上位规划控规控制性指标截图
小涞港西侧52-20地块为674套，其相比原控规的“842套”减少了166套。
保障性住房占比：
出让文件显示，3幅地块均按要求配建了保障性住房，均占合同项下出让宗地范围内规划总住宅建筑面积的 5 %以上。其中竹盈路南侧7宗住宅打包地块配建保障性住房面积为15887.49 平方米以上；龙联路北侧07-02地块为2480.52平方米以上；小涞港西侧52-20地块为3790.94平方米以上。
受让人需将上述配建保障性住房按规定无偿移交给青浦区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。
套型比例：
本次拟出让的3幅地块内中小套型住宅建筑面积均不得低于相应地块住宅总建筑面积的60 %。
其中，竹盈路南侧7宗住宅打包地块为190649.91 平方米以上；根据《住宅设计标准》规范规定，该些地块中小套型户型面积为不大于100平方米。
龙联路北侧07-02地块内中小套型住宅建筑面积总量为29766.24平方米以上，该地块中小套型户型面积为不大于100平方米。
小涞港西侧52-20地块内中小套型住宅建筑面积总量为45491.26平方米以上，该地块中小套型户型面积为不大于90-95平方米。
交付标准：
据出让文件显示，本次拟出让的3幅住宅地块均为100%全装修交付（含保障性住房）。
特别约定：
竹盈路南侧8地块受让人出资代建配套设施分布图
按照目前的住宅出让地块操作模式，都会将周边的一些配套绑定、纳入出让协议中，由受让人出资代建后无偿交由相关部门，这次也不例外。
其中竹盈路南侧7+1地块，跟我们此前的报道预判完全一致，出让文件显示，受让人需同期出资建设以下设施，并无偿交付给相关部门：
1、21-02地块幼儿园，用地面积：7051.6平方米，规模为15班（包含12个幼儿班、3个托班）；
2、21-03社区级公共设施用地，用地面积：5859平方；
3、23-01地块公共绿地、公交场站用地，用地面积：7457.1平方米；
4、宗地周边道路；
5、17-02地块公共绿地，用地面积：1127.9平方米。
另外，出让文件规定，受让人应当按出让年限持有建筑面积不低于100%（计69357.9平方米）的办公物业， 即20-01地块办公楼。
受让人确需转让20-01地块办公物业的，经出让人同意后还应满足一定条件。
龙联路北侧07-02地块，出让文件规定，由受让人出资建设07-01地块公共绿地、土地面积833.6平方米，建设标准不低于1000元/平方米，建成后无偿移交给青浦区徐泾镇人民政府。
小涞港西侧52-20地块出资代建配套设施分布图
小涞港西侧52-20地块，出让文件规定，受让人将按要求同期出资建设以下配套设施，并无偿交付给相关部门：
1、52-26地块幼儿园，土地面积6326.6平方米，规模为12班（包含9个幼儿班、3个托班）；
2、52-24、52-21地块公共绿地，其中52-24地块土地面积2798.2平方米，52-21地块土地面积5451.7平方米。
上述每幅出让地块的详细指标和周边配套，请点击查阅我下面上期文章或视频：
重磅！青浦成为最大供应量区，上海今年首批19幅“土拍”地块公布
@大青浦房谈绘制，点击放大看
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