大家好，中国房地产20年火了20年，现在真的不行了。但是大佬说，我们住宅已经基本上到位了，城市化进程也很快了，我们已经骗了20年，我们可以转型商业地产运营。但是转型成功的企业，商业地产的有几家，万达是一家，还有谁运营的很好的？但是没有转型的，继续在住宅市场扎根的还是过得很滋润的。
现在目前出问题的开发商，大部分都是接手了商业文旅，砸在手里的。现在这种情况只有大千4小干。目前我们可以看到现状的，头部的房地产开发商经营困难的，问题的都是被国企并购，或者是地方企业，龙头企业把它收购过来。日子很煎熬，但是市场还是要继续。杭州土地拍卖，又进账了200多亿。所以说市场还是要继续，分化是非常严重的。投资房地产一定是在一线城市和1.5线城市，目前的二线核心的城市里面，省会城市占主要比例，其他城市就没有必要再讨了，有一套就可以住了。
商业地产买的不是他的溢价有多少，是买的他的保值性有多少，而且是租赁长期的收益。你买一个商铺买一个写字楼，不要看你10年会有多少收益，要看你未来20年以后是什么收益。
我们打个比方，上海的南京西路，惠德丰美容镇广场，恒隆广场这些老牌的，或者是九几年拿的地。当时的注定是多少钱呢？两三块钱。10块钱打底，回报率多少？20%有了。
所以说老牌的开发商，港资的开发商，他们是拿了一个物业是长期持有。房地产再不行，李嘉诚为什么不把北京的东方广场卖掉不可能的，一年可以收100亿的租金，特别有必要卖吗？
大家投资生意理财，这几年租金下行是市场环境影响。所以说，不要把眼光看那么短，长期持有的时候，以后的收房租是你，以后退休的基本保障。不要看短期的利益要看长期的发展。所以说这一点大家可以看清楚，商业地产不买你的钱往哪里去，没地方去。中国的股市在改革，我们可以看到未来5-10年马爸爸回来证明，国家的核心的开放是力度很大的。这一点毋庸置疑，外部环境不行，就看内部的消通和拉动。
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