华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 苗诗雨 李未来 北京报道
随着招股书更新数据的公开，珠海万达商管波折的上市之路能否明朗化？
在递交招股书的第六个月，珠海万达商管传出了申请材料失效的消息，这也引起了各界关注。一时间，业内外充斥着对于万达商管上市进程的疑问和好奇。
面对市场的疑问，万达商管相关负责人向《华夏时报》记者表示，“当前上市材料已更新补充，一切内容以招股书为准。”而这一次，很难说万达商管不是有备而来，在4月22日更新的招股书中，万达商管规模及经营情况较6个月以前均有所提升。
IPO一波三折
回顾万达商管的上市之路，的确算不上容易。
从港股退市到转战A股，再到重新赴港上市，万达商管用了6年。6年时间里，万达商管从前身万达商业转型，经历了私有化退市、股债双杀、上市摸索后，万达商管最终敲定了轻资产化运营的商业发展思路。
事实上，在2016年万达商业从港交所退市转战A股后，市场很长一段时间都认为这将会是其上市的“最终归宿”。
期间，由于公司性质的界定，万达商业为顺利上市还更名为了万达商管，但直至2021年，万达商管的A股上市梦也未能如愿，在2021年3月，万达商管宣布撤离A股，并表示将再度申请赴港上市。而为再次冲击港股，新的上市主体珠海万达商管也在同月成立。
随后2021年10月21日，万达商管向香港联交所递交了招股说明书。至此，万达商管6年的上市执念以再度赴港上市暂告一段落。
但在向港交所递交招股书后的6个月后，万达商管的上市申请材料传出失效消息。万达商管相关负责人向《华夏时报》记者表示，“目前申请材料已经补充更新完成，上市进度尚在推进，一切以招股书披露内容为准。”
《华夏时报》记者查阅有关信息后也发现，香港上市规则显示，递交IPO资料后超过6个月未完成聆讯过程会显示为失效，香港联交所认为原申请六个月到期后三个月内重新递交，属于原申请的延续。
再表上市决心
事实上，在申请材料失效的第二天，万达商管便对招股书进行了更新补充。而在这份更新的招股书之中，万达商管也再度向市场表了决心。
万达商管更新后的第一张“王炸牌”便是对赌协议的完成。2021年10月，万达商管在招股书中与其他投资者约定，将保证2021年预估实际净利润、2022年及2023年扣除非经常性损益的经审计净利润分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。而按照万达商管更新后的招股书显示，2021年万达商管已完成对投资人承诺的净利润目标。
其次，在管规模的增长也是此次更新后招股书的较大变化之一。截至2021年12月末，万达商管总在管项目增加至417个，在管面积由2021年6月30日的5416.9万平米上升至2021年年末5895.4万平米。在储备项目上外拓明显，截至2021年年末的161个储备项目中，来自独立第三方业主占比86.3%，为139个。
从招股书情况来看，万达商管目前的管理模式分别为租赁运营模式和委托管理模式。截至2021年年底，万达商管委托管理模式收入占总收入70.2%，收入约为164.82亿元，同比增长86.49%，毛利率高达48.2%，租赁运营模式方面的毛利率为36.9％。
此外，更新的招股书也显示，万达商管的负债压力也有所下降。截止2021年年底，万达商管的资产负债率为70.9%，较上半年的80.4%降低近10%；同时流动比率也由2021年6月末的1.2增长至2021年12月末的1.3。
可以说，在重新赴港上市这件事情上，万达商管此次决心回归可谓底气十足。
轻资产新出路？
《华夏时报》记者发现，在推进上市的同时，万达商管轻资产动态也更加活跃。
2022年2月，万达商业集团接管了一家山西房企田森集团的商业项目；3月28日，鑫苑集团与万达集团签署合作协议，将在商业管理、资产管理等领域合作；4月1日，建业集团与万达集团签署战略合作协议，建业集团将通过此次合作将旗下若干商业项目10年左右的运营权交予万达，代价为7亿元。
其中，《华夏时报》记者从鑫苑集团方面了解道，4月15日万达集团华北发展部已与鑫苑集团河南区域公司、鑫苑商管郑州区域公司落实了战略协议约定内容，并对鑫苑郑州当地部分项目进行了考察。
“万达商管的轻资产化发展实际是以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式。”中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长袁帅在接受《华夏时报》记者采访时表示，从提升企业资产流动性，进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展，提升净资产回报率（ROE）进而在短期内提升业绩的角度而言，商业地产企业的轻资产化是十分必要的。
在袁帅看来，商业地产从“买买买”的重资产模式转型为轻资产，在商业空间同质化严重的今天，已然成为了商业地产转型或者破局的必经道路。而伴随重资产管理向轻资产转型，赚取资产收益到收获服务增值，将以不可逆转的趋势洗礼商业地产市场。
眼下，万达商管的轻资产化依然行驶在快车道。据悉，4月19日万达集团接连拿下北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权，合作方式均为轻资产。
但另一方面，在轻资产快跑的同时，万达商管上市的压力也不容忽视。
万达商管在招股书中披露，有部分商业管理项目或产生亏损，其中2019年、2020年及2021年，分别有53家、65家及19家项目子公司分别亏损约2.32亿、3.93亿及0.78亿。并在招股书中对此表示道，若该等商业广场持续产生亏损，公司的经营业绩及财务状况可能会受到不利影响。
《华夏时报》记者还从万达集团某区域高管处了解到，由于疫情影响，目前该区域万达广场的出租率不及往年，租金收入也受到了较大影响。
按照更新后的招股书数据显示，万达商管的417个总在管项目中，万达广场的数量占到了380座，仅2021年，万达商管来自母公司拥有的商业广场项目收入就占到了同期商业运营服务收入的69.8%。可以说，若上述区域情况存在普遍性，那么2022年万达商管的经营仍是面临有一定压力的。
这在一定程度上也意味着，在经历了此次“顿挫期”后，万达商管的上市之路或许仍要“好事多磨”。
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