房价飞涨，利率上浮，限购限售，炒房的风险越来越高，赚钱越来越难，除了炒房楼市还有没有其他赚钱途径呢，今天老司机就来聊一个不太热门的赚钱方式--房产项目跟投。
1、▏什么是跟投
开发商开发项目，前期需要不小的投入，大头就是土地款，除此之外还有勘探设计费、前期工程费、营销推广费等等。为了减轻融资压力，也为了激励员工，有些房产公司会把某个开发项目的5-15%的股份划出来，让员工进行投资入股。项目开售回本之后返还投资款，项目销售达到某个比例如90%时结算投资收益，这种员工入股项目最后分享收益的模式就是跟投。
国内大开发商如万科、碧桂园、恒大、绿地等都引入了跟投，据称前100强中超过一半的公司都采用了跟投，可以说跟投已经成为大开发商的标配。
2、▏回报率惊人
相对其他行业，房地产开发的利润率仍然是高的，特别是近几年房价猛涨，一些地价较低的项目利润非常可观，跟投的投资回报也是高得吓人。据称一些杠杆跟投的年化回报率超过100%，相对稳健的跟投回报率也达到40%以上，大公司项目滚动开发，跟投也跟着滚动，算下来回报率往往都在60%以上。
曾经有媒体报道有房产公司的区域老总，押上全部身家跟投，一年赚了一个亿，比很多做老板的赚得多多了。
3、▏如何跟投
跟投往往都是开发公司内部行为，仅仅面向内部员工，外人想要投资必须通过员工的名义间接投资。所以如果你有做开发的朋友，他们公司又有项目在做跟投，不妨多了解一下，说不定就是一次很好的赚钱机会。
今年是房企偿债高峰年，金融监管又特别紧，预计今年下半年开发商的资金会更吃紧，更多的项目会采用跟投模式，或许有专门的跟投基金发行。
4、▏风险提示
投资有风险，跟投也不例外，相对其他投资，房地产项目的跟投风险整体来看是不大的。首先一点是房价有政府背书，从政策面来看政府是不希望看到房价下跌的。其次，开发商出于内部激励的需要，也会设置比较优厚的回报方案，比如项目回本即返还本金，优先分红等等。
如果对投资的项目有一定的了解和把握，对开发商的实力背景有信心，跟投是一个不错的选择，在老司机看来，现阶段跟投比炒房的风险小得多。
5，房产众筹
房地产搭上“众筹”快车道，开发商要向你借钱盖房子了。
6月8日，万达联手快钱推出“稳赚1号”的互联网金融产品，只需1000元，你便可以享受万达广场净物业收入及资产升值双重收益。5月29日，平安好房与碧桂园联合发布了国内首个 “开发”众筹项目——“碧桂园-平安众筹建房”。项目将以“一平方米”作为众筹单位，你只需以极小的投资便可坐拥房产升值及投资收益。
平安好房CEO庄诺告诉《东地产财经周刊》（东地产微信号：dongdichan）记者，众筹建房可以很好的解决开发商营销及融资难题，他断言众筹可以突破传统房地产的开发运营模式。
不过中筹网金董事长唐人指出：“众筹建房有一个很关键的因素，就是投资人的资金投进去之后，两三年是没有收益的。”该如何解决这个问题，他提到股权众筹或许会是一个突破口。
值得注意的是，在国内，目前股权众筹并没有合法化，相关的法律条文和试点方案正在加紧制定和修改。这也是为什么众多众筹产品被包装成了金融产品，因为做成金融产品就避开了股权众筹的监管。
“众筹有风险，投资需谨慎。”这是庄诺强调的最多的一句话。他所说的风险，是众筹基于互联网金融理财产品属性的涨跌逻辑，没有理财产品是稳赚不赔的。另外的隐性风险是，如果房价下降，资产无疑将缩水。股权众筹的风险
众筹，很多解释，官方没有完整的定义。
为什么说股权众筹涉嫌违法，因为股权众筹不能突破200人、合格投资者投资100万以上。但互联网是碎片化、屌丝化的，众筹人多，三人成众，很多时候是超越了200人。
“传统金融是高大上，对于投资金额、人员、收益都有规定。我们希望互联网众筹能够改变这一状况。虽然现在还没改，但也没说不能尝试。”庄诺告诉记者。
股权众筹合规化正在加速推进——继2015年年初首批8家股权众筹平台申请成为中国证券业协会会员后，6月5日，证监会新闻发言人张晓军透露，在深入调研的基础上，目前已初步形成了股权众筹试点方案，正在履行必要的程序。
“我们现在不是纯粹的股权众筹，有两个阶段，当房子还没有预售许可证的时候，我们前期把众筹包装成或者策划成一个金融产品，你来参加众筹是投资一个金融产品，到房子建起来有预售许可证，又分两条路走，一个是往产权方向，就是买下房子；一个是不买房子，把认筹的房子卖给别人，收取投资收益。”庄诺这样解释他的众筹建房理念。
唐人也想往众筹建房这个阶段努力。中筹网金开展过四期众筹项目，都是在做预售许可证之后的项目，即众筹买房。“我们也想做预售许可证之前的众筹项目，也就是定制开发这个阶段，接下去后面几期，可能会往房地产开发上游这个阶段走。”我的资金安全吗？
互联网金融具有零距离、低成本、无中介三大优点，因此，如果产品和服务做得好、管理得当，将会成为很好的发展战略。
不过，高风险性是股权众筹不容回避的问题，融资成功并不意味着项目的成功。从2013年年末开始，众筹平台跑路的新闻就频频见诸报端，这一问题愈演愈烈，到2014年12月，一个月之内有93家平台出现问题，数量超过之前数月的总和。可见，随着股权众筹模式大张旗鼓地推进，风险和隐患也在迅速集聚和暴露。
“最厉害的是上午10点多上线，下午拿两亿多就走的。一业内人士透露。
“投资有风险，众筹需谨慎。”庄诺指出平安好房是众筹平台，让开发商自己去发起众筹，客户可能会有点担心开发商会不会把房子拿去抵押，通过平安好房第三方平台来做，大家可能会相信一点。“投资的风险我们不担保，因为我们不能担保，盈亏大家都看得见。但是我们对资金的安全提供保障，比如你投资100万，这100万不会被开发商骗走。”
如何将投资风险降到最低？首先是选择好的开发商，其次选择一线城市的房产项目，一线城市房价抗跌性强。庄诺坦言很多三线、四线中小开发商找平安好房来众筹，但他们没有答应的原因，因为怕对开发商的资质不够了解。平安好房选择中国前20强房企、选择众筹联盟旗下的项目。
唐人指出众筹靠的是诚信，一旦诚信被打破便难以为继。“我们在选择项目的时候，看重的一是区域、二是地标性项目、三是开发商品牌。我们选择的交易对手选择的都是国企央企等，用产品来实现交易保证。另外，我们的合作方，包括腾讯、财付通等战略合作方，会树立良好的公信力。”众筹颠覆房地产
在白银时代，地产商面临两大难题：一是找钱，二是找客户。房产众筹不仅为地产商解决了这两个难题，按照冯仑的说法，由于节省了10%的融资成本以及3%~5%的营销费用，再加上其他一些费用的节省，房子最终的实际优惠幅度能达到20%~30%。
“众筹能让房价下降，但是我们要透过现象去看本质。”庄诺指出，传统的开发模式，拿地、建房、蓄客、销售。这个模式的难点在于销售和融资。而众筹突破了传统房地产的开发运营模式，让开发商轻资产运作，通过互联网，一开始就能够把钱和客户聚集到。而对于购房者来说，可以全程参与建房的过程、参与监督、选择户型包括提出自己的建议。众筹可以说改变了房地产开发的生态。
对于大家关心的众筹促进房价下降问题，庄诺告诉记者，降价多少要从每个项目的不同去考量，从他的角度来讲，降价15%-20%是有可能的。
“股权众筹如果放开的话，对开发商来讲，是轻资产运作的契机。”庄诺说，未来众筹兴起，开发商只要把品牌建起来，少量运营的就可以了，不用储备土地，众筹能颠覆模式生态就是这样，降价只是一种现象。
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