中国版的REITs千呼万唤始出来。
4月30日,银保监会出来一个征求意见稿。
先说结论:这是个好消息。
对于经常感慨没有好的投资渠道,只好买房的人来说,以后再有类似感慨,也只能活该了。
先对标美国的REITs看看收益如何?
从1987年2月至2013年12月年化收益9.9%,同期标普500为9.8%
和投资股票比较,稳健的多,整体收益不差。
这个收益率比起追逐纳斯达克科技牛股的收益,当然相差甚远。
毕竟股价时不时地重挫、腰斩。那煎熬太痛苦,一般人受不了刺激。
美国REIT比较成熟,分两类:
1、实物类的REITs:实际持有各类硬资产,如铁路、高速公路、酒店、医院、商铺、写字楼、电讯网络等。
2、抵押债券类REITs:专门投资于各类抵押贷款债券的,这个踩雷风险比较大,主要用较高收益覆盖风险。
香港和新加坡也有类似REITs,比如领展(港交所代码00823),持有大量住宅和商铺。风险也不小。
持有商业物业,总体都要承担市场波动的风险。
这次疫情就看到了,相关类型的REITs平时看起来还不错,但是一到关键时候,不靠谱,跌的一点也不少。
但是,请注意了!
中国版的REITs和国外REITs有非常大的不同。
名称叫“基础设施公募基金”。
1、不含有任何住宅和商业地产,不是房地产信托投资基金(REITs)。
2、资产要求稳健经营3年以上的,已经产生现金流,还不能依靠补贴。
3、原项目所有人还必须参与战略配售,持有20%的份额5年时间。
4、基金的八成资金持有单一基础设施资产,收益的90%以上利润要分配。
从市场环境看,也有许多有利因素:
1、宽松的流动性和低利率的环境可能将成为常态,这种稳健型的中低收益率资产差不多算无风险套利。
无风险收益率持续下降,余额宝收益率只有到1.67%。
2、项目原始权益人主要包括政府(城投平台)与基建国企央企,也要参与共担风险。
基本就是城投债,要知道城投债可是很多债券机构的信仰。
3、流动性好。
4、咱们历来有一个传统,上市的首批产品一定都是精挑细选的,没有两把刷子根本没戏。
所以,购买第一批中国版的REITs,并长期持有,等分红和升值,是一个难得的又稳又挣的投资机会。
过去的一些信仰还能成立吗?
1、城投公司拿到了钱,会大大缓解地方政府资金压力,土地财政必须卖地的信仰还成立吗?
2、城投公司拿出了3年以上、保证现金流的好项目,剩余项目的质地和造血能力都存疑,城投债还是债券投资的信仰吗?