REITs概念：
REITs——Real Estate Investment Trusts(房地产投资信托基金)。
REITs：是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。简单说，REITs就是代客投资房地产的上市企业。
REITs的类型：
权益型：直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的REITs。风险相对较小，是研究主要对象。
抵押型：不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益的REITs。风险大,不研究。
目前美国截止到2016年，权益型REITs占比94.3%。
目前香港只有权益型没有抵押型。
REITs特点：
1、定期强制高分红：每年至少要把净收入的90%分配给投资者
美国——每季派息一次；
香港——每半年派息一次；
2、投资门槛低：一般几千元就可以投。
3、交易成本低：一般REITs会免除企业所得税。只要支付交易佣金就可以了。
4、流动性强：和股票一样，在规定时间内可以随意买卖。
5、专业化管理：管理团队都是房地产领域的专业人士。
6、收益率相对高：和直接持有物业相对，持有REITs的收益相对要高。
REITs的主要风险：
1、市场风险：房价因周期性涨跌带来的风险。
化解方法——在好价格买进，什么是好价格，后面讲。
2、利率风险：利率大幅提高，会减少REITs内存价值，增加REITs债务成本。
化解方法——尽量不在加息周期内的初期阶段买进。
3、社会风险：大的社会事件带来的房地产下跌风险，比如战争。
化解方法——选择社会风险小的国家。
4、汇率风险：持有REITs期间，因REITs计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。
化解方法——选择货币发行有严格法律约束的国家的REITs。
5、经营管理风险：由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险。虽然整体管理团队是专业的，但不排队两把刀的存在。
化解方法——选择历史表现优秀的REITs，具体可以从REITs的收购历史、派息增长、财务状况、融资能力几方面看。
6、债务风险：由于资产负债率过高导致的风险。
化解方法——避免买入资产负债率过高的REITs。
7、增发的风险：增发REITs份额导致每股净资产下降，带来REITs股价下跌风险。
化解方法——尽量选择资产负债率较低的REITs。
美国REITs的资产负债率最好<40%
香港REITs的资产负债率最好<30%
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