兜兜转转这半年，位于南昌银三角片区的茵梦湖项目可谓命运多舛。
2018年1月，急于脱手的上市公司小商品城苦苦寻找的下家终于浮出水面，泰禾以18.98亿元从其手中成功竞得茵梦湖项目部分股权及债权。9个月后，泰禾再度出手，向小商品城又奉上10.31亿元，完成对茵梦湖项目所有股权及债权的收购，两次泰禾共耗资29.6亿元。
彼时，市场普遍看好泰禾这一并购。公开资料显示：泰禾并购有超过1800亩居住用地可开发，按周边房价1.2W计算，预估有超200亿的货值可供销售。加之这些纯宅地空窗期较长，其地块价值也翻了5-6倍。此外，凭借泰禾的开发能力和运作模式，或许这个“巨无霸”项目盈利对泰禾而言迟早会是囊中之物。
然而，完成并购不到半年的茵梦湖项目再度“卖身”。3月25日，泰禾以18.05亿元将其51%股权及债权转让给“闽系老大哥”世茂。泰禾在转让公告称：“此项交易将加强与世茂合作，充分发挥各自优势，提升项目品质，加快项目进度。”
半年时间，从小商品城到泰禾，再到世茂，南昌茵梦湖项目犹如“烫手山芋”三易其主。值得关注的是，素有市场“并购王”之称的泰禾自2018年以来收敛不少，且出售旗下项目也在不断增多，在楼市风向转舵，房企融资压力陡增，泰禾也难逃收缩战线要存活的宿命。
南昌茵梦湖泰禾引入世贸
闽系兄弟各取所需
南昌茵梦湖项目作为南昌县重点招商的文旅项目烂尾多年，自2011年开工以来就常年面临资金压力，由于原有开发商资金链断裂，导致项目停工，2013年引入上市公司小商品城注资16亿元仍未扭转停摆命运。
直至2018年泰禾通过两次交易耗资29.6亿元并购茵梦湖项目，让南昌县看到复兴这座“巨无霸”文旅项目的曙光。为此，2019年2月，南昌县举行省市县三级重大项目集中开工仪式，现场最引人瞩目的就是占地近2000亩，总投资150亿以上的南昌茵梦湖项目(泰禾江南院子)，建成后将呈现城市特色风情商业、水上运动中心、文化娱乐、康养等新型业态。
泰禾茵梦湖项目效果图
除住宅开发变现周转较快外，诸如商业、文旅、康养等项目开发周期较长，挤占资金压力巨大。对于泰禾而言这150亿从何而来，在当下融资渠道收窄、融资成本不断上升，让泰禾感受到了压力，而寻找合作者共同开发将是泰禾的最佳选择。
一边是资金短缺，另一边则是要在南昌乃至全国并购市场大显身手，泰禾与世茂这对闽系兄弟可谓各取所需，双方合作一拍即合。近日，世茂总裁许世坛在业绩会上就表示：世茂会从中优先挑选数个长久看好的城市，以及土地价格不高的泰禾项目。
茵梦湖所在南昌这座城市，亦是许多闽系房企迈出福建进军全国的桥头堡。而世茂在南昌布局较早，住宅项目有世贸天成、世贸大观，商业项目包括世贸APM和世贸广场。但近几年世茂在南昌市场少有建树，茵梦湖项目因有超过1800亩居住用地可供开发以及有预估超200亿的货值可供销售，为世茂在南昌发展提供了源源不断的新鲜血液。
激进泰禾资金链隐患重重
“卖身又降价”意欲先活下去
就在泰禾将南昌茵梦湖项目51%股权正式转让给世贸的三天前(3月22日)，泰禾与世茂就已经完成一笔交易——杭州蒋村项目以作价3.79亿元，亦转让世贸51%的股权。
作为闽系房企扛把子的泰禾，似乎没有预料到前几年的“豪掷”换来的是今天的无奈甩卖。2013-2015年，泰禾在北京、上海、深圳等城市以高价竞拍地块，成为“地王收割机”，名声大噪。2016年泰禾在全国不断“攻城略地”，共斥资400.22亿元拿地。2017年，拿地金额则高达509.9亿元。
但在2018年，泰禾并购脚步明显放缓，一些项目开始甩卖，比如转让天津金尊府项目100%股权以及福建本土三家公司100%股权。进入2019年，泰禾预备对外出售共计12个项目，南昌和杭州项目亦在其列。
除抛售项目外，泰禾还通过楼盘降价来回笼资金，在北京泰禾多个院子高端项目降价出售引发市场关注，以泰禾?金府大院为例，在300平方米以上叠加的房屋有几套特价房，降价幅度接近40%。(原价2500万，现价1600万)
显然，泰禾“降价又卖身”的举动被外界解读为公司资金链吃紧，唯有通过变卖项目、降价促销来解决资金困境。根据《泰禾集团：主体及相关债项2018年度跟踪评级报告》显示，泰禾在2018年4-12月、2019年和2020年到期需偿还的债务分别为384.02亿元、473.59亿元和477.99亿元，存在集中偿付压力。
此外，泰禾2018年三季度财报显示，其负债总额已高达2052亿，资产负债率高达84.7%，有息资产负债率69.92%，逼近融资监管红线(85%)。
对此，泰禾称与其他公司合作开发属正常经营行为，公司不存在兑付风险。但泰禾属还债高峰中的典型房企是不争事实。在过去几年间，为了加杠杆扩张，穷尽各种途径融资。2018年半年报显示：泰禾通过银行贷款、公司债、信托借款这几项融资金额就达1228亿元。杠杆扩张背后是其净负债率高企，2018年上半年泰禾净负债率高达342.14%。
有市场分析人士就指出：“泰禾通过高杠杆所拿到的高价地，在销售层面一旦遇阻，整个企业资金面就难免出现问题。”而泰禾近期频繁出售股权意欲先“活下去”再图发展。
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