时代周报记者 刘娟 发自北京
随着“北京万科高租金扰市，变相以租代售”的质疑声不断发酵。“月房租1.5万元起”和“十年租金180万起”的定位，让万科北京翡翠书院项目迅速登上舆论浪尖。
4月22日晚间，北京市住建委首度作出回应，并为诸多疑问定调：企业竞自持的租赁住房，在70年土地使用权期限内，开发建设主体无论自持项目，还是将项目转让给新受让主体，都只能出租，不能出售或变相以租代售等；承租人租赁此类住房，无论租赁期限和续租次数多少，都只能获得使用权，不能获得产权。
这也是官方首次针对自持租赁房项目作出表态。自持租赁型商品住房如何开发、运营，通过什么方式回笼资金和盈利，不仅关系着获得自持地块企业的自身利益，也关系着房地产行业变革转型路径。
作为全国首个企业自持租赁房，万科翡翠书院的推出吸引着众多目光。对政策风险预估不足，北京万科需要默默吃下高价抢地的苦果。无论项目成败与否，对于更擅长销售而非自持的国内开发商来说，万科翡翠书院的商业模式、金融手段、运营经验等方面的探索与尝试，都将为行业提供借鉴。
高租金遭遇讨伐声浪
首批4宗“限房价、竞地价”地块在彼时推向北京市场，交易规则与以往有很大不同—这些地块被设置了最高限价；当报价触及上限价格时，转而竞报自持商品住房面积；当自持商品住房面积达到100%时，再竞投高标准商品住宅建设方案。
竞拍结果让北京规土委也十分惊讶，首批4宗地块均以开发商自持100%面积落幕。换句话说，开发商争抢着成了房东，自持70年租赁房源，对外只能租不能售。
北京万科是最先吃螃蟹者。时代周报记者复盘发现，分别经过38轮和52轮竞价触顶，并在与保利、绿地、首开等鏖战100%自持和多轮方案评审后，万科最终以109亿元总地价将海淀永丰18号地和19号地收入囊中，土地单价超过36000元/平方米。
16个月之后，北京万科翡翠书院项目拔地而起，并作为全国首个企业自持租赁房走入公众视野。
在万科的产品线序列，“翡翠系”属于高端住宅系列。按照规划，万科翡翠书院采取低密社区建设方式，项目容积率仅为1.78。按照“70/90政策”要求，这个项目180平方米的四居室产品占比不到30%，但全部被做成复式（两层+阁楼），产品形态类似于别墅。
今年4月12日，北京万科对外释放了翡翠书院项目的预租消息。按照该项目初步设计方案和配租规则，在这30万平方米的建设规模中，一期将提供1000多套租赁房源，包括月租金约为1.5万-1.8万元的90平方米三居室和月租金约为3万-4万元的180平方米四居室。
这是两年以后的价格标准—按照项目的建设周期，万科翡翠书院第一批房源将在2020年交付。他们鼓励长租，最长单个租期不超过10年。如果承租10年，则一次性签订10年的租期合同，10年间租金不变，但要求承租方一次性付清全部租金。
按此计算，万科翡翠书院项目90平方米三居室最长10年租约要求一次性支付租金高达180万－216万元，180平方米以上复式四居室最长10年租约则要求一次性支付租金为360万－480万元。
尽管北京不乏高租金房源，但该项目的价格仍然令人侧目。从位置看，这个项目距离城市核心区大约25公里，靠近北京西北六环。由于项目周边并无成熟商品房小区，难以做同地段的租金对比，只能以位置相对较近的豪宅项目做价格对比。
根据链家APP的信息，同样位于海淀区的五矿万科如园一套287平米房源，月租金为2.8万元；融创西山壹号院项目200平方米左右的房源，月租金在2.4万－3.2万元不等。
除此，北京万科还玩了一个新概念：“预租”。商品房预售制度已经写入房地产相关的法律法规中，但至今无论是国家还是北京层面，都没有任何“预租”相关的法律规定。租户们如何规避各类风险，都是一个未知数。北京万科被外界认为有“以租赁的名义行销售之实”之嫌。
随着舆论愈演愈烈，北京万科从开始的极力解释，转为沉默应对。北京万科在日前回复时代周报记者采访时，仅表示，“目前翡翠书院处于示范区开放阶段，还在收集客户意见，具体租赁方案也在考量中，其他问题不便回复”。
收回投资时日漫长
面对“高租金搅局者”的质疑，北京万科却觉得委屈。
万科曾对外披露一组数据：翡翠书院项目地价109亿元，建安成本、人力成本、资金成本和70年持有成本总共约50亿元。如此估算，项目总投入在160亿左右，“这个租金水平，是我们根据成本反推出来的”。
即使按照满租的情况来计算，上述月租金价格带来的NOI（净运营收益）回报率也不到3%，“翡翠书院基本不盈利，利润微乎其微”。
“理想状态中，万科翡翠书院项目在2020年竣工并全部对外租赁，北京万科一次性可收取最长10年租金最多为32.8亿元。到下一个10年租期时租金会有涨幅，但考虑资金成本在内，北京万科收回投资成本仍是遥遥无期。”北京房企代表张睿（化名）对时代周报记者说，万科要对投资回报周期有较高的忍耐度，品质匹配、客源潜力、市场变化等不确定因素，都将成为万科翡翠书院项目能否盈利的变数。
对于今天的这种局面，北京万科应该早有预案，这也是他们引入基金来纾解资金重压的原因。
2017年5月，万科一则公告信息称，北京万科以不超过11.95亿元入伙投资中城乾元基金。其他入伙者还包括上海中城勇逸投资中心、上海国际信托有限公司、北京翰业通咨询有限公司、上海中城年代股权投资基金管理有限公司及上海上信坤朴投资管理有限公司等。根据公告的出资额计算，万科的出资比例约为7.8%。
工商信息显示，中城乾元基金于2017年11月成为北京捷盛商业管理有限公司的股东，出资比例为99%，北京万科的出资比例为1%。北京捷盛商业透过一家子公司全资持有北京万永房地产开发有限公司，后者正是万科翡翠书院的项目公司。
也即，万科以引入基金的方式来推动项目开发，从而解决资金需求量大、回款速度慢等问题。在这个过程中，万科的出资比例不到9%。
时代周报记者获取的海淀永丰18号地块项目材料显示，万科翡翠书院项目在该地块上整体投资总额预计为58.3亿元，其中工程投资57.86亿元，建设期利息4255万元，建设投入中6.1亿元将向银行申请贷款，其余资金投入则由万永公司自筹解决。
在业界看来，北京万科如今公布的预租方案也是无奈之举，在财务测算上赔本的可能性很大。北京万科内部人士也向时代周报记者透露，万科翡翠书院项目并不赚钱，这个项目也没有按照常规项目来考核，而是单独从考核体系拎了出来。
时代周报记者走访现场时看到，项目展示中心有零星两三组客户在看房。置业顾问表示，“现在是工作日的上午，平时周末和中午看房的人更多。项目地处北京高端产业集群区，周边聚集的华为、百度、腾讯、网易、联想、小米等大公司里的科技人才，是锁定的目标客户群”。
时代周报记者从北京万科内部得知，他们为万科翡翠书院设计了几种租赁方案，每一种方案都必须要求承租人一次性支付租约期内全部租金。但一次性支付最长10年租约的全部租金，也是一笔不小的财务挑战。
据时代周报记者了解，目前，北京万科无法提供相关金融解决方案。至今，北京市的商业银行及其他金融机构暂未推出针对长期租约的贷款产品，承租人难以通过获取长期租约的专项租房消费类贷款。
翡翠书院项目的最终版租赁方案何时出炉，目前尚不得而知。从北京住建委的发文表态来看，房企任何“以租代售”的擦边球都会被“打回原形”。
北京万科方面对时代周报记者表态说，万科将严格遵守政府部门对全自持地块的相关规定，以客户利益为先，对70年后项目权益归属做符合政策规定、市场需求的安排。
万科试错
“2016年末土地市场疯狂下，地方政府想通过各种办法抑制地价，但开发商抢地的激情也到了极致，非理性的后果就是出现了100%自持租赁现象，” 中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者说，谁也没想到，政策堵死了所有（变相）销售的可能性，“所有人在等着你（万科）试错！”
在张大伟看来，这一项目有一定的特殊性。即本来是出售型的地块，因竞价过于激烈，才最终导致100%自持。因此，与租赁型地块不同，地块不仅价格偏高，在运营中也无法享受租赁类项目的税费减免。
自持地块出来后，张大伟和他的团队和包括开发商、融资机构、政府部门和市场方面都做了沟通，从目前来看，这些自持地块基本没有出路，“现在租金收益率1%-2%，最高也就3%，远低于融资成本，无论怎么测算都是赔钱的。除非租金暴涨，但从现在来看，这基本也没有可能”。
2017年4月份前后，北京万科曾试图探索上述2宗海淀永丰地块与小米合作建房一事，但因监管等方面的原因限制已经搁置。
北京另一企业自持租赁住宅项目“中国铁建理想家”在2017年底曾经推出了一种租赁方案，即“一次性收取10年租金、20年押金”，但最终开发企业遭到北京市住建委紧急约谈，并启动了对这一租赁方案是否属于“以租代售”行为的调查。
北京房地产协会秘书长陈志认为，无论万科翡翠书院项目成败与否，均有较大的借鉴意义，“万科此举是市场尝试、价格探查的先行行为，为开发企业100%自持这种情形，树立了一个样板及风向标，供业内学习、分析，对推进租赁市场发展有益”。陈志说，从长远看，在面临很多成本刚性约束的情况下，租赁模式要突破瓶颈，就必须做更多的金融设计和制度性突破。
与北京万科同期抢了100％自持租赁的房企，仍在默默等待：“我们现在还没有好的解决方案，还要再等等。”
事实上，2017年，北京区域成交了24宗住宅属性的自持用地（部分自持，非100%自持），共约86万平方米，其中在五六环之间的成交面积占比达55%，拿地楼面价多在3万-5万元／平方米不等。
显然，在市场最终明朗之前，各家逃不开对如何盈利的纠结。
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