采访对象供图（下同）
3月17日，CBRE世邦魏理仕发布《2022年上海甲级写字楼租户普查》报告显示，金融行业稳居上海甲级写字楼需求榜首，制造业与TMT持续升级扩张；外资企业租赁面积稳定。
调查收集整理了截至2022年年底上海260栋甲级写字楼项目内近6840家（约1054万平方米办公面积）进驻企业资料，并与2020年及2018年普查结果进行对比，以分析在传统行业转型、新兴行业集聚以及上海推进“五个中心”建设的多重因素影响的复杂环境之下，上海写字楼存量租户的演变过程。
租户对写字楼品质要求更高
从主力租户构成来看，金融业（28%）、制造业（24%）、数字新媒体产业（TMT，14%）、房地产建筑（11%）及专业服务业（10%）为上海甲级写字楼市场前五大需求来源，前三大需求占比相较此前普查结果持续提升，行业发展势头强劲，其中传统企业加速数字化转型，积极开拓业务创新，驱动写字楼需求新动能。从细分行业来看，金融业中的保险、证券、基金，制造业中的生物医药，TMT行业中科技互联网、电信通讯等在整体市场需求所占比重分别有所上升，展现了上海产业结构优化升级所带来的写字楼新势能。
中外资租户租赁面积方面，中资金融业、TMT、专业服业等行业企业近三年在沪不断扩张升级，且对写字楼品质的要求显著提高，已经成为上海甲级写字楼租赁需求的中坚力量。此外，一些中资金融机构与TMT企业更偏好在沪购置总部楼宇，从区位分布来看，中资企业主要分布于陆家嘴、花木、世纪大道板块，究其原因也是中资租户以金融业居多，占比超三分之一，金融类机构特别是银行、券商、保险与资管类均以陆家嘴为大本营。
外资租户数量比重有所下降，但其在甲级写字楼的总租赁面积并没有缩减，并在市场租赁窗口期，积极实施扩租和升级搬迁。从区位分布来看，外资企业主要分布于陆家嘴、南京西路、淮海中路与前滩板块，这与外资租户构成有紧密关联。其中，外资金融机构集中于陆家嘴，奢侈品、专业服务业更青睐南京西路，快消、传媒集中于淮海中路以及制造业、生物医药与医疗器械公司纷纷进驻前滩板块。
搬迁升级至更高品质写字楼成为越来越多中、外资企业的共同诉求，特别是在疫情期间，除了写字楼软硬件设施的提升、健康等级、物业对于突发事件的应急能力以及楼宇智能化管理水平都已成为租户最重要的选址考量因素之一。
金融行业承租能力最高
从租户规模来看，10000平方米及以上的大面积租户数量及总租赁面积占比较2020年均有所上升，从2020年的113家升至2022年的136家，租赁面积占比上升至28%。大面积租户的增长主要来源于金融业、TMT、消费品制造业、生物医药以及房地产建筑（含第三方办公）。选址上遍布陆家嘴、前滩、世纪大道、南京西路、五角场与北外滩板块。500平方米以下面积段租户数量占比有所降低。而2000-4999平方米面积段租户数量占比提升，腰部企业集群发展壮大。该面积段企业灵活度高、成长空间大、选址范围广，总租赁面积占比保持增长态势，随着企业规模不断壮大，未来有望持续带来租赁交易活力。
从行业布局来看，金融业主要分布在核心商务区与核心拓展区，分别占比40%与30%。相对于其他行业，金融行业承租能力最高，对于办公地点，写字楼品质以及商务配套有较高要求。制造业细分领域广泛，其中主流奢侈品品牌、珠宝以及化妆品护肤品牌常年盘踞以南京西路与淮海中路为代表的核心商务区，而近年迅速崛起的新兴商务区前滩与徐汇滨江板块分别成为外资制药公司/医疗器械与内资新能源聚集区，高品质新项目为企业整合或设立总部需求提供了更多选择，也持续受到大面积、成本敏感型租户的青睐。新技术涌现，数字孪生、元宇宙、万能宇宙和混合现实的广泛使用，使得TMT行业成为推动写字楼需求持续增长、带动产业聚集的重要推手。从租户分布来看，TMT企业在核心商务区占比维持不变，而在核心拓展区的占比从2018年的7.8%上升到现时的11%，在新兴商务区占比从2018年的18.8%上升到26%。
随着上海甲级写字楼市场日趋成熟，租户结构也正在细分化。世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部负责人张越表示：“未来，在城市产业发展中，上海将打造‘2+3+6+4+5’，‘2’即传统产业实现数字化、绿色生态两大转型；‘3+6’就是三大先导产业和六大重点产业；‘4+5’就是四大新赛道产业和五大未来产业方向，形成完整产业体系，利好写字楼市场长期发展。上海写字楼租户的变化，是上海产业变迁的一个缩影。”
新民晚报记者 杨玉红
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