【热点聚焦】北京银行参与认购华润有巢REIT 认购金额3. 5亿
11月14日，北京银行近日参与认购“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”，认购金额3.5亿元。该笔业务是首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs。
据了解，该笔REITs底层资产是由有巢住房租赁（深圳）有限公司开发经营的两处保障性租赁住房项目—有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目。这两个项目是上海松江区“001号”“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。
北京银行参与此次REITs项目投资，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策的重要部署，是以金融助力新市民、青年人等群体解决住房困难问题的有效措施，也是进一步盘活资产、激活REITs产品市场功能的重要举措。
【融资聚焦】
2021年下半年以来，随着中国房地产企业流动性危机持续爆发，房地产行业陷入了低迷，境外资本趁此机会计划进入中国房地产市场，并为此准备了大量资金。除了下述列出的项目之外，还有多笔外资资本正准备投资中国的地产项目。
多家外企完成项目收购
据最新数据显示，2022年以来有嘉里建设、香港置地、易商红木、新加坡地产商凯德集团等多家外资机构在中国房地产市场进行项目收购，仅以已披露数据统计，总金额超过283亿元。
图表1：外资资本介入情况
集体看好物流和产业园项目
外资资本宣布成立的基金，集体看好物流和产业园项目。
图表2：2022年外企基金介入情况
金融机构介入机会
随着地产类项目中物流地产、产业园和租赁地产等资产类型受外资持续关注，也为金融机构未来战略投资带来机遇。
其中物流地产受欢迎的原因，主要在于其高的投资净回报率。据统计数据显示，一线城市的物流地产投资净回报率在6%-8%，远高于商业地产的4%-5%和住宅地产的2%-3%。并在疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。
同时，仲量联行在发布的《2022亚太区房地产市场展望》报告中指出，预计2022年优质物流地产将迎来大量新增供应，总存量高达2080万平方米，年增速达17%，其中城市物流和冷链物流将受到更多关注。
【融资案例】
2022年以来，房地产市场整体上呈现下行态势，房地产投资也有所下降，加上2022年上半年房企纷纷暴雷，多家企业陷入债务危机，但总体风险可控，近期多家房企涉及股权融资、为子公司担保等方式来实现融资。
案例一：碧桂园拟配售14.63亿股 筹资净额38.72亿港元
11月15日，碧桂园控股有限公司宣布，拟根据一般授权配售新股份，独家整体协调人为瑞士银行香港分行。
碧桂园与该等配售代理UBS及J.P.Morgan各自订立配售协议，据此，碧桂园有条件同意委任该等配售代理，而该等配售代理有条件同意担任该公司的配售代理，并促使不少于六名承配人认购合共14.63亿股股份，价格为每股股份2.68港元。
假设所有配售股份将根据配售事项发行，配售事项的所得款项总额及所得款项净额（扣除配售佣金及其他相关开支及专业费用后）估计分别为约39.21亿港元及约38.72亿港元。每股配售股份的净价估计为约2.65港元。
案例二：天地源2.47亿挂牌皓岳地产30%股权 另为广州天地源提供贷款担保
11月14日，天地源股份有限公司发布关于公开挂牌转让下属子公司部分股权的公告、为下属公司提供担保的公告。
天地源下属全资子公司西安天地源房地产开发有限公司拟通过国有资产交易平台转让其全资子公司西安天地源皓岳房地产开发有限公司30%股权，挂牌底价不低于人民币24,729.48万元。
此外，为确保天地源下属全资子公司广州天地源置业有限公司项下“伴山溪谷”项目顺利开发，广州天地源向金融机构申请项目开发贷款，资金用于“伴山溪谷”项目的开发建设。贷款额度不超过9亿元，贷款期限为5年，贷款利率3.83%/年。天地源为本次贷款提供连带责任保证担保。
【上市房企分析】
一、从投资者投资角度
（一）基本情况
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（简称“南山控股”）总部位于改革开放最前沿—深圳蛇口，系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性上市企业集团，同时公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务。
南山控股现已投资运营超过80个智慧物流园区和特色产业园区，是中国第一家物流地产A股上市公司及国资规模最大的高端物流园区开发运营商。
（二）财务状况
1、企业估值
公司估值是投融资、交易的前提,有利于对公司的内在价值进行正确评价,从而确立对公司各项交易的订价。
图表3：深圳市新南山控股(集团)股份有限公司价值评估表
南山控股总市值在排名中，处在靠前位置，总市值很大，说明南山控股规模很大，且在行业中地位很高。
市盈率是公司股票价格与每股收益的比率。该指标主要衡量公司的价值，高市盈率一般由高成长支撑着。市盈率越低，股票越便宜，相对投资价值越大。截止至2022年11月15日11时，南山控股的市盈率为负值，虽有较大的潜在投资机会，但需要持续关注南山控股的经营情况。
2、财务水平
流动资产占比较大 资产变现能力强
深圳市新南山控股(集团)股份有限公司2022年二季度资产总额为7,354,554.76万元。其中，流动资产为4,402,073.64万元，主要分布在存货、货币资金、其他流动资产、其他应收款环节，分别占公司流动资产总计的60.50%、18.35%、12.24%和5.94%；非流动资产为2,952,481.12万元，主要分布在投资性房地产、无形资产环节，分别占公司非流动资产总计的28.23%和21.60%。
图表4：资产构成图
企业资产处在合理范围
通过对比2022年二季度与2021年二季度销售收入、息税前利润及资产构成各项与总资产的占比情况，得出5个指标的变化情况，具体说明如下：资产报酬率基本不变，表明企业单位资产获取受益水平比较稳定；总资产周转率基本不变，说明周转天数变化较小，企业资产运营效率、销售能力比较稳定；流动资产/总资产有所下降，说明资产的流动性，应变能力、创造利润和发展的机会减弱，加速资金周转潜力较小；长期投资/总资产基本不变，说明企业战略投资比重基本稳定，资产增值能力稳定，且对企业资金的占压变化不大，对资产的流动性影响不大；无形资产/总资产基本不变，说明开发创新能力变化不大，企业综合竞争力比较稳定。
二、从房企融资角度
（一）政策支持力度加大 有利于房企开展融资业务
11月11日，由央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》引发强烈关注。《通知》中包含16项举措，来促进房地产融资平稳有序进行。
在保持债券融资基本稳定方面：《通知》提出，支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。
在信托融资方面：《通知》提出，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。依法合规为房地产企业项目并购、租赁住房建设等提供金融支持。
（二）未来融资需求大
房地产业务：保持拿地节奏，积极拓展优质地块。南山控股2022年前三季度累计实现销售金额64亿元，同比下降18.54%，降幅优于大市，排名有所提升。同时，南山控股保持拿地节奏，前三季度公司在上海、成都获三宗地块，总规划建筑面积9.62万平米。
物流仓储业务：拟开展公募REITs运作。南山控股8月发布《关于控股子公司开展基础设施公募REITs运作的议案》，拟将天津宝湾、廊坊宝湾、南京空港宝湾和嘉兴宝湾作为底层基础设施项目，发行基础设施公募REITs。目前基础设施项目的初步估值是19.97亿元，按照资产基础评估法，公司四个项目的价值分别为4.7亿元、6.2亿元、4.9亿元和2.6亿元，较账面价值分别增值154.12%、389.79%、215.60%和140.28%。
三、银行介入机会
结合以上物流地产有着高的投资净回报率，及南山控股有着较强的物流地产开发基础，以及南山控股在房地产业务和物流仓储公募REITs会面临较大的融资需求，金融机构可以把物流地产放在未来的投资机会上，同时加强对南山控股的持续关注。
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