导言：住宅商铺租赁回报率如此之低，房地产还有没有掘金机会？机会在哪？官媒上形容近两年国际局势有一个大词：“百年未有之大变局”。依此套用，也可以概括中国房地产正面临“几十年未有之大变局”。疯牛了二十多年的房地产业在去年突然遭受当头棒喝后，整体处于衰退和迷惘之中。本次调整下行的房地产周期是否如同往日一样有惊无险，还是一蹶不振，都很难下断言。与行业一起被颠覆的，还有业内人士和投资者习以为常的价值观。“房子是用来住的，不是用来炒的”，本来是一个常识，但在以前就行不通。早些年在一线城市买套房，升值收益远强于大多数人苦逼地打工和创业。“十年树木、百年树人”，连草木都要十年如一日地培育方可成材。而这些年在高周转理念指挥下，钢筋水泥塑造的房子居然也能像快消品一样迅速批发复制出来。在房价上涨势不可挡，遍地是赚钱机会时，所谓的国际惯例均变成了中国特色。而当牛市退潮，一切回归平静时，常识和理性才是判断行业未来的最终标准。
长线短做，是过去几十年中国房产商和投资者投资致富的法宝。但这惊险的赌注都押在房价会不断上涨和接盘侠生生不息的前提下。当这些虚假前提被现实抽走后，面临价值重估和行业重塑的中国房地产业，未来还能靠什么生存，是需要认真思索的。
▼被人忽略的房地产投资收益高地
小时候看港台电影，片中催租的房东角色既让人痛恨，也令人羡慕。坐拥众多房产，不用劳动干活，每天收收租就能过上神仙般的日子。真正投入这个行业才发现，在中国内地，用收租的眼光来投资房地产，简直会被笑掉大牙。大城市的房租收益比同期银行利率还低，真正成为人生赢家，靠的是房产增值。这套投资逻辑未来会面临越来越大的挑战。中国房地产的普遍性过剩和人口出生率的长期走低，是两个无解的矛盾。未来中国绝大多数城镇，业主们要担心的不是房产能否升值的问题（升值的标准在于是否跑赢通胀），而是能否脱手的麻烦。住宅地产如此，商业地产更是鬼哭狼嚎。以前广受追捧的商铺成了烫手的山芋。“一铺养三代”转眼变成“一铺套三代”的教训多的是。
房地产是个形态繁多的大行业，包括住宅地产、商业地产、产业地产等多个领域。当我们抛弃投机炒作的狭隘浅见，对房地产每个门类的物业，严格用资产收益率来判断各类物业的长期价值，可能有助于投资者更好地适应未来房地产的大变局。
1-住宅类房地产
从2014-2019年的数据来看，投资购买普通住房用于租赁，是笔不太划算的买卖。五年间，静态租赁回报率在2%-3%之间徘徊，长期租赁回报率腰斩过半，从2014年的7.4%降至2019年的3.5%。
全国高档住宅的投资回报率也好不到哪里去。2018年高档住宅静态租赁回报率只有1.4%，低于同期国债利率。长期租赁回报率4.6%也低于房地产信托平均年利率。特别是五年后转售历史回报只有9.2%，比通常认为的豪宅升值前景大的印象逊色不少。
2020年，国内各城市的平均租金收益率大致在1.5%-2.5%之间，北上广深更是低于1.7%，还不及同期银行存款利率。换句话说，一线城市一套800万的两居室房子，每月租金在1万左右，回本期限超过50年。
全球主要城市住房租金率就比较正常，平均在5%左右，而发达国家次贷危机后奉行低利率政策，目前的银行和国债收益率均接近零，部分国家甚至是负值。国外大城市住宅租金回报相对靠谱多了。
跟大众的通常观点一致，国内住房的租金收益率确实很低，这也是投资者热衷于炒房的原因。
2-商铺类房地产
2017年国内一线城市商铺静态租赁回报平均在3.8-4.4%之间，略高于银行利率和国债收益，也高于住宅出租回报。
一线城市商铺长期租赁回报率也是一路走低，2017年时已经低于9%。相比于一线城市商铺投资的高门槛，大投入，商铺历史转售收益并不如想象般美好。
2017上半年监测的19城商铺回报率均低于五年期银行贷款利率。19城商铺长期租赁回报率集中在3.0%-8.7%之间，与一线城市相仿，商铺回报率从短期和长期趋势上都是在逐渐下降。
3-写字楼类房地产
（数据截至2018年8月末）
国内主要的一二线城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%，回报周期中位数近50年。2018年，重点城市办公物业平均静态租金回报率一般在4.5-5.5%之间，略高于商铺回报率，远超出住宅租赁回报率。
4-工业厂房、物流仓储类房地产
由于经济低增长常态化，空置率居高不下和新冠疫情的反复折腾，住宅、商铺、写字楼这些房地产物业，最近两年的回报率比前几年只低不高。而且，商住、办公物业租赁回报率呈逐年下跌之势。但是对于社会大众比较陌生的工业、物流地产，其租赁回报率就有让人发现新大陆的惊奇。
重点城市地产项目投资回报水平
国内重点城市仓储、物流的投资回报率远高于住宅、商铺和写字楼，像冷链这种蓬勃发展的物流新形态，其回报率更是高得吓人。
从房地产大行业来看，各类物业的静态租赁投资回报率，从低到高排列依次是住宅地产、商业地产、产业地产。如果跳出房地产短线炒作的传统思维，从更高层次考察房地产长线价值，以前被认为是傻大笨粗的工业、物流地产才是隐藏的地产收益率王者。
2020年中国一二线城市各类产业地产资本化率范围
中国产业地产资本化收益率在二线城市普遍高于一线城市，这与住宅地产形成鲜明反差。土地资源丰富、交通物流便捷，地价成本低的城市未来的产业地产升值空间更大。像冷链仓库，数据中心这样的新兴工业地产门类，投资收益更具有想象前景。
▼产业地产独特的前景优势
产业地产资产收益率高于住宅和商业是全球通行的惯例。中国内地由于前二十年波澜壮阔的房地产大牛市，房价涨幅和销售规模增速在全世界都仅此一例。开发商和投资者凭借土地增值和房产升值就能赚得盆满钵满，根本瞧不上物业租赁这点蝇头小利。但是，高速膨胀的地产泡沫总有一天会破灭；当“房住不炒”成为常态，房地产回复到自身正常的发展轨道时，稳定可靠的投资回报就体现出独特的价值。而产业地产就是房地产长期投资的良好的资产标的。
2016-2020年美国不同类型REITs投资收益率
2016-2019年，美国各类REITs（房地产信托投资基金）中，以工业仓储、数据中心、基础设施为核心资产的地产投资基金，年化收益率和综合回报率远远超出了住宅、零售、办公和其它类型物业收益率。尤其是2020年，全球新冠疫情肆虐，经济萎缩，各类资产回报率负增长的阴云下，工业、仓储、数据中心等产业资产体现出极佳的抗风险保障和良好的收益水平。
2019年美国不同类型REITs市值增长率
2019年，美国各类REITs的市值增长率，工业、数据中心、基础设施三大类也是遥遥领先，反映了市场对产业地产投资的认可和良好预期。
习惯了快进快出，转手升值获利的内地开发商和投资者，对产业地产这种平日冷门的物业类型缺乏关注毫不奇怪。但房地产轻松赚钱的好日子一去不复返，短线炒作终究要让位于理性的投资规划。换一种目光审视产业地产，会发现其具有常规住宅、商业地产难以企及的先天优势。
相比传统住宅、商办类房地产开发，产业地产开发具备以下三方面的相对竞争优势：
（1）综合开发下的成本优势；（2）大力支持下的政策优势；（3）持有物业的潜在成长性。
1-综合开发下的成本优势
当前房住不炒环境下，房价上涨速度显著放缓，传统房企在追求规模持续增长的过程中，公开市场拿地竞争激烈程度持续上升。在2021年，尽管房价陷入滞涨，热点城市土地价格仍旧维持较高水平，房地价差的持续缩窄是行业利润率下行的核心问题。
2021年1-12月全国各类用地土地成交情况统计表
2021年，全国工业仓储用地楼面均价仅240元/㎡，只有商办用地价格的八分之一，住宅用地楼面均价的十二分之一。工业地产直接开发成本也低于住宅和商办地产。一旦房价上涨难以为继，受高地价、高成本困扰的住宅和商办项目开发利润必将急剧缩水。
2020 年全国普通住宅项目行业毛利率水平为26%，而同期张江高科、陆家嘴、浦东金桥等典型园区上市房企开发业务毛利率水平都维持在50%以上的较高水平。更明显的反差是，传统住宅项目毛利率逐年走低，而园区开发企业毛利率却逆势增长。
2-大力支持下的政策优势
从国家到地方政府层面，针对各个地区的产业园区，实施各类优惠政策，强化产业园区内的招商引资能力。尤其是符合产业升级导向的国家级经开区、高新区，更是当地政府的心肝宝贝，产业园区享受到的招商和财税扶持政策，是其他区域无法比拟的。
2015-2020年，全国产业园区房地产开发企业的净负债率显著低于园区外房地产开发企业。这明显是园区房企享受了地价、招商、融资等各项优惠政策的结果。
以上海为例，陆家嘴、张江、金桥等浦东产业园区，园区内政策扶持力度相对园区外较大。在持续的政策支持下，浦东重点产业园区内企业工业总产值快速增长，占全上海市工业总产值比例持续提升。2019 年陆家嘴、金桥、张江三个开发区内工业总产值合计超过 4711 亿，占全上海市的 14.5%，占比自2016 年以来持续提升，凸显出政策支持下，浦东重点产业园区内企业总产值增速快于全上海市平均水平。经济地位提高，人口和企业集聚的效果必将外溢到园区生活消费和地产开发。
3-持有物业下的价值成长性
相对于开发后销售的房地产快周转开发，园区企业持有的物业虽然在短期报表回报上相对较低。但从长期视角来看，园区企业从区域开发的初始阶段介入，伴随着区域招商的逐渐成熟，产业园内的资产价值随着区域的价值持续提升。
仍旧以国内产业园区开发最早、最成功的浦东为例，浦东新区开发自1990年启动，经过30年的持续开发，区域城镇化率及资产价值持续提升。无论是以持有商业写字楼物业为主的陆家嘴，还是研发、厂房为主的张江、金桥，大量物业在2010年前竣工，在浦东区写字楼、高标厂房、研发大楼售价持续上涨时，优质的持有物业沉淀在资产负债表中，带来了资产价值的持续提升。
尤其是浦东金桥产业园，其持有的高端住宅物业主要位于上海浦东新区碧云区域，竣工年限基本在 2010 年以前。近十年以来，碧云区域内二手房住宅价格由20000 元/㎡左右上涨至12 万元/㎡左右。区域内房地产价值随着时间的推移已经实现大幅的增长。
伴随着区域内资产价格的上涨，园区企业持有项目带来的租金收益同步提升，持续提升的租金水平将驱动收入和业绩的增长。 从上海办公及园区市场租金水平来看，全市写字楼租金与产业园区租金水平均保持稳健增长。2010 年至今，世邦魏理仕上海写字楼租金指数从130 左右提升至170 左右，而园区租金指数从120 左右提升至150 左右。产业园区商办物业与全市保持了同步的增长势头。考虑到园区物业开发的低成本，产业园区商办物业租赁收益率并不亚于全市水平。
产业园区房地产开发战线较长，前期投入大，物业收益主要依靠租赁，具备典型的强资源、慢周转、高利润特点。对于习惯了赚快钱的中国房企，产业园区房地产一直是被忽略的领域。随着高周转开发模式的落幕，以及住宅地产总量供应绝对过剩，和新增购房者长期持续减少，住宅地产的资金周转率、投资回报率也将回归到行业均值水平。住宅地产、商业地产和产业地产的投资收益和增值潜力也将趋同。产业地产具备的独特竞争优势在未来的房地产行业会爆发出更大的能量。
在中国房地产业，住宅地产开发始终是绝对的王者，住宅开工、销售面积长期遥遥领先其他物业类型，但在2021年情况发生了变化。2021年1-3月，我国以工业地产为主的其他用途新开工房屋面积为5713万平方米。其他用途物业2021年上半年开工面积远远超过了以前年份全年开工面积。在中国物业分类中，把不同于住宅、办公楼、商业营业用房的开发物业统统归类到其他用途房屋中，这其中就包括：工业厂房、研发办公楼、物流仓储、冷链、数据中心等。产业地产已经有更多的资金进入。
与住宅地产、商业地产等相比，历史上工业地产的销售价格增长幅度相对有限。但在2021年1-3月，以工业地产为主的其他房屋销售价格增长态势良好，达5213元/平方米，创2019年以来最高价格，价格上升势头明显，跟2021年灰头土脸的住宅地产市场形成鲜明对比。这个信号表明，在住宅、商业地产遭遇瓶颈、前景难测时，投资者对工业地产的兴趣与日俱增。
▼逐渐走向大众化的产业地产投资
房屋不仅具有居住功能，还是重要的金融工具。房地产的金融证券化在发达国家已经高度成熟。而在中国，老百姓投资理财渠道狭窄，方式单一。房地产在中国居民家庭财富中占据六成以上比例。普通群众投资房地产基本上就是买房和买铺。投资住宅和商业地产，动辄上百万甚至上千万的住宅、商铺，投资者咬咬牙还能接受。而产业地产，工业厂房、物流仓库这样大体量的物业，靠个人根本玩不转。何况产业地产主要凭物业出租获益，投资期漫长，专业程度高，退出困难。这也是普通投资者甚至开发商对产业地产敬而远之的原因。
中国房地产走过数十年有特色的发展历程后，终归要和国际接轨。就在2021年，住宅地产陷入沼泽泥潭中时，产业地产却出现令人瞩目的变化。产业园区开发投资与普通居民越来越近。目前，中国产业地产的投资获利与退出渠道主要有两种方式。
1-房地产大宗交易
2020年，全国重点城市房地产大宗交易行业分布中，办公写字楼超过50%。归类到产业地产物业的诸如园区研发办公、工业厂房、物流仓库、数据中心约占31%，名列第二。
园区地产大宗交易中，研发楼收益率在4-6.5%，厂房收益率在7%以上，比起园区外商铺、写字楼的收益率毫不逊色。大宗交易能有如此回报足以令投资人满意。
2-REITs（房地产信托投资基金）
REITs是国外房地产证券化最主要载体。前文提到的国外工业仓储地产均是以REITs基金形式体现。在美国等发达国家，机构、个人投资房地产主要就是投资REITs，而非像中国投资者一样直接买房买铺。
全球REITs市场最早起源于美国。1961年，首只REITs产品成立。经过60年曲折的发展历程，目前美国已成为全球规模最大、发展最成熟的REITs市场。1971年至2019年之间，美国REITs产品从34只增加至226只，增长了5.6倍；市值从14.94亿美元增长至1.33万亿美元，增长了近900倍。
相比其他金融类投资工具和实物房地产，REITs具有几大特征：
①REITs长期收益率较高。美国所有REITs产品1980年至2020年40年年化收益率为9.90%。其中，权益型REITs的40年年化收益率达到11.28%，接近标普500指数40年年化收益率11.46%，跑赢美国市场其他重要指数。
1999年2月-2020年2月，美国上市权益资产年均回报率
②REITs收益波动性较低。由于REITs的收益主要来源于持有型物业的租金收入，现金流稳定，可预测性较强，REITs的波动性通常低于大多数股票。1999年至2020年近20年当中，REITs的平均波动率约为17%。同期，纳斯达克100指数的平均波动率为24%，罗素2000成长指数的平均波动率为22%。
③与其他投资品的相关性较低。REITs与一般股票及债券的相关性都比较低，具有相对独立于其他市场的走势。这使得REITs能够有效分散风险、优化投资组合收益。
④分红稳定抗通胀。美国目前REITs股息率基本稳定在4%左右，近20年REITs股息率平均值为5.12%。而同期美国CPI平均值为2.12%，REITs可称之为抗通胀利器。如果是新兴市场国家的REITs分红水平就更高。
房地产REITs前景这么诱人，如果普通投资者接触不到也是望梅止渴。REITs来到中国也有一定时间，但资产范围主要局限在购物中心、写字楼等商办物业上。
与美国REITs中工业、基础设施物业占主导不同，中国目前工业园区REITs份额微不足道；但起点低意味着发展空间巨大。2021年，几乎就在房地产业跌入冰窖同时，中国公募REITs于6月正式在沪深证交所上市交易。首批9只REITs基金中就有5只主业是产业园区和仓储物流范畴，预示着中国产业地产的证券化正式扬帆起航。
公募REITs自上市以来表现惊羡，走出独立上扬的逆势行情。与进入2022年以来疲软的股市相成鲜明对比。
2022年以来，基金市场整体表现不佳，年内回报中位数为-2.7%。公募REITs产品开年以来全部实现正收益，平均涨幅15.83%，其中10只REIT收盘价均在本周创历史最高纪录。富国首创水务REIT和红土盐田港REIT 2只产品年内涨幅均超过30%。
产业地产REIT的市场表现得益于优质的资产状况。5只产业地产REIT资产平均出租率约95%，经营前景喜人。现金分红率高于住宅和商铺收益率。中国产业地产REIT目前仅仅处在起步阶段，与美国REIT的市值规模、投资收益率相比，还有巨大提升空间。目前，公募REIT受投资者追捧的场景只是个开头，产业地产的证券化、市场化投资浪潮还在后面。
中国房地产发展到今天，传统的老路已经越走越窄。抛弃短线投机的开发投资心态，以国际惯例进行地产投资和理财规划是大势所趋。2021年，对中国房地产具有分水岭的意义，住宅地产的高台跳水与产业地产REIT的火爆上市几乎是同时发生，仿佛有一只看不见的手在调整切换。对习惯了低进高出、短线快炒的开发商和投资者，站在更高视角，全面审视产业地产这个有待挖掘的富矿，不失为一个拥抱未来的好办法。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自中国地标城策院【许子论语】头条号原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）
上一篇
