最近深圳新房开盘，又刷新记录！
昨天（8月19日），龙华观澜的住宅项目山水华庭意向登记名册出炉，108套住宅，只有24批客户，这是深圳新房开盘近三年以来，入围人数最少的一次。
作为深圳东部，楼市一直不瘟不火，新盘遇冷实属正常，但意料之外的是，中签率约450%，入围比例1:0.2，热度似乎比市场想象的更冷。
明天（8月21日）就是项目正式选房的时间，趁着还没有正式选房，格隆汇楼市团队去实地考察了一趟，回来后只有一个结论：建议入围的24批客户珍惜钱包和名额。
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看看周边和配套，感觉是第二个“锦顺名居”
最近半年深圳的新盘，开盘成色越来越不够给力。
龙岗的颐璟名庭入围比例达到1:0.54，去化三成左右；
龙华的锦顺名居入围名单、摇号结果不在网上公布，去化2成左右；
宝安的山海御园入围比例1:0.61，当天只卖出500套左右，去化3成左右；
云科府作入围比例1:0.69，当日只卖了大约900套，弃选率达到15%，成为光明成绩最差的新盘。
当大家都认为，这样的入围比例已经是非常没有热度的了，不成想山水华庭的热度更低，入围比例只有1:0.2。
不仅如此，连入围批次也是深圳新房近3年开盘历史上最少的。
108套房子只有24人登记，有网友预感，山水华庭会是“第二个锦顺名居”。
为何大家都不看好这个盘？
骑猪英雄去过实地后，总结有两方面原因：
一方面是二手房网签套数三连跌，头部法拍房流拍，学区房降价没人要带来的多米诺骨牌效应，导致市场普遍冷淡。
另一方面是山水华庭本身存在克服不了的缺陷，位置既不好，配套也欠缺，甚至也没有预期。
山水华庭位于位于深圳市龙华区观澜街道环观南路与平大路交汇处，位置偏远。
项目大约2.8公里外就是东莞凤岗，距离最近的地铁4号线牛湖站也要1.6公里，而且还被周边大量的农民自建房包围，进出项目都要进村。
（百度地图测量到凤岗逸昊工业区的距离约2.5公里）
（山水华庭正门，背后是农民自建房）
（山水华庭必经小道）
（君子布河旁燃气站）
（山水华庭附近的君新路15号田心小区）
（山水华庭旁是一家家具厂）
如果从项目到南山，福田的中心区，通勤选择驾车必经清平高速、南坪快速或者玉平大道、五和大道以及珠三角环线高速，耗时将近1个小时。
周围的公交站点不算多，如果选择公交地铁，则需要一个半小时，并且中途需要公交换乘地铁，距离最近的公交站是君子布村口公交站。
不仅如此，项目没有配建底商，2公里范围内也没有什么大型的超市，距离观澜湖新城也有2.8公里，日常居住生活不是十分便利。
地图上显示，附近有个洪阳百货，实际上就是一个10平米都不到的小卖部。小卖部旁边还有个振兴批发商城，但批发商城更多的是批发饮料、矿泉水等。
另外，项目自身只有两栋，没有幼儿园，也没有花园、球场等社区功能性配套设施，车位也不够，220户只有180个停车位。
所以有人调侃是“无地铁，无花园，无商业”的“三无盘”。
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远期“博旧改”可能会失望
山水华庭，虽然位置比较偏远，但有人觉得周边旧改项目众多，未来价值会有更新，想“搏一搏”。
比如距离项目700米左右，是由深圳市泰锦长基房地产开发有限公司主导的君子布君新旧改，旧改方向也已经确定是以居住、商业等功能为主，目前已进入拆迁阶段，未来片区的城市面貌会有更新。
但现实与想象会有差距，旧改的项目往往推进多年，也没有成熟落地，比如南山的白石洲推进10年至今都还没有完全改造完毕。
而且即使改造更新完毕，片区内的格局也很难打破。
根据[观澜东地区]规划，片区内目标和定位以“传统优势制造业为基础，以高新技术、研发创意及旅游休闲产业为发展方向、风景优美、人文荟萃、配套完善的花园式城区”、“以面向观澜及平湖地区中小型高新技术及研发创意产业、传统优势产业及相关生活配套功能为主，兼具服务全市的旅游、休闲及度假功能。”为方向。
说白了，就是片区内会作为观澜或者平湖高新技术及研发创意产业的辅助，未来发展既搞工厂，也会保留郊区的面貌大搞旅游项目。
所以从片区法定图则上可以看到，在山水华庭的周边，会有诸多工业用地、仓储用地性质的地块。
与此同时，山水华庭周围的四类居住用地也不少，在城市总体规划中依然保留，也就是说，片区内未来很长一段时间内依旧会是“村民自建房+大量工厂、仓库+少量的商品住宅”的格局。
目前山水华庭开卖的均价是4.7万/平，总价区间约300-500万，精装交房，但是对比片区内，没有多少优势。
因为虽然项目周边二手住宅并不多，但距离相对比较近的是中森公园华府以及奥宸观壹城小区，每平米单价相差并不明显。
去年4月中森公园华府的历史成交单价大约是4.8万/平，而去年7月奥宸观壹城的历史成交单价大约是5万/平。
所以价差空间并不特别明显，如果出于投资考虑的，可能明天正式选房下手就要慎重了。
当然了，项目也不是完全没有可取之处。
观澜作为冷门的片区，这几年入市的项目并不多。
面积段为66-104平，相对南山、福田、宝安的新房上车总价较低，首付三成，最低约95万就可以上车深圳。
不到100万的上车首付，对很多希望定居深圳的“硬”刚需来说，是上车的救命稻草。
而且项目直线距离845米的德风小学是区一级公立学校，对面为润泽学校，规模为45班，1404个学位，分27班九年一贯制学校和18班培智学校两部分。
学位充足，教育方面也不用太担心。
最后，做个猜测：
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