之前我们在文章中就已经做过一个数据统计，上海今年土地开始放量
但是一直以来，我们看到新房供应都在往外走，50%都集中在外环以外的五大新城
中环以内的供应极度失衡和倒挂夸张
所以会出现很多人去抢中环内的房子，核心地段的新房倒挂率是最高的
但同时竞争也很激烈，高积分也刷掉了一部分打新客户
尤其是2000万的品质豪宅，这一类次新二手在市场上一度还走出了独立行情
但现在这样的失衡，可能会伴随着最近第七批次的入市有所扭转
因为，这是今年上海中环内楼盘供应最多、价格最高的一次
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没想到的是，现在上海连中环内的供应量都开始井喷了
相信大家也有关注到，最近上海第七批次新盘名单已经出来了
这一次有一个很大的变化，中环内的新房供应量大幅提升
对比一下2022年第一至七批次中环内新盘数量，会发现第七批次中环内供应的新盘最多，已经刷新了今年各批次最高纪录
一共12个楼盘，这个数字几乎是第四、五、六这3个批次加起来总的供应量了
占今年中环内新房供应总量的27%，等于说上海中环内今年超过四分之一的项目来自本次供应
截至11月，上海总共有七批次新盘集中供应，中环内总计44个楼盘
如果把2021年、2022年中环内各批次的新房供应放在一起对比，会发现一个规律
每到年底特别是最后一两个批次，中环内一手房市场上就会放出比较多的楼盘，也是一年中供应最多的一次
中环内供应上，去年第六批次就有13个，今年第七批次也有12个。这也说明年底是优质新房释放最多的时候
至于每年有多少次集中供应并不是一定的，去年有6个批次，而今年到目前为止有7个批次
不过总量上这两年中环内的楼盘基本上都保持在40个左右，没有太大变化，今年只多了一个
之前做过2022年上海的土地供应地图，把范围放至中环内，发现今年中环内的土地也有13幅
从地段来看土地资源比较优质的有徐汇斜土路、静安不夜城、西藏北路、普陀武宁以及浦东北蔡等板块
包括稀缺地段的徐汇滨江板块内的龙华也出现了新增供应
比较意外的是新房市场比想象中要热，不仅供应量在大幅增加，楼盘价格较之前也有明显上涨
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10w/㎡以上的楼盘数量，比想象中要多很多
也是基于第七批次新盘名单，我发现高价楼盘非常多，数一下均价10w/㎡以上高价盘有12个
其中中环内占了10个，2个在中外环
再把前几批次的数据拉出来，很明显这一次相比较之前有很大提升
第四、五、六批次每次也只有三四个
从区位来看，有4盘位于内环内、6盘位于内中环，具体分布情况如下
里面供应最多的一个就是普陀，几乎占了半壁江山，这一批次有4个价格在10w/㎡以上的楼盘
除了曹杨板块的新俞里，真如板块的品尊国际公寓，光新板块的大华峯荟，这3个盘均位于中环线内，还有一个内环武宁板块的招商苏河玺
部分楼盘的价格也开始变高了，最高价格14.5w/㎡，刷新本次房价天花板的有三个项目
1、海泰北外滩14.5w/㎡
位于虹口内环北外滩板块，项目计划打造170米的浦西住宅第一高楼，为第七批重点项目之一
也是内环少有的大户型叠墅产品，只有108套，总价段在5000w-9000w之间，主要面向少量顶豪购房群体，北外滩的项目可以拿到 14 w/㎡，这个价格是比较少见的
2、浦东浦开江南里14.5w/㎡
位于浦东金桥板块，属于东郊别墅区，紧邻东郊花园与汤臣高尔夫别墅，是市场上稀缺的低密度联排别墅产品
毕竟浦东很久没有新房别墅项目了，改善级产品入手门槛会比较高。不过别墅产品价格走独立行情，不具备参考性
3、鸿印里14.2w/㎡
位于静安内环内南京西路板块一个市中心旧改地块，也是市场上备受关注的网红豪宅盘之一
这个地段依然存在比较明显的倒挂现象，周边中凯城市之光二手房最高卖到了17w/㎡，倒挂率20%
出人意料的是，除了中环内，在中外环也出现了两个10w/㎡高价盘
一个是浦东中企云萃森林10.5w/㎡，另一个就是杨浦新江湾城板块的沁风雅苑12w/㎡
除此之外，还有少部分加推项目没有涨价
整体来看，在上海整个一手房市场核心区里比较贵的房源，不管是供应量还是价格都在往上走
本质上也是在给市场上放一个信号，未来一手房售价是有空间的
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这个现象背后，可能跟今年的土地市场有关
之前我们就比较关注上海的土拍市场，前几批次的土地市场还是比较冷的
有两个比较明显的信号
第一个就是今年上海土拍多是底价成交，比如第三批次虽然27块地全部成交，但是其中23块0溢价率，占比85%
低价成交说明土地市场呈现一定的降温迹象，从房企参拍的积极性来看，房企拿地的热情并不高
第二个就是最近一次的第四批次土拍，上海只拿出了6块地
而前几次基本都有三四十幅，对比来看6块显然太少了
这背后的原因，可能跟拿地的开发商变少了，对土地市场的积极性并不高有关
减少土地供应也是一个相对安全的选择，年底开发商该拿地的也都拿了
为什么会变少
第一个，开发商没有那么多资金拿地
第二个，对于开发商来说，当利润空间被限制的比较低时，开发商拿地的积极性也会比较低
这也是前几批次土拍多以底价拿地的原因
第七批次新房预售证价格有所提高，代表着未来一手房售价是有空间的
这是一个希望更多开发商去拿地的决策行为，本质上也是为了给市场信心
这背后说明一件事，卖地的量还是相对稳定的，虽然这一次只有6块，但是今年已经出让了109块，可能明年卖地依然会保持比较高的一个供应量
换句话来说，近两年上海一手房的供应量可能会一直保持在一个比较高维度的水平
今年的土地市场也决定着明后两年的一手房供应
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中环内的供应量突然的激增，意味着什么
首先，未来一手房市场上优质的高端楼盘不会少，购房者也会有更多的选择
之前我们也有关注到中环内的新房热度一直很高，出现不少高积分楼盘，东方悦澜积分最高达到了96.9分，其它盘80分、70分的比比皆是
市场上也涌入了越来越多的打新客户，但是那些热门盘供应都很少，即便是高积分选手也很难抢到
年底突然间释放出这么多的供应，其实对于高端盘购房者来说是一件好事，或许在相同预算下，不触发积分，以及积分下降会是大概率事件
其次，伴随着这次几个内环新盘的价格冲破天花板，周边次新和一手的价差会逐渐减少
本质上这对二手房市场也会带来巨大影响
一手房性价比更高，它代表着品质更高，以及相对比较低的首付，除非积分不够，买不到一手房，才去买二手房
今年我们发现一个很大的趋势，上海一手成交比例正在无限趋近于二手
当供应量比较大之后，积分肯定是下降，且很多买二手房的人，会去买一手房了
所以很多客户宁愿等一等也要打新，这也是今年上海二手房市场比较低迷的一个很重要的因素
这次一手房中环内10w+/㎡高价盘供应增加，也会进一步影响二手房高端盘的成交
一手房供应量上去之后，二手房的价格就会下来，如果未来一手房持续大量供应，会导致整个二手的价格回落是大概率会发生的
但总的来说
第七批次里核心地段的优质房源在大量释放，对于1000-2000万预算的购房者来说也是一个机会，特别是改善置换客户
如果各位有换房的打算，也可以提早做准备，把这件事提上日程去规划
因为这样的供应井喷，最大利好的就是现在正在筹备要买新房的各位
以上为正文，来自微笑向暖
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