我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。
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提问：你好，曾叔，我是杭州人，在外地有房产，最近几年想在上海购入房产，但是听别人说其他地方有房子申请贷款额度比较低，首付比例高，是这样吗？
回答：你好，对的，第一，居民家庭购买首套住房，如果是申请个人商业贷款的，首套房比例是不低于35%;第二，对于首套房的认定，既认房又认贷，而且这个认贷是全国范围内的认贷。也就是说，如果你在外地有贷款记录，你在上海买房办贷款的话，就被认为是第二套了。如果被认定为你是第二套房的话，再看你购买房子的类型： 如果是购买普通自住房，公积金贷款的首付比例是不低于50%;如果是购买非普通住房，首付比例是不低于70%,目前上海公积金对家庭的最高贷款额度，是八十万元。
提问：曾叔！您好！考虑自住并增值购买次新房，请问市区徐汇，黄埔，静安，杨浦，虹口哪些板块值得关注？
回答：你好，主要看你的预算大概是多少，增值更好的肯定是有学区房，即使中考改革，那么学区房在未来一段时间还是有很好的增值和保值空间的。这样的话你看下哪些去的教育更好就清楚了 预算高的话选徐汇、黄埔 预算一般的话选杨浦和闵行。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。
提问：曾叔你好 追问一下松江车墩安贝花园2.7万价格怎么样呢 可还有空间。
回答：你好，安贝花园靠近影视产业圈，离车墩站也不是很远，买来自住可以的。但影视圈总体还是小的点，更大范围的还是工业厂房居多；所以从投资来看，有这些工厂小老板接盘，还勉强能跟上。
提问：曾叔好！感觉现在买的话压力很大，我觉得还是得从长计议，先缓一段时间再看看，可以吗？
回答：你好，买房从来不易！但你必须要买。不管什么年代，买房都不是件很容易的事，十年前如此，房价低工资更低；二十年前也是，要分房还要排资历，新人哪能容易。当今的核心城市房价，一些人，甚至要动用6个钱包那也不一定就能一气就凑够首付！市场上不存在刚需，其实只有买得起和买不起；房价和工资无关，因为房子它不会因为你月薪6000，而给你降价。越是优质的大城市，其实它真正的购买力，越不是普通的纯粹的工资群体。越是优质城市越要学会借力而至，用金融的眼睛看待房产，你才会更加收获货币的生产。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。
提问：曾叔，你好！想问一下，从投资角度，1、金地西郊风华（新盘，泗泾联排），2、爱博三村（二手） 这两个盘升值空间哪个大？
回答：你好，从投资角度 无疑看 学区、产业以及接盘等综合情况。学区应该都差不多，没太好的。从产业来看大虹桥商务区前景和人才流入肯定会更大，另外联排和双拼差别还是蛮大的。再加上房产以后做银行信贷融资，普通住宅银行更看好，变现也会更最大化。
提问：您好，曾老师，在莘庄地铁一号线旁20年老小区江南苑交通好环境不好群租房无电梯，房价5元多点上不去，工作徐汇田林想，另外有嘉定新城80平次新房一套不错，想把莘庄卖了贷款100-200万买外环内次新三林环球翡翠上去了浦江更贵无方向老师推荐一下次新房地铁方便环境好谢谢
回答：你好，江南苑，莘庄，2002年的房子，地铁口，配套还可以，旁边有商场有公园，靠近铁路线有噪音。因为莘庄配套成熟，所以增量相对会小很多，涨得慢，不自住可考虑出手置换，推荐楼盘详见内部圈子。
提问：你好，曾叔，怎么计算成本收益判断一套房买的值或者不值，如果是纯投资逻辑的话，按照当前情况，一套房年总值增长多少是划算的，不然就亏本？
回答：你好，要说买一套房子是否值得，是否有赚钱，可能很多人有不同的计算方法。我想应该是在一定的时间内，收益覆盖全部的成本，还有一定的合理盈余。一定的时间： 5年是比较合理的时间。覆盖全部成本：购买的中介费，按揭费，评估费，税费，首付，利息。合理的盈余：考虑到买房资金购买理财有4%左右的收益不难。购买一套价值500万的房子，需要5年后价值多少才符合这个盈余目标呢？一共投入：首付款三成150万；中介费，税费，按揭费，评估费一次性20万；月供5年：每个月月供是19631.74，5年的全部月供是1177904.13，其中利息部分是909275.41元。收入：买了房子，也有房租收入，即便自住，节省了房租，按照租售比2%，故而每年租金是10万，也就是五年房租收入50万。
购买这套房子支付出去资金是手续费20万，利息91万，一共是111万。考虑到房租收入，所以一共支出61万。注意：支付的首付款和月供部分的本金沉淀在房子里面。如果不买房，资金成本：按照4%理财计算收益，首付款手续费170万，5年收益是34万，月供由于是逐月投入的，收益是11.7万，也就是，5年应有的收益是45万多所以五年需要涨价61万+45万=106万，每年涨价是21万多，也就是每年涨幅4%以上，买房才不会亏损。买房的投入是首付款的投入，以及本金利息的逐月投入，利息部分是房贷部分的利息，局部的资金成本。但是房租收入或者房价涨幅则是整套房子的收益。所以房价每年上涨幅度不到4%，五年上涨幅度不到20%，就会亏本！
提问：曾叔你好，请问在上海买地铁房，怎么选？
回答：你好，从长远的角度看，买房者的眼光会越来越挑。步行15分钟可到达地铁站的小区，是买房者的首选。已盘点出上海性价比最高的楼盘，详见知识内部资料分享。
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