梶原诚：海外资金正在买入日本的不动产。这能否成为日本经济从“地面沉降”中卷土重来的契机？
“当然，今后仍将增加在日本的投资”。上周访问东京的Kathleen McCarthy并未掩饰乐观态度。她是在美国大型投资公司黑石集团（Blackstone）领导托管资产达到3200亿美元的房地产投资部门的人物。
黑石集团在日本也拥有超过1万亿日元的不动产。2021年斥资约600亿日元从近铁集团控股（GHD）收购京都八条都酒店（京都市）等8处酒店设施成为了话题。黑石集团还将在日本投资租赁公寓、办公楼和数据中心。
像Kathleen McCarthy这样的乐观看法并不罕见。在德意志资产管理公司（Deutsche Asset Management）负责房地产投资的小夫孝一郎连日来接待作为客户来访的外国投资者，忙于说明日本的情况。他表示，“这种火爆是安倍经济学以来首次出现”。
安倍晋三政权的货币宽松预期带来股价上涨、海外资金蜂拥而至的“安倍经济学行情”开始于2012年11月。约10年后再次出现这种外资买入日本资产的局面，或将推高2021年仅为120亿美元的对日本国内不动产投资额。
外国投资者关注日本的原因何在呢？投资者利用“收益率差（Yield Spread，投资收益率减掉作为融资成本的长期利率）”来衡量不动产的预期收益。这一数值2022年在主要国家中只有日本出现提高。
东京都内的居民楼群
原因是与急于加息的美国等不同，日本银行（央行）正在抑制长期利率。由于日元贬值，日本的不动产从外国来看显得便宜。如果受到日元贬值的吸引，外国游客出现增加，酒店的价值也将随之提高。
这听起来像是经济景气，但存在陷阱。海外资金对日本产生兴趣，并非因为日本经济强劲，而是因为经济低迷。日本银行因担忧经济恶化而无法提高利率、作为结果的日元贬值均体现出日本的脆弱性。
新冠疫情、俄乌冲突、通货膨胀……在世界动荡的背景下，全球资金选择的是美国。这是因为美国强大到能够积极加息。
9月23日，由于对美国经济衰退的担忧加强，道琼斯30种工业股平均指数创出年初以来新低。但是，按美元计算对比全球主要股价指数，美国超过中国、日本和欧洲，显得一枝独秀。
此外，资金流向也证实了这一点。即使在道琼斯指数下跌11％的4～6月，外国投资者按年计算仍净买入超过9千亿美元的美国股票。Refinitiv Lipper的数据显示，投资美国股票的全球投资信托截至2022年8月有522亿美元资金流入。规模相当于投资美国以外股市的投资信托的流入额的6倍。
市场上有“最干净的脏衬衫（Cleanest Dirty Shirt）”这一说法。在世界整体面临逆风的背景下，潜力被看好、进而被选择的是美国。
正因为美国是企业作为经济引擎能够强劲活跃的国家。美国确立了作为企业投资对象的地位。美国咨询公司科尔尼（A.T.Kearney）根据对全球经营者的调查，每年发布“外商直接投资信心指数”，尽管第2位以下明显发生变化，但美国自2013年以来连续10年排在首位。
从长期来看，企业充分发挥动物精神（Animal Spirits），实现增长，税收将会增加，财政也将趋于稳定。应该看到，正由于美国能描绘出这种前景，到即使世界出现风险，美国仍从海外吸引资金，推动美元的独自走强。
流入日本的不动产资金如果对企业增长构成支撑，外国投资者的关注焦点也将扩大至不动产以外。在安倍经济学行情告一段落的2015年以后，外国投资者基本上持续卖出日本股票。目前的“买入日本”趋势还有望成为外国投资者恢复买入日本股票的契机。
日本企业也具有动物精神。在东京的电子一条街秋叶原，存在编程比赛获奖者等大显身手的企业，那就是通过人工智能（AI）支援企业的ALGO ARTIS。东北电力9月20日宣布，调整把煤炭从外国供应商运至火力发电站的船只调配计划，每年将节省数亿日元成本。
该公司源于日本IT企业DeNA的内部创业，在2021年独立出来。令人感兴趣的是，在向ALGO ARTIS咨询业务高效化的企业中，除了电力企业之外，钢铁和商社等股价长期低迷的企业突出。拥有宇宙物理学博士学位的ALGO ARTIS的社长永田健太郎表示，“企业也认识到改变的必要性”。
在首次公开募股（IPO）热潮已降温的如今，初创企业的融资面临困难。正因为如此，如果投向不动产的资金流向ALGO ARTIS这样的增长企业，将产生积极影响。
值得关注的是不动产的卖方如何使用出售所得的资金。近铁集团控股把酒店出售给黑石集团，另一方面，将向开发飞行汽车的SkyDrive（爱知县丰田市）出资，正在探索新一代的运输和城市建设。
日本政府和日本银行时隔23年被迫实施买入日元的汇率干预。低利率以及由此而来的日元卖出压力让市场上出现“弱势日本”，这种局面或将推动海外资金进一步买入日本不动产。这些资金也将成为重振日本的种子基金（Seed Money）。是要充分利用还是藏而不用？答案不言而喻。
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