近些年随着房价不断暴涨以下言论不绝于耳，基本逻辑是国家超发货币导致了房地产暴涨，房地产又锁住了这些超发的货币，其他行业才没有恶性通货膨胀。非常完美的一个逻辑链，表面看不出来任何问题。
“我国房地产价格暴涨的主要原因是近些年货币严重超发（当然还有土地政策和开发商的造势），这些超发货币恰似洪水猛兽，只有房地产这个大水池才能养住它。它要是从房地产池子里快速跑出来进入其他行业，肯定会搞的鸡飞狗跳，物价飞涨。”
“国家加大气力对房地产去库存，实际上就是想办法用房地产锁住这些超发货币。”
“超发的货币就在房子上，只要房价慢慢下跌，超发的货币也慢慢消融.”
“房地产作为货币池子，一直充当着锁住超发货币，防止流动性泛滥导致恶性通胀的重要作用。”
这个逻辑链里有几个前提和假设：
1.先有国家超发货币后有房地产暴涨
2.超发的货币进入房地产就被锁住无法流动了
3.超发的货币如果流动会导致其他行业恶性通货膨胀。
只有这几个前提和假设是正确的这个逻辑链才是真的，那接下来让我们一起来验证房地产、超发货币和恶性通胀之间的关系，来看一看房地产是超发货币的蓄水池这个言论是真相还是谎言。
首先我们看一下从2008年到2018年之间的房地产各项数据和房地产运转的整个流程
政府提供土地挂牌招标→房地产企业竞拍土地（有贷款）→房地产开发建造（机器、水泥、钢筋、人工，有贷款）→房地产销售←一手房购房者（有贷款）←二手房购房者（有贷款）
第一个问题：超发货币和房地产暴涨的因果关系是什么？
中国央行发行的基础货币约为30万亿，因为商业银行可以不停地存款贷款循环最终使得中国的广义货币M2余额达到183万亿，而正是个人和企业不断地贷款产生了这些严重超发的货币。假设房子100万当你花30%首付和70%贷款（不管新房还是二手房）买房时这本不存在的70%的贷款金额就通过这次交易以房子为抵押成为别人的存款流通到了社会上，每个买房贷款的人都超发了这个金额的货币给中国社会。如果一套房产100万贷款70万那就是从未来借了70万流通到社会上，假如房产不涨价每年市场供应1万套，那房产每年只能增加70亿的货币供应。但如果房价每年涨10%那房产每年增加的就不是77亿那么简单，因为往年的房产一直在涨价一旦二手房交易产生每隔7年就可以额外贷款70亿货币流通到社会上，当然这只是市值并不一定实际交易。
2018年末，金融机构人民币各项贷款余额136.3万亿元，其中人民币房地产贷款余额38.7万亿元，房地产贷款余额中个人住房贷款余额25.75万亿元。货币供应量应该跟着GDP的增长而增加的否则会导致经济活动不足而萎缩，如果以2008年度的M2/GDP/居民贷款为比例，在2018年的3倍GDP背景下对应的M2/居民贷款应为142万亿/17万亿，与实际183万亿/48万亿相比41万亿的M2增加额和31万亿的居民贷款增加额极为相似。十年间居民部门的杠杆率（债务余额/GDP）从2008年的17.87%到2018年的53.21%。可以说超发的货币就是居民部门的高杠杆率导致的，而居民部门的高杠杆率就是因为房价的暴涨。所以是房地产贷款先带来了货币发行，然后居民对货币超发的恐惧和房价上涨的预期促成房地产暴涨导致了大部分的货币超发，而不是先有的这么多货币超发才导致了房地产暴涨。没有贷款就没有额外的货币发行，而四万亿政策的宽松信贷给了这个循环一个强有力的推点。
至于房地产为什么会暴涨，观察一下历年土地出让金的变化就知道了，房地产销售收入里土地出让金占比约40%，地方财政收入中也占比40%，又直接影响GDP，这么一个既能带来收入又能带来政绩的东西谁会不尽心尽力来经营。
第二个问题：货币进入房地产后真的不再流动了吗？
房地产交易主要分为新房和二手房交易，购房者将房款（基本为30%首付，70%贷款）交给房地产销售公司或原房主。从交易完成的这一刻开始这套房子里除了钢筋水泥外不再有一分钱的货币，30%首付加70%贷款到了房地产销售公司或原房主手里后他们可以自由支配。拿去继续投资开发房地产赚取利润也好，把房款存在银行也好，拿去买车旅游也好，从交易完成的那一刻起这些钱就与购房者不再有任何关系，这些钱已经流通进入社会里增加了M2。而那套房子直到下一次交易发生之前不会再有任何的货币进入或流出，不管这套房在其它人的眼里是跌到了零还是涨了十倍只要没有另一个人带着货币（不管是自己的存款还是贷款）进来交易这套房就没有锁住一分钱的货币。所以房地产其实只是货币移转（30%部分）和产生（70%部分）的中介和工具实际上不蕴藏哪怕一分钱的货币更不用说锁定。
某种程度你可以把交易完成的房子看作是从后院挖出来的文物或玉石，本质上在没有交易产生时它们没有任何的不同。房子值多少钱和它被真实交易时花了多少钱是两件事，这个角度上又和股票很像。市值100亿流通股1亿股的股票涨停时并不需要10亿现金，从100块到10亿都有可能，卖掉1股套现和卖掉1亿股套现是完全不同的，供求关系局面完全不一样的。房地产的暴涨只有你认同它愿意拿现金贷款交易时才发生，而下跌和上涨一样并不需要全部交易，一个单位就可以。股市只是一个不涉及银行贷款的房地产市场，每一笔交易都有买和卖双方，钱永远是从一个人的账户转到另一个人账户。牛市时大家都赚钱的前提是当前价位拿钱进来接盘的人多于套现的人，而一旦当前价位套现的人多于拿钱进来接盘的人牛市终结熊市开启。在从熊到牛再到熊的整个过程中除了佣金交易税印花税钱只是从高位买股票的人手里到了高位买股票的人手里，股票和钱都是那么多没有变化。
如果把房地产市场看作是一个整体，货币进入房地产后在交易完成的一瞬间就流走了。虽然房地产本身产生了这么多超发货币如果都能继续留在房地产行业那也可以理解这是一个蓄水池，毕竟这些超发货币没有流到社会上推高物价造成通货膨胀。我们来看2018年房地产投资额12万亿，销售额15万亿。对新房来说就算房地产企业的投资额12万亿全部来自上一年的把销售额15万亿，还是会有3万亿流到社会上（通过房企员工、建筑工人、建筑材料等渠道），实际上也不可能全部来自之前的销售额，贷款、债券（存量货币转移，不会导致新的超发货币）才是大头；对二手房来说如果卖房者选择套现走人这笔新增的70%M2就全部流到社会上，如果卖房者把收到的30%存款和70%贷款继续去买新房（改善住房需求）进入上一个循环仍然有流出买二手房进入此循环，假设两种可能各一半还是会有49万流到社会上。所以房地产市场不仅锁不住任何的外来资金，就连自己放的水想要全部蓄住都不可能。2018年底房地产开发贷款余额10.19万亿元，个人住房贷款余额25.75万亿元。一共182万亿的M2货币量房地产贷款就贡献了36万亿（贷款必定对应有存款）占20%。
所以其实这些通过房地产行业超发的货币根本没有在房地产里，房地产里没有锁住一分钱（如果非要说有，也就每年那点新增投资），这些超发的货币早就流通到社会上了。
3.超发的货币如果流动会导致其他行业恶性通货膨胀吗？
很多人都在担心如果过多的货币涌入生活必需品行业会不会导致恶性通货膨胀，毕竟曾经发生过姜你军、蒜你狠、豆你玩、葱击波、糖高宗等游资恶炒农产品的先例。但是那些事件持续的时间很短，你以为是政府控制有力击退了游资的炒作吗？其实不是。农产品价格暴涨的第二年往往会发生价格暴跌的情况，原因其实很简单，价格是绝大多数商品供求关系的重要调节因素。
对农产品来说，一地价格暴涨就使得其他地区的产品有了竞争优势，当差价足以覆盖运输成本时外地的产品就会输送进来，而且农产品的种植者看到这个价格往往会在下一年增加种植面积。所以不管是自然灾害导致的短期减产引起价格上涨还是游资囤积炒作，只要是这种可流动的统一标准品价格不会偏离成本太长时间。市场自己会在价格暴涨时增加供给。
其实只要是可流动的统一标准品价格都不会偏离成本太长时间，不管是汽车、电脑、手机、矿泉水还是香皂、衣服，同一品牌不分地域价格基本一致，当然不同品牌之间差异会很大这是品牌策略和能力问题。但房地产行业却是不可流动严重分散差异化商品，不同城市不同地段不同开发商乃至不同楼层和朝向价格都不一样，而且政府可以垄断本地的土地供应供求关系都被轻易控制。所以只有房地产行业才能作为一个稳定的贷款工具因为你根本无法确定一套房子的确切价格，而和这个市场很像的另一个市场是股市，每个行业的每家上市公司都是独特的。
再回过头来看粮食，固然政府的收储仓库是粮价稳定的一个原因，但根本还是因为国外粮食的价格参照摆在那里。只要交通顺畅汇率稳定国际市场的粮食就随时能进来，压着国内粮食价格上不去。
所以只要货币的信用没有崩溃，可流动的统一标准品的价格即使有短期波动也不会持续太长时间，实际上根本没有被房地产锁住的超发货币一直在社会上流动并没有导致恶性通货膨胀。
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