编者按：本文来自微信公众号「 卢俊团队」（ID：zhenjiaolujun0426），作者： 真叫卢俊团队，36氪经授权转载

诗作中的京口就是民国时期的江苏省省会，也就是今天的——镇江。

01

如此如诗如画的城市，沪宁城际高铁从镇江穿城而过，地理位置绝佳。

但引起我们关注的是从2018年前三季度出炉的几个数据开始的，看完我们瞬间对这个城市开始有点忧心忡忡。

2018年前三季度，镇江的GDP3022亿，同比去年同期，名义增速为负3.85%。绝对值减少了121亿元。

增幅排名江苏倒数第一，也是江苏唯一一个GDP名义增速负增长的城市。

具体到工业方面，前8个月镇江规模以上工业企业的利润158亿元，同比去年同期的382亿元，增速为为负58.64%。

镇江这颗沪宁线上的明珠，基本面到底出了什么问题？

镇江到底怎么了？

02

了解一个城市，最好的办法还是深入其中，仔细认真的听一听她真实的呼吸。

镇江面积3843平方公里，面积适中。三个区、代管句容、丹阳、扬中三个县级市，常住人口330万左右。主城三个区京口、润州、丹徒共计约120万人口。

京沪高铁、沪宁城际高铁都穿城而过，在镇江设有镇江站、镇江南站，交通越来越便捷。

但平静的湖面之下，隐患重重。

看这么一个数据，据不完全统计，镇江的地方债负债达到了近4000亿，相比较镇江的财政收入，负债率在江苏也是排名第一。

问题出在哪里？

从底层的逻辑出发，我的判断：交通的双刃剑，人口的稀缺，地方债务的影响。

虽然两条当今中国最繁忙的高铁京沪、沪宁都从镇江经过，但便捷交通的“双刃剑”，也许被很多人所忽略。

镇江虽然地处苏南，但毗邻南京、苏锡常，这四个特大城市和大城市。发达的高铁交通在镇江表现出来的更多的是被“虹吸”的一面，四周强邻环伺，人流、物流、资金流，大概率会被稀释。

问题十几年来其实一直都存在，但过去大的经济背景是快速增长，这个矛盾表现的还不太明显，一直处于引而不发的状态。

但如今随着经济形势进入了中低速增长期，新时代镇江便捷交通导致的“失血”现象这两年逐步严重起来。

高铁公交化发车，大量的镇江人会去南京、苏锡常就业、就学、消费、居住，句容、丹阳这两个下辖的县级市表现的尤其突出。

所谓温水煮青蛙，量变到质变。现在也许正好处于问题爆发的临界点，来到了一个阙值。

人口又是镇江的一个大问题。在这里我不得不强调。

镇江城区三个区常住人口共计才122万左右。和镇江一江之隔的江北扬州，三个区人口共计240万左右。而同为苏南城市的苏州，下辖的一个昆山县级市，常住人口就达到了165万。

市区人口稀少，也是一个老问题，在当下凸显的尤其严重。

我一直反复强调的是，一个城市的经济基本面，人口，还是人口一定是长期最重要的支撑因素。没有成规模的人口数量支撑，产业、消费等一切都是无源之水，无本之木。

更让我担忧的是，随着城市建设的高速发展，这些年镇江的地方债务，累积的越来越明显。地方债负债率江苏名列前茅，成为拖累镇江基本面快速健康发展的一个重要因素。

上述三个判断，互相关联，一环扣一环，是一个系统的分析判断，剪不断理还乱。

03

虽然当下国家调控大背景下，许多城市的楼市都进入了下行期。但镇江基本面的欠佳，对镇江棚改、土地、楼市的独立影响力已经逐渐凸显。

9月28日，镇江结束了今年第三场大规模土拍，共拍出7幅地块，其中1幅商住地块、1幅商服用地、一幅住宅用地和4幅安置房地块。安置房不说。

1、焦山路以东，禹山路以北商住地块（J1802），被中南摘得，成交楼面地价为4368元/㎡，溢价率0；

2、朱方路以南，二道巷以西商服用地（R1811），被镇江市食品有限公司摘得，成交楼面地价为4150元/㎡，溢价率0；

3、五四路以南，新民洲大道以西住宅用地（J1803）流拍。

5天前，一个城中村地块的棚改拆迁货币化安置似乎也停止了。都是安置房搬迁。看不到货币化安置的字眼了

搬迁范围：东至环山路，南至金润大道，西至武警支队围墙，北至京沪高铁。补偿方式：住宅房屋实行房屋产权调换。现房：远洋香奈城二期、秀山美苑安置小区，过渡期限均为6个月，限量房源。期房：龚家湾安置小区（暂定名），高层期房，过渡期限为30个月，限量房源。

这里的具体的缘由？说不清也没法说。

反正拆迁给房子了，货币是真的停了。

04

去年和今年年初镇江楼盘的开盘热销场面一去不复返了。

一成首付重现江湖，截客现象比比皆是，有楼盘为抢客户竟大打出手！ 镇江新区丁卯一高价盘打出广告，首付只需10万起。另外两成需在3个月左右的时间补齐，不收取利息。

除此以外，镇江的句容碧桂园中天东方骏庭、翡翠华府天悦、碧桂园大学印象以及碧桂园伯爵台，也推出首付1成的优惠，最低首付只要15万。

丁卯一纯新盘公开售楼处，区域另一楼盘售楼员去现场公然截客，最终双方发生冲突，大打出手，场面一度失控。

丁卯一楼盘即将加推一栋高层，由之前的精装变为毛坯，降价约2000元/㎡，这也遭到了前期业主的集体抗议，大家觉得自己买贵了。下辖的县级市句容一楼盘成交价从13000-14000元/㎡（精装）突降至8800元/㎡（精装），并且楼层任选，一夜之间有业主亏了上百万！房闹现象在镇江重现。

降价促销的都是镇江的远郊区楼盘，涨的时候跟涨，行情不好，必然也是第一个看跌。

镇江的二手房寒冬似乎也来了。

通过调研，镇江知名的几家大中介，自从夏天过后，基本上都开始降温。中介门店的交易可以说是一个月不如一个月，有些人一个月没有成交，只能拿个底薪。

周末中午，去了一下镇江的大市口商圈，类似南京的新街口市中心。镇江商城、八佰伴，人流不多，人气欠佳。地下商场冷冷清清，不少商铺在招租。

总的感觉，就是消费力不够，这还是在周末。平时的景象可想而知。

一手、二手、商业消费，凉凉。心疼！

只是希望，镇江核心区能够撑住，站直了别趴下！

05

镇江的基本面当下的萎靡不振。事实上影响力不仅仅在镇江。江苏省会南京，这两年一直强调提高首位度！被批评最多的也是首位度不够。

最近多次召开会议，又反复提及首位度问题。

专家学者多有建言，合并镇江代管的句容，扩大南京的面积和人口，是最简单便捷的办法。

虽然阻力很大，但镇江如果持续的基本面没有起色，句容乃至镇江的未来，我的观察，有点岌岌可危。

这绝不是危言耸听。临近省份安徽已经做了表率。拆分了地级市巢湖，分别给了合肥、芜湖、马鞍山。

归根结底，还是巢湖自身不够强大，为了做强省会，必然要从最弱的开刀。

镇江真的要打起120%的精神了，不进则退，慢进也是退。更何况是倒退！

06

未来镇江怎么办？人口，人口，还是人口。

镇江当下最大问题，我的观察，还是人口稀缺，不仅仅是人才留不住，人口也很难留下。

周边南京、苏锡常的吸血效应强大，镇江的产业、薪资，相比周边城市，真的没有任何竞争力。

走访了江苏大学、江苏科技大学，和几名即将毕业和正在读研的同学聊了聊。

除了家在镇江的同学会选择镇江工作外，其他同学基本上都会离开镇江寻找就业机会。最多的是去南京、苏锡常，其次是上海、杭州等城市。

无论镇江的基本面，还是具体到房地产行业，大量的人口，以及人才不断流入和留下，才是镇江能够雄起的前提。

单凭当下市区122万人口，远远不够！首先留住本地的年轻人，其次要吸引外地年轻人来镇江居住、就业、消费。

但这一切又离不开镇江的产业，薪资等等，似乎陷入了一个死循环。

只是希望镇江多一点危机感，多一点奋斗精神，从点点滴滴做起，久久为功，积跬步而致千里。

留给镇江的时间不多了，宁镇一体化窗口期红利也是有限的，打铁还需自身硬，期待镇江的明天更美好！