记者 | 黄昱
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2022年，房地产行业的需求端政策虽然不断优化，但始终未发挥出明显效力，临近年末，政策风向加速转变，释放重磅利好稳定市场预期。
展望2023年，楼市销售预计处于“U“型的底部抬升阶段。
过去的一年，房地产市场处于深度调整周期中，受行业下行及居民就业、收入预期较弱等因素影响，购房者观望情绪浓。
接下来，需求端的恢复是房地产市场好转的核心关键。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前商品房市场需求端比较疲弱，对于解决供给端保交楼、风险处置是不利的。毕竟，想让外部资金来输血，首先得恢复市场和企业自身的造血功能，否则外部资金是不愿意进入的。
也就是说，要想让信贷、债券、股权等支持房企融资的工具能够尽快落地，就必须让市场需求端保持一定的活跃度。2023年，稳房地产市场的核心，将从供给端转移到需求端。
2022年12月15日，国务院副总理刘鹤重提“房地产是国民经济的支柱产业”；12月15日-16日的中央经济工作会议上，又强调了房地产对经济恢复的重要性，“住房改善”位列扩大消费三大抓手的第一位，再次对房地产行业的宽松政策定调。
12月19日，中央财办有关负责人对中央经济工作会议精神进行解读时表示，要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。
在此背景下，限购“松绑”蔓延至更多热点一二线城市，临近年末，佛山、东莞两个强二线城市先后全面取消限购。
2023年的政策环境依旧将以宽松为主，重点在于扩大需求，高能级城市将出台更多针对支持刚性和改善性住房需求的政策，以打开限制需求释放的枷锁。
当然，扩大需求的动作仍然会在“房住不炒”的大框架下进行，支持刚需、改善，遏制投机性需求。可以看到，无论是佛山还是东莞，都在取消限购的同时，增加限售要求。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，2023年，在“房住不炒”基调下，供需两端政策均有继续优化空间，核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购、“认房又认贷”等方面继续调整，一线城市政策优化预期亦在增强，降低房贷利率、降低首付比例、降低税费等存在空间。
克而瑞研究中心指出，预计一线及强二线城市调控政策或将局部放松，比如松绑特定区域、特定人群的限制性购房政策，适当调降二套房首付比例等，弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”，同时加大购房补贴、税费减免等财税刺激。
常规的需求端政策可能只是一个开端，后续力度需要远高于过往周期。
国泰君安首席地产分析师谢皓宇表示，本轮周期，供给侧采取的是出清、而非刺激的手段，因此，在需求侧，需要远强于过往每一轮政策周期的强力政策，才能换来有效的需求改善。
同时，一些城市开始试点购房补贴，比如通过农产品抵房款，但规模较小。一些二线城市此前也有宣布过政府回购商品房，但进展仍然缓慢。
谢皓宇认为，目前需求端支持的方向已经明确，则需要更进一步夯实难得的信心扭转。
不过，当下购房人的收入预期和房价上涨预期都没有恢复，单纯依靠地产政策可能不足以刺激地产需求复苏。
因此，太平洋证券分析师认为，可能需要一揽子的“经济振兴计划”，加大宏观政策调控力度，才能同时扭转收入预期和房价上涨预期，从购买能力和购买意愿两个维度同时解决问题。
亿翰智库也指出，当前房地产市场出现的问题，已不仅仅在于市场本身，其修复仍由多变量主导，倘若经济形势好转，疫情控制效果显著，消费者预期转好，市场的修复只是时间早晚的问题。
对于2023年的楼市走势，市场普遍认为，不会再继续大幅下降，但市场复苏是一个缓慢的过程。
贝壳研究院认为，2023年市场预计销售额与2022年大体持平，其中全国新房市场销售额同比基本持平，二手房市场销售额略有修复。
银河证券研报指出， 2023年销售预计处于“U“型的底部抬升阶段。预计2023年全国商品房销售面积同比增速-3.2％，销售金额同比增速-2.4％，土地购置费速为-15％，新开工面积增速为-26％，竣工面积增速2.3％，房地产开发投资同比增速-9.5％。
国海证券分析师的判断更乐观一些，其预计房地产销售将在明年二季度初复苏，后半年市场逐步企稳，全年商品房销售面积或达到13.2亿平，同比增加1.5%。
未来市场仍存在较多不确定性。
亿翰智库指出，政策底到市场底需要一个阶段，假设政策能够在当前基础上保持或加力，按照历史规律推演，2023年2季度，市场或能出现好转，市场底也或能出现，但是市场底出现后是不是仍会继续在底部盘整，盘整的时间有多久，都存在一些不确定性。
中指研究院指出，乐观情形下，全国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房销售面积或与2022年基本持平；悲观情形下，市场预期和信心修复不明显，商品房销售面积继续回落，降幅或在3.6%左右。
国联证券分析师认为，保守估算，若近期地产政策对于超一线城市限购限售政策未大规模放松，则预计居民信心改善带来的地产销售复苏较为温和。2023年房地产销售面积可能与今年持平，结构上呈现出上半年持续负值，下半年受低基数影响同比回正的格局。
乐观估算的话，若2023年疫情对于经济的冲击基本消失，且房地产在需求端对于超一线城市限购限售的放开，则预计明年地产复苏力度可能偏强。
在楼市销量缓慢复苏的背景下，2023年的房价整体会维持稳定。
银河证券研报指出，在分化和修复的预期下，预计2023年一二线城市房价基本稳定，三四线城市微幅下行。
贝壳研究院认为，2023年一季度大部分城市新房市场仍处化解库存阶段，新房二手房价格有继续调整惯性，随着价格出清，成交量在二季度后重回修复通道，价格将逐步企稳。下半年核心城市房价在长时间回调后有望小幅回升，带动全年价格整体平稳。
即使不确定性依然存在，但可以确定的是，房地产不会在走回原来的老路，洗牌是必然趋势。
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