顶端新闻·河南商报记者 周茜
疫情袭来，郑州的房地产行业再次面临考验。
就在前几天，已出现多例确诊病例的许昌，发布通知暂停各售楼部及房产中介机构门店运营活动。
截至目前，郑州虽然没有发布此类通知，但全市餐饮场所暂停堂食、全市中小学校、幼儿园暂停线下教学。顶端新闻·河南商报记者实地探访了金水区的售楼部，虽然正常营业，但难以见到购房者的身影。
从720暴雨再到8月疫情，各种因素影响下，过去一年的郑州很多项目销售惨淡，市场整体的成交量不敌去年。
但让人意外的是，占据头部的10大热销项目，集中度反而进一步提升。根据同策咨询发布的《2021年房地产年报》，有10个楼盘全年的销售金额，占了整个市场份额的24%，而这一占比在2020年时还是16%。
也就是说，这10个楼盘，卖出了整个郑州近五分之一的销售额。这些楼盘都有谁？又是怎么做到的？根据同策咨询发布的《2021年房地产年报》，从数据里，我们来一看究竟。
·中海云鼎湖居
以41.2亿元的全年销售金额，拿下了2021年的榜首。
究其原因，目前郑州市场产品总价段多为300万以下，北龙湖门槛在500万以上，因此300-500万产品尤为稀缺。该项目完美迎合了郑州中产阶层的痛点，收割了一大波入门级豪宅客户。
曾经，是北龙湖北岸唯一的在售住宅。后来，中原科技城规划出炉，小高层设计，再加上偏小的面积段，最小户型127平米，降低了北龙湖上车门槛。
·碧桂园西湖
以35.8亿元的全年销售金额，拿下了2021年的亚军。
万亩大盘，从2017年开发到现在已经好几年的时间。目前在卖的是项目三期9号院，均价在13000元/平米左右。
这个盘最大的特点就是性价比。地段在三环附近，四环内，价格13000不到，又是大开发商，而远在四环的永威西郡、融信奥体世纪等项目都卖到一万五了。虽然地段和配套不一样，但对于刚需，用这个价格买四环内，还是很香的。
·融创城
以31亿元的全年销售金额，拿下了2021年的季军。
管南一直是热门区域，但为啥融创能卖的最好，主要还是营销手段强，时不时给些价格的惊喜。2021国庆时的一波促销活动，就直接吸走了一大波刚需客户。
2021年在售的是六期，均价1万4左右，已经接近清盘，后续地块还没拿到。除了距离地铁较远，但品质靠谱、临河，价格方面也比较有竞争力。
·美盛教育港湾
2021全年销售金额28亿元，位列第四名。
即使容积率高（5.99）、价格也贵（单价近2万），但宣传的有纬五路一小和金水区外国语中学，哪怕具有不确定性，单单凭一个学校配套，就足让教育港湾笑傲金水北。
目前主推二期，还有三期升级之作—金水印，这算是金水北一个全新的楼盘，也在附近。
·碧桂园时代城
2021全年销售金额23.6亿元，位列第五名。
这可是郑州南区真正的流量盘。凭借着95㎡、115㎡两个经典户型，设计很舒适，打遍刚需盘无敌手。又是大开发商，还带精装修，在小区里做出来实景园林，让购房者来了就能看到，比较安心。
目前主要在售六期，南四环外，均价12500左右。刚需产品，刚需价格，性价比很高。
·万科城
2021全年销售金额22.3亿元，位列第六名。
趁着2021年小阳春的行情，万科节奏把握得很好，在半年内就清了盘，为这个开发了9年的大盘收官。
九期大概1.3-1.4万的均价，比前几期价格没涨，装修还升级了，再加上郑州人民对万科的追随度，去化速度着实惊人。
·碧桂园凤凰城
2021全年销售金额22.3亿元，位列第七名。
地段还算可以，背靠老中原，依托常西湖，地铁盘，地铁1号线市民中心站，基本都在500-1000米左右。再加上碧桂园大品牌的加持，13500-15000之间，精装交付，妥妥又一个流量盘。
目前主要在售二期，分三块地开发，未来的货值比较充足。
·朗悦公园府
2021全年销售金额21.7亿元，位列第八名。
朗悦在高新区的口碑不错，已经开发了五期产品，目前在售悦璟苑，均价16000元/平米，产品以刚需为主。
最有亮点的是商业和配套，自建的公园茂商场，签约的学校有郑州中学附属小学（冬青街校区）、河南省第二实验中学，地铁相距1km多点，整体适合刚需年轻置业，口碑比较扎实。
·保利天汇
2021全年销售金额19.5亿元，位列第九名。
中州大道以东的成熟区域，新盘可选比较少，因此保利在单价2万的市场里，综合素质比较出彩。
签约朝凤路二小，东侧十七里河，产品比较改善，再加上央企保利的品牌影响力，一直以来都卖得不错。前段又推出一批1万七八的特价房，接近清盘阶段，销量就是比较好的产品证明。
·融创御湖宸院
2021全年销售金额17.9亿元，位列第十名。
在中原老城区，御湖宸院卖到了三期，一直都是热门盘。
背靠中原老城区，价格也不算贵（1万4左右）。时不时来一次真促销，能让大家捡到漏的那种，更难得的是，品质也不差，凭借前两期积累的口碑，业主交付送锦旗等一系列操作，现在已经基本清盘。
记者手记
回顾热销盘，有一个共同点：地段不差，基本都在四环沿线或以内，没有一个是新区的远郊盘。这个销量，也印证了现在的购买逻辑，主城区依然是卖房首选。
再来看开发商，万科、碧桂园、融创是全国TOP10房企，品牌影响力很强。要不就是保利、中海这些央企大佬。
剩下两个排名不靠前的企业，美盛和锦艺，全靠自身独一份的优势，比如教育配套、商业配套等产品力，才卖得好。
虽然21年的楼市，很差。数据显示，全年推售了2.54万套房子，去化率44%。而在2018年，这一数据是7.29万套房子，去化率73%。
大环境里，开盘腰斩，成交腰斩，但头部项目还有存活空间，甚至过的还不差。危机里孕育着新机，这就是2021年楼市里的残酷事实。#楼市爆料##房地产#
（河南商报编辑：王红春 苗亚祥）
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