原创｜黄佬邪
今天沈北新地王一出，沈北已买房的人民，一定乐坏了。
这块位于七中沈北分校东的沈北路北二四零所南地块，拍出沈北地价新高：
楼面价3950元/平+19500平无偿移交政府租赁住房=6295元/平实际楼面价
中海发望京府海报称实际楼面价是6925元/平，每家大开测算结果不一，黄佬邪询问了几家大开投资部，采用了最保守的价格。
这一地价，已经刷新了此前中海望京府拿地价格5000元/平，成为沈北新地王！
据大开测算，中金（嘉诚）这块新地的预计销售价格：
高层清水13000元/平，洋房清水16000元/平
如果做精装：
高层14000元/平起，接近1.5万；洋房18000元/平起。
妥妥的沈北最贵！
在新地价与新房价预期带领下，沈北道义板块的在售楼盘，都将因此受益，加速出货。
一位大开高管朋友今天中午对黄佬邪说：
从沈阳土拍市场可以看出，现在开发商有多“饿”！
一个本土开发商，为何要在17家房企激烈竞争中，以高价拿地？
又是谁在与中金竞争，将这块地的价抗到如此高价格？
NO.1｜壹
一般情况下，本土开发商在资金实力上是无法与大开抗衡的，但这块地本身面积不大，仅有4万8千平左右，土地资金不过3.4亿，这点钱，本地开发商还拿得起。随便拿一两栋楼，到银行抵押，就可以融资。
更重要的是，这块小地是中金在沈北路上东西全线布局的最后一块拼图。
在沈北路东西贯穿的数里范围之内，中金几乎覆盖了所有土地，这分明就是沈北的中海和平之门。
卧榻之侧，岂容他人酣睡。
图中宗地就是今天新拍地块，这就是中金护盘的基本逻辑。
拿完这块地后，中金可以实现在沈北路东西大规模统一规划设计开发。
当然，中金这块地拿地代价也不低，目前，中金在售走量的楼盘，清水均价在8000—9000元/平之间，新地块房价相当于跳涨。
但凡在板块区域内房价属于头部的楼盘，即使大牌也比较难受，何况是本土企业。
不过，业内人士认为，中金在沈北有一定客户基数，并且预判未来两年土地会继续升值，因此放手一博。
还有一个原因，业内猜测，可是是中金会统筹核算成本，把这一地块的成本，分摊到其它地块中。以中金现在沈北路的体量，分摊到其它项目，压力不大。
这是大开做不到的，大开每拿一块新地，都会对地块本身有利润考核。
中金敢举高价，还与沈北市场特别有关，黄佬邪此前撰文说过：
沈北多年来一直是刚需刚改为主市场，买房人对价格最为敏感，对品牌认知度不强。
中海、万科进入沈北，刚刚打开沈北人进行品牌区分的大门。
NO.2｜贰
今天竞争这块地的开发企业有：
嘉诚（中金）、荣盛、阳光城、龙湖、招商、金地、华宇、中梁、中海、华润、久成、中南、华锦（融创）、首开、世茂、碧桂园、金科。
荣盛、融创参与竞拍，主要目的是“护盘”。
他们在旁边都有在售楼盘，护盘逻辑是：一定要把地价抬到比自己拿地贵。这样自己就可以好出货。如果便宜，自己顺便一起拿了。
从现场举牌竞拍纪录看，进入租赁住房竞拍阶段，举牌的企业从高到低分别是：
嘉诚：19500平；
中海：19000平；
融创：8000平；
华润：7800平；
碧桂园：7200平；
金地：7000平；
……
进入10000平之后，主要竞争者在中海与嘉诚之间。
中海去年以楼面价5000元/平拿下道义正良一块地后，成为首进沈北的一线大开，随后万科跟进。中海新地望京府去年首次开盘后，到目前为止，销售业绩持续良好，这给了中海继续深耕道义的信心。
中海自进入沈阳后，几乎都是在土拍公开市场上拿地，很少合作。最近一次土拍，与华润、龙湖杀得难解难分，华润成功胜出后，浑南新市府板块出现了一个很有意思的三方各胜一次的闭环：
中海在Z8地块PK龙湖胜出，有了今天的润山府；
龙湖在铜锣湾地块PK华润胜出，有了今天的云峰原著；
华润在双瑞北地块PK中海、龙湖胜出。
黄佬邪认为：
因为和平之门只剩天际、寰宇天下只剩车位，虽然中海城还有大量货源，但中海今年急需补货，以维持2019沈阳销售金额第二的排名。
以中海拿地习惯，一向比较喜欢位置好的大地块，今天这块小地，今天中海举牌的19000平，已经是大大超出了华润、金地的举牌价，是既想拿，又不想拿，拿了可以适当补货，延续在道义的势头，不拿对全局影响不算大。
去年Z8地块与龙湖现场竞争时，佬邪写过一篇现场文章，曾用“人狠话不多”形容中海现场举牌高管，后来成为粉丝们的口头禅。
黄佬邪分析，“人狠话不多”的重点不在沈北，极有可能是4月28日的曹仲或皇姑。
NO.3｜叁
黄佬邪此前不止一次说过：
要看大开在土地市场的举牌价，这才是市场的真正定价。
今年2月以来，黄佬邪也反复多次撰文总结土拍结果：
今年沈阳地价上升明显，带来的房价上涨预期十分强烈。
昨日，金地刚刚官宣通过挂牌交易拿下皇姑与沈北三地块，配建沈北学校，做产城项目。
金地自去年更换区首后，改变了在东北的拿地策略，虽然参与土拍竞争，但重心在产城。
近一年里，金地在土拍市场没有斩获，有粉丝说：
黄老师说的中华万金龙，金地没声音了，要被甩下了。
这是不了解金地的策略变化，黄佬邪当时回复说：金地要么不出手，出手就是重量级。
金地进皇姑与沈北，在首府新区北侧，一举拿下三块地，金地公司自己在内部都进行了大庆，昨日黄佬邪各群友更是热议。
如果有粉丝想深研沈阳楼市，可以多看黄佬邪今年土拍后的文章。今年2月20日以来，沈阳已进行多次土拍，覆盖东南西北全市，已无死角。
从土拍结果看今年下半年新地入市后的新盘房价：
南，新市府，小高精装2.3万/平起；
东，望花，小高精装1.6万/平起；
西，二环，小高精装2万/平起；
北，北皇姑，高层精装1.5万/平起，道义高层精装1.4万/平起。
开发商抢地现象，不仅在沈阳，在全国范围内的二线城市，大开都在抢地。可见：
大牌开发商手里有钱，并且真的很“饿”！
从东北甚至华北范围看，沈阳是罕见的全国知名品牌房企扎堆竞争的省会城市，大开对沈阳集体看好。
这才是黄佬邪要重点提醒大家留意的现象！
本文原创，
未经许可，
不得转载！
上一篇
