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一、小区名片
(小区大门）
1.小区概况
（小区区位）
小区位于房山区良常路与长虹东路交汇处的西南角，是北京韩建集团旗下瑞雪春堂房地产开发建设板楼社区，含有9层-15层的板楼，采用一梯两户、一梯三户、一梯四户、两梯两户设计，共有28栋住宅楼4465户，容积率为2.2，绿化率为30%，是一个大型低密社区。
小区分三期建成，一期2009年交房，共计5栋住宅楼；二期2010-2011年交房，共计22栋住宅楼；三期2012年交房，共计1栋住宅楼。
1.1基础设施
（物业）
小区物业是开发商自持的韩建物业，位于2号楼底商，物业费为1.68元/㎡/月。物业服务项目有24小时安保巡逻，保洁每天打扫卫生，提供上门维修服务，还会定期举办活动。 保安人员统一着工服上岗，业主家中设施损坏也可以拨打物业电话申请有偿维修。
（水系)
（花园）
小区绿化率为30%，小区楼前楼后以及道路两侧种有灌木、乔木。小区内还有花坛，花坛里种植了花卉绿植，如月季、蔷薇、国槐、银杏、翠竹、紫藤等。水系从北门一直向南延伸，凉亭与休闲座椅分布在水系两侧。
（地上车位）
（地下车库）
小区人车不分流，车位分为地上和地下车位，车位比是1:0.5，共计2116个车位，地上停车位租金为1500元/年，地下停车位租金为3600元/年，此外，地下车位支持安装新能源充电桩。
小区使用壁挂炉自采暖，业主可自主调节供暖时长，燃气费用为2.63元/m³。
1.2建筑品质
（楼栋外立面）
小区从2009年-2012年分批次建成，全部采用钢混结构，外立面多使用涂料，颜色以浅黄色为主，1-2层是干挂石材，搭配大面积的落地窗，窗框采用蓝色。楼栋有保温和隔音措施，顶层有隔热防水措施。
1.3大堂楼栋
（无障碍通道）
（大堂）
小区单元门口有步行台阶和无障碍通道，单元门也是蓝框铁门，并且设有门禁，门口有摄像头和收件箱，每层楼还设有消防设施，楼道内墙面和地面铺有瓷砖。
1.4户型分析
小区户型分布有50㎡-70㎡的一居、68㎡-90㎡的两居、99㎡-180㎡的三居、203㎡的四居。
主力户型有90㎡南北向的两室一厅两卫，主卧和客厅双朝南，客厅还带有小阳台，主卧室拥有独立卫生间；厨房朝北还带有1.4㎡小阳台，可放置生活杂物；朝北的次卧室虽不足10㎡，但还能放下双人床，客厅与次卧之间是公用卫生间，访客路线清晰。
其他户型有130㎡左右的三室两厅两卫，客厅朝东或者朝西且拥有大阳台，主卧室朝南带独立明卫，两次卧室朝北还带有小飘窗，厨房接近8㎡还有生活阳台。
1.5内部配套
（内部商业）
（内部商业）
2号楼分布有物业、吕记鑫手勺东北菜馆、云遥养生会所；4号楼为北京瑞慈口腔医院；东门7号楼有首航超市、福奈特洗衣店、昊裕泰茶庄、仁德益药店；18号楼南侧是网球场；21号楼西侧是运动场；28号楼西侧是篮球场。
2.周边配套
2.1交通配套
（地铁站）
小区距离地铁房山线良乡大学城西站930米，乘坐地铁房山线可直达首经贸、郭公庄、阎村东等地，可换乘地铁9号线、10号线、地铁燕房线；其中地铁9号线可通往国家图书馆、北京西站、丰台科技园等站点。
（公交站）
小区距离昊天嘉园公交站340米，可乘坐895路、956路、F1路内环等公交车，其中956路公交车通往首都师范大学（良乡）、北京中医药大学（良乡）、地铁良乡南关站等站点；小区距离瑞雪春堂公交站400米，可乘坐F33路、F5路内环、F74路等公交车，其中F33路公交车通往地铁广阳城站北、房山区政府、良乡医院等站点。
小区周边1公里内主要道路有长虹东路、良常路，均为双向六机动车道。驾车从小区到京港澳高速入口全程共6.7公里，途经良常路、长虹东路，均为双向六机动车道，有9个红绿灯。
2.2商业配套
（附近超市）
小区距离果蔬鲜社区超市30米，距离华联超市（瑞雪春堂店）100米，距离首航超市（瑞雪春堂店）390米，距离华冠超市420米，距离金奥美超市550米。
（国泰良辰）
（国泰百货）
小区距离国泰良辰百货1.6公里，商场内有海澜之家、波司登、耐克等服饰鞋品专卖店，还有必胜客、罗森便利店、全城轮滑等店铺，是一家集购物、休闲于一体的社区型百货连锁店。
小区周围2公里内有中国建设银行（良乡大学城支行）、中国工商银行（北京良乡中路支行）、中国农业银行（北京文化路支行）、北京银行（良乡支行）。
华冠购物中心距离小区2.6公里，购物中心内有欧珀莱、宝岛眼镜、优衣库等专卖店铺，餐饮店铺有吉祥馄饨、猫赞石锅鱼、肯德基等，购物中心内还有新华国际影城，是一家集吃、喝、玩、乐、购于一体的一站式购物中心。
2.3医疗配套
（口腔医院）
小区周边2公里内有纸房村卫生室、房山区良乡地区鸿顺园社区卫生服务站、北京瑞慈口腔医院、北京宝福堂中医诊所、西木口腔。
小区距离房山区良乡医院2.6公里，医院位于北京市房山区良乡拱辰大街45号，设有内科、外科、儿科、口腔科、皮肤科、妇产科、呼吸内科、骨外科、泌尿外科等科室，是一家二级甲等综合医院。
小区距离北京中能建医院3公里，医院始建于1954年，设有儿科、内科、皮肤科、外科、中医科等科室，还拥有数字化X摄影机、胃肠造影机等设备，是一所一级甲等综合性医院。
2.4教育配套
（幸福泉幼儿园）
小区距离幸福泉幼儿园（瑞雪春堂分园）300米、距离房山区未来之星第六幼儿园860米、距离安琪尔美语幼儿园1.2公里、距离卡酷七色光艺术双语幼儿园1.5公里。
（北京市房山区良乡第四小学）
小区周边2.5公里有北京市房山区良乡第四小学、北京第一实验小学房山分校、希望学校（小学部）、嘉奇小学、良乡小学。
小区周边3公里有希望学校-中学部、房山区良乡中学、北京工商大学附属中学、房山区良乡三中、房山区良乡第二中学。
2.5生态休闲配套
小区附近2公里有北京龙魂体育运动馆、风尚台球俱乐部、博瑞跆拳道。
小区距离昊天公园2.3公里，公园重建于1997年，以良乡塔为主要景点，设有孟良亭、文化书苑等景观，园内有垂钓、游泳、打网球等娱乐项目，还有动物乐园、观亭、儿童娱乐场等，2002年底通过北京市首次公园等级认证，被评为北京市一级公园。
小区距离文体公园3.4公里，公园位于北京市房山区良乡新城西北部，于2006年开工，主要由健康漫步区、林间康体活动区、主入口广场三部分建成，其中广场内种植了花卉、灌木等植物，是集体育、休闲为一体的开放性公园。
小区居民可驾车到长阳公园，全程总共9.6公里，长阳公园坐落于文化古镇长阳镇军留庄村，园内有羽毛球、篮球、乒乓球等场所，还有人工湖、鹅卵石路。
二、主观
一、前言
地铁通了，商业开了，生活十分便利；
高层板楼，落地飘窗，还有喷泉水系。
在房山就有这样的小区，名叫瑞雪春堂。今天橘猫趁着周末出行方便，就帮大家踩踩这个小区，选择这个小区有以下几个原因：
1.挂牌量大，交易比较活跃，在售房源多，购房用户选择余地大。
2.周边相对成熟，地铁、商场、学校都在1.5公里，小区内部的底商就能满足日常生活。
小区亮点
1.小高层板楼社区，楼间距合理。
橘猫从北门进入小区，映入眼帘的便是一栋栋高层板楼，低调的浅黄色外立面搭配蓝色边框的玻璃窗，让人觉得很接地气。沿着小区道路往里走，南北楼间距较大，橘猫看见1层南向都有采光。
（小区图）
2.内部配套丰富。
（内部商业）
（内部商业）
在进入小区时，橘猫就看见北门两个较大的生活超市，老爷爷和老奶奶正在超市购买蔬菜水果。而走进超市，水灵灵的水蜜桃、羊角瓜，新鲜的韭菜与萝卜被有秩序地摆放，而超市里面还分布着日常百货。橘猫从北门往2号楼走，便是物业、餐馆、口腔医院等，在东门还看见有茶庄与洗衣店，生活在这边，一定很方便呀。
3.绿植茂盛，环境舒适。
（水系）
（花园）
橘猫在小区闲逛时，一眼望去全是绿色，各式各样的花草树木形成绿色组团，装饰着整个社区。由于是五月下旬，大部分花朵凋零，而月季与蔷薇开到荼蘼，多彩的颜色，淡雅的香味，住在这里的人们也能欣赏到别样的美景。
4.生活气息浓厚，人员成分单一。
（正在聊天的人们）
从经纪人处了解到，小区是商品房社区，常住人口以房山本地人为主，少有房屋出租。橘猫从北门进入小区发现，一排排老人正在树荫下聊天，还有父母带小孩出来游玩。在篮球场里，好几个少年正在打球；在健身器材旁，老人正在拉伸筋骨，充满了人间烟火气。
5.靠近地铁，出行方便。
（地铁站）
从小区东门步行几分钟就能到达公交瑞雪春堂站，为了测试真实距离，橘猫从北门出发，仅仅花了15分钟，便能到达地铁良乡大学西站，同时，小区附近还停放了许多共享单车，在一定程度上缩短前往地铁的时间。
小区槽点
1.车位严重不足，影响居住体验。
（车位图）
橘猫从小区正门进入时，便看到道路上停放的车辆，杂乱无章，进入小区后发现地上车库停满了车。而车位不足时，业主只能把车辆停在小区外面，不仅有被贴条的风险，而且若车辆损坏，追偿也困难。
2.物业管理一般，花园杂草丛生。
（杂草丛生的花园）
（开放式大门）
橘猫从正门进入时，保安并未询问拜访目的，同时每期门口的门禁并没有设置，陌生人可以随意进出，会有一定的安全隐患。而在花园中，杂草恣意生长，虽形成独特风景，但略显杂乱。
3.西侧靠近铁轨，有噪音影响。
橘猫在踩盘时，听到巨大的火车鸣笛声，还伴随着哐当哐当的铁轨与列车接触发声，住在小区西侧楼栋居民将如何入睡呢？
三、幸福说
位于房山良乡板块的瑞雪春堂小区，小区品质在板块内属于中上水平。板楼、板塔楼结合的楼均有分布，户型多以朝南两居为主；内部配套较为丰富，生活氛围浓厚，还有充足的活动空间，特别适合一家人居住。
对于意向购买该小区的人，橘猫的建议就四个字：重点考虑。除去上述五个亮点外，对比周边小区，小区最大的竞争优势有两个：一是配套完善，外部底商能够满足日常生活，1公里内便有地铁与公交，要是自驾则走京港澳高速，还是相对方便；二是产品力不错，户户朝南，楼间距够大，花园水系，居住体验好。
三、价值分析
1、区域价值
1.1 区域描述
（良乡板块规划图）
瑞雪春堂位于房山区良乡板块。良乡板块东临大兴区，北面接长阳板块，西靠阎村板块。板块内交通便捷，有京深高速和京港澳高速两条高速路穿过；房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站，极大方便居民出行。板块经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设，良乡的发展迎来新机遇。
相比较长阳板块，良乡板块发展较晚，早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。不过随着良乡板块规划成型，板块内楼市热度也逐渐提升，相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕。目前板块内的住宅大致可分为两类：一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房，典型代表有紫汇家园、鸿顺园等；另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。
板块内的配套发展相对成熟，比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。教育资源方面，目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区，休闲资源方面，有北潞园健身园、昊天公园。板块内有三级综合医院良乡医院，还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。
作为房山新城的良乡组团，良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多，其次在中关村科技园的技术人员和大学城的老师。价格层面，近6个月来，良乡板块房价处于平稳增长的趋势，但低于房山区均价。
1.2 地块价值
2011年以来，良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一，从住宅用地供应数量上看，在房山区内，高于热门板块长阳。
根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2017年来，良乡板块共成交九宗住宅用地，其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块，该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中，后期开盘产品为限竞房项目金樾和著；2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地，该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下，目前该地块还没有进一步的开发动态。
而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息，2021年良乡板块暂无待入市地块，不过良乡目前在售新房还是比较充裕的，对板块内二手房价格也会造成一定影响。
1.3 发展前景
- 根据房山分区规划（国土空间规划）良乡板块落实“科技创新中心” ，规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区，充分发挥科技人才资源优势。
- 建设科技金融创新转型发展示范区，建设北京中关村国家创新示范区房山园区，构建以创新为主导的产业体系。 三个新城组团中，良乡组团主要承担科技研发与转化功能。
- 塑造文化产业园区，吸引文化创新人才，以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地，加快推动文化与科技融合，打造文化科技创新集群。
2、小区卖点
1.绿化好，居住舒适度高。绿植形成绿色组团分布在楼宇之间，树木种类齐全丰富，低矮的灌木四季常青，小区冬天景观都不单调。
2.商业氛围好。小区北门和东门都有底商；底商里有超市、各种口味的饭店等生活配套，还能让住户买到价廉物美的水果蔬菜，生活便利度高。
3.楼龄新，户型设计合理。大面积的落地窗不仅美观时尚，还让采光更加充足；而两居三居，户户朝南，适合居住。
4.户型覆盖面积广，从58㎡的开间到203㎡的四居，能满足不同需求的购房者。其中58㎡的开间195万起，对于很多预算不充足的购房者而言，是在京初次置业的好选择。
5.在售房源多，选择余地大。由于小区户数多，所以挂牌量大，同一户型不同楼栋不同楼层在售均有可能，对于购房者来说，选择余地就大。
3、购买指南
3.1 价格分析
（小区价格走势图）
根据幸福里APP显示，目前该小区挂牌房源共213套，占全房源的4.77%。该小区在6月份的挂牌价格为3.33万/㎡，环比上涨0.08%，自2021年来，该小区的价格一直处于缓慢增长的状态。从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。
具体购房成本方面，参照北京市现行的普宅标准看，小区普宅非普宅皆有，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，大户型为非普宅，商贷首套首付为40%、二套首付为80%，还需要考虑增值税、契税、个税等。
3.2 户型分析
目前小区有10余种在售户型，其中两居室户型占比较多，其次为三居室。
3.3 楼栋选择
楼栋选择方面，由于该小区各楼栋间楼间距较大，因此不需要担忧采光问题，主要考虑因素应以噪音为主。因为一期和三期占地面积过小，优先考虑二期。
二期1、3、5、8、12号楼东侧靠近主干道；13、21、25、26、28、30、32号楼西侧靠近铁轨；19号楼北侧是小区内部道路，这些楼栋均有噪音影响。推荐13、15、16、17、18、21、23号楼，前后不临街，位于小区中央，观景效果好，安静无噪音。
3.4 推荐人群
比较适合该小区的购房人分两类，一类是在北京南部或西南工作或者在房山线沿线工作的购房人可以考虑该小区；另一类是区域内改善人群，由于小区产品还不错，大面积户型多通透，所以也适合改善人群。此外，购房预算不是特别充足的购房人也可以选择该小区的小户型。
4、小区对比
4.1 新房对比
截止2021年6月20日，幸福里APP显示，良乡板块在售新盘6个，均价为3.65万/㎡-4.85万/㎡，分别是韩建观山源墅、京西印玥、广阳郡九号、中海京西里、首创伊林郡、天恒水岸壹号，选取与瑞雪春堂产品、位置类似的中海京西里做对比。
（新房对比图）
4.2 二手房对比
瑞雪春堂周边小区较多，并且还有部分回迁房，这里选择距离小区较近的鸿顺园西区和玉竹园做对比。
(二手房对比图）
声明：因时间、市场、政策等因素均会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。
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踩盘时间：2021年6月3日
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