“陈先生您明天是否确定来选房？”3月27日下午，陈先生接到了来自华发新城人才房销售专员的电话，在对方确认他会去选房之后，随即被拉到了项目人才房准业主的大群里。
“三万飞机有点吵，两万飞机声音很好听”“6万的深铁没人要，3万的华发抢着买”“看深铁的架势以为自己第二队列1000名稳拿结果上不了”“便宜几万飞机噪音我还是能克服的”……群里200多位准业主对项目讨论热度很高，这也让陈先生提前进入了选房的氛围。
3月28日下午，南都·湾财社记者陪同陈先生来到新城华苑的选房现场。
在会展中心的选房现场可以看到正在建设中的新城华苑。
第一步：候场
提前进场！买家挤满通道
弃选率超6成，排到5000号也能选房
“尽量提前半小时到。”在销售专员的特意提醒下，记者与陈先生提前半小时便抵达了深圳国际会展中心20号馆的销售现场，本以为已经排位靠后了，但是没想到现场只能用人山人海来形容，距离项目开始选房还有半小时，但是提前进场排队的家庭已经挤满了入口的通道。
入场前工作人员会检查选房通知书并核实身份信息，之后贴上选房的标签便可以进入候场。和以往商品房销售现场不同的是，现场候场的购房者大多数是年轻的夫妻，偶有带着老人和宝宝一起来挑选房源的，另外项目并未安排一对一的销售接待，有相关问题可以直接找挂着工牌的销售解答疑问。
入场后本以为还有大把选房机会的陈先生到现场却傻了眼。从28日下午候场区展示的销控表来看，两房房源去化明显过半，热门朝向的户型仅剩余部分顶层和低层，但朝向较差的户型仍有大部分可选房源。
候场区滚动的大屏幕实时播报选房进展。
值得一提的是，截至3月26日，华发新城三房房源已经选房结束，344套房源已选走，剩余400套房源，去化率为46%。而根据宝安住建局公示的相关信息，截至3月27日22点，新城华苑两房户型还有901套未选，已选1067套房源，选房号截至2800号，这意味着有1733名申购的家庭已经弃选，弃选率约62%。
按照该弃选率推算的话，总共1968套两房房源，排名5200名次前大概率都有选房的机会。而第一队列只有4650户申购家庭，这意味着第二队列前550名可能仍有机会参与到选房。
“销售通知我明天最后倒数第60多号选房。”28日下午，在第二队列排名6000多号选房的朋友告诉记者，她不打算去了，排名太靠后可能没有希望了，“选到的话也是‘边角料’了。”
第二步：选房
候场3小时，选房3分钟！
销控表更新太快，至少储备10个意向房源
预选五个意向的房源是入场选房前必须要做好的准备工作，这并不容易。
随着时间的流逝，现场销控表上的房源一个个被选完，陈先生原本意向的5个房源一个个划掉到最后一个都不剩，只能重新看。
候场区部分家庭填写志愿房源。
“大家尽量选10个意向的房源，入场后还有几十波家庭在你前面，你的意向房源可能会被选掉。”在等待3个小时后，终于轮到入场选房，但此时销控表上原本空白的地方基本已被填满，甚至部分朝向较好的户型顶层和2层也被选择，于是难题又一次摆在陈先生面前，事实证明提前选意向房源的时候不能太乐观，像高考填报志愿一样总得有一个保底的选项。
但入场之后并没有直接进入选房签约的阶段，陈先生在叫号之后又一次进入了新的队伍。
这次的队伍更紧张更激烈，直面数据最前端。前面排着大概20户的家庭，每户家庭3分钟选房时间一到便要选好房源，接着轮到下一户家庭选房，而在这个过程中，紧迫感再次来袭，随着队伍越来越短，陈先生入场前紧急敲定的5个意向房源只剩下了“第五志愿”还未被选。
从东南朝向最终妥协到西南朝向，从中层妥协到高层，整个选房的3小时里，随着房子陆续被选走，他的底线也一次一次被冲破，要求越降越低，但好在仍有备选可以上车。几乎没有多做犹豫，当工作人员问起房号的时候直接脱口而出“第五志愿”，生怕同时在选的其他人抢先。
第三步：贷款咨询
公积金新政适用，买首套房额度能升20%
工作人员：新政开始执行后递资料
在新城华苑正式选房的前一天，3月24日，深圳对公积金贷款最高额度进行了动态调整。新增了最高额度上浮条件，满足特殊情形的申请人或家庭，其公积金贷款最高额度可上浮20%-40%不等。该政策4月7日起全市即将施行。
具体来看，购买首套住房的，其公积金贷款最高额度可以上浮20%；购买首套住房，且所购住房为绿色建筑评价标准二星级及以上的绿色建筑的，其公积金贷款最高额度可以上浮30%；生育二孩及以上的多子女家庭（至少一个子女未成年，下同）使用公积金贷款购买首套住房的，其公积金贷款最高额度可以上浮30%；生育二孩及以上的多子女家庭使用公积金贷款购买首套住房，且所购住房为绿色建筑评价标准二星级及以上的绿色建筑的，其公积金贷款最高额度可以上浮40%。
而在签约后的按揭贷款咨询时，招商银行的有关工作人员以108万的公积金贷款额度向陈先生列了组合贷的清单。
深圳此前的规定是，单独申请的公积金贷款最高额度为50万元，申请人和计算可贷额度的共同申请人共同申请的公积金贷款最高额度为90万元。
“过几天政策执行后再递交资料，可以先按照上浮20%来填报资料。”现场工作人员对此解释道，深圳新政是适用的，但办理贷款时新旧版资料都要填报以防万一。
记者观察
弃选率过高浪费人力物力财力，
下一批次人才房选房流程期待调整
从递交资料到选房结束，记者注意到本批次人才房申购前端和后端仍有部分问题引起市场的热议和不满。
问题1：弃选率过高浪费资源和效率
从整个选房流程来看，最大的问题则在于弃选率过高，多数申购者抱着“凑热闹”的心态来提交申请，并没有到选房现场来签到，导致现场选房时间无法把控。
例如早已经售罄的安居同乐馨苑，在选房首日有375户申购家庭未到现场。而深铁熙府开售首日，申购两房的前501户家庭参与选房，便有293户未到现场，到现场的申购者中，49户家庭弃权。3月24日，深铁熙府调整了选房日期和场次安排，将原本预计4月3日结束的选房时间提前到3月28日。
从最终结果来看，安居同乐馨苑三房首日便选完。另外在选房的第五日，截至3月27日，深铁熙府项目除无障碍住房房源外的两房户型房源已全部选完。但根据选房日期推断，截至7650号（可能未到）选完1011套两房房源，估算申购房源后又弃选的比率达到了约87%。
为什么有如此多的申购者选择弃选？一方面可能是部分选房家庭并未挑选到合适的房源；另一方面则可能是本次选房流程的问题。
从选房流程来看，深圳可售人才房申购者可同时申请多个项目，只需要在住建局官方入口填报资料，等待审核。但资料审核通过后不需要冻资、弃选也暂时不会有惩罚措施。由于没有相关的约束条件，因此部分家庭只是尝试自己是否有购买条件便填报了相关数据，但他们可能并没有购买意向。
较高的弃选率也让申报者在现场无法推断自己选房的时间，只能提前半小时到现场苦等，而对开发商方面来说，挨个核对审核资料也浪费了大量的时间。建议下批次人才房选房时可以有必要的有资金冻结和违约处罚，优化流程。
问题2：三房申购条件更严苛剩余货量更大
除了流程带来的不便利，对于3房家庭审核过于严格也成为了多数申报者质疑的问题。
“一家三口只能申请两房，性价比不高很不方便，谁家里4口人还没买房呢？”在此前看房阶段时，记者便注意到有购房者向销售抱怨自己预期买3房，但被迫只能选择2房，但买了要持有10年才能出手又让她很纠结，“以后要生二胎肯定不够住，父母来了也不够住。”
尽管本批次房源相比去年首批可售性人才房出台时降低了申购难度，但三房仍需要4人及以上家庭方可认购，对于多数3口之家来说无疑加大了上车难度。
从结果来看，相比两房的选房率，三房则较为逊色。截至3月24日选房结束，深铁熙府三房已选155套，剩余三房房源860套，三房去化率仅约15%；截至3月26日选房结束，新城华苑已选344套房，剩余400套房源，三房去化率为46%。两个项目均剩余超过一半的三房房源未被选择。
深圳接下来陆续还有20多个人才房项目即将推售，下批次房源是否会针对上述问题再进行优化？申购条件是否会进一步放宽？还有待观察。
采写/摄影：南都·湾财社记者 孙阳
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