原标题：法拍房“回暖”，法官告诉你这样“拍”
执行干警在江苏某公司查封公司资产，现场与债权人协商确定拍卖参考价。 严夏菲 摄
今年以来，随着经济的逐渐回暖，法拍房市场持续火爆。据统计，今年1月至3月，江苏省南通市两级法院法拍房不动产已成交241件，总成交额4.3亿元。其中，住宅153件，最高溢价率达148.68%；商业用房88件，最高溢价率达354.37%。但是因为不熟悉竞买规则止于心动、因为悔拍付出沉重代价等情形屡见不鲜。法拍房受到青睐的原因何在？能够放心入手吗？参与竞买需要注意哪些事项？带着这些问题，笔者深入南通市两级法院，进行了走访调查。
■起拍价低于市场价
——极具吸引力
29人报名，出价222次，131次延时，14700多次围观……3月上旬，位于南通市通州区川姜镇南通家纺城的一套面积为38平方米的商铺从35.13万元起拍，经过多轮激烈竞价，最终以159.6万余元的价格成交。
“这套商铺经评估，市场价在50万元左右，能以3倍多的高溢价卖出，我们也没想到。”该不动产所涉案件承办人、通州区人民法院执行局法官助理王蔚分析，这处商铺之所以抢手，是因为其所在地段好，一条街都是做家纺的商户，比较成气候，加上最近家纺市场复苏，随着生意变好，商铺也比前几年要紧俏不少。
法拍房为何受欢迎？价格优势是主要原因。南通市中级人民法院执行局法官助理孙宁璞介绍，法拍房的起拍价格可通过当事人议价、网络询价、评估定价等方式确定，一拍起拍价一般在处置参考价或市场价的70%左右，成交价多数情况下也会低于市场价，这对意向竞买人来说非常有吸引力。此外，通过法拍平台还可能“捡漏”学区房和一些热门楼盘的房子。
住宅用房是法拍房中最为常见的一种。今年1月，位于启东市启隆镇某小区的一套面积为125平方米的联排别墅从90.8万元起拍，最终以225.8万元的价格成交。启东市人民法院执行局副局长许浩介绍，启隆镇上一些主打度假养老的住宅楼盘受到上海等外地买受人青睐，今年，随着市场回暖，此类法拍房的成交率有所上升，尤其是别墅，上拍后都能顺利卖掉。
■贷款收房都有保障
——可放心拍
法拍房能不能放心入手？孙宁璞介绍，法院对房屋进行拍卖的目的是用于偿还债务，渠道正规有保障，可以放心买。购买法拍房时要认准最高人民法院公布的淘宝网、京东网等7家司法拍卖网络服务平台，不要轻信一些中介机构发布的所谓“法拍房”信息。
房屋不动产不同于一般的司法拍卖拍品，价格较高，一些意向竞买人往往因为一下子拿不出这么多钱而选择了放弃。据法官介绍，其实，法拍房也是可以贷款的。前不久，通州区的范先生以164万余元的价格拍得一套法拍房，拍下后仅4天，邮储银行通州区支行便通过“e拍贷”放贷80万元，帮助范先生顺利拿下心仪的法拍房。
笔者了解到，目前很多银行都有专门针对法拍房的贷款业务，以南通地区为例，中国银行和工商银行都推出了“e拍贷”业务，专门用于法拍贷款。部分与银行有合作的法院会在拍卖公告中写明贷款方式及银行联系人，没有在公告中写明的，意向竞买人也可以在拍卖前先行与银行取得联系，咨询相关贷款业务。
也有人担心，买到法拍房后，原房主占着不走该怎么办？今年2月，南通市崇川区人民法院组织了一次强制腾房，其结果一定程度上能打消竞买人的顾虑。被执行人瞿某夫妇将名下一套房屋抵押给某银行申请贷款，但未按合同履行还款义务。执行中，法院上门强制腾空，瞿某家喊来二三十名老人阻挠执行，瞿某妻子则躺在卧室里企图抗拒执行。见此情形，执行人员雷霆出击，将哄闹人员强制带离现场，随后有序完成腾房。
“一般而言，法院会严格依照法律规定，保障竞买人购买法拍房的合法权益。”南通中院执行局负责人杜开林表示，对无正当理由占着法院已经拍卖成交的房产拒不交出的，法院将强制腾退，坚决维护司法权威和司法公信力。
竞拍完成后，怎么办理不动产权证？杜开林介绍，在支付完余款后，即可联系法院办理产权变更登记，法院会出具相关法律文书，一般包括成交确认书即确认买受人已成功购买，过户的执行裁定书即解除原房产上的查封抵押，确认房屋归买受人所有，并要求不动产登记部门协助办理产权过户。
■成功试水“带押过户”
——但也有法律风险
2016年，宁夏某公司因经营困难，向李女士借款1000万元，约定半年后归还本金及利息。因该公司未如期归还借款，李女士起诉至崇川区法院，并在诉讼中保全了该公司名下的一处不动产。判决生效后，该公司拒不履行判决义务，李女士向法院申请强制执行。但在法院执行过程中，因保全房产上设置有抵押，且抵押权人始终联系不上，使得处置房产陷入了困局。
在裁定拍卖该公司房产后，一拍、二拍均未能成交。为了减少损失，李女士同意了将流拍房产以物抵债。但由于抵押权人不露面，抵押金额无法确定，如果贸然解除抵押，抵押权人的权利无法保障，即便李女士将抵押金额汇至法院，也将导致无法出账成为积压案款。
对此，崇川区法院决定在法拍房领域试水“带押过户”。执行法官在充分告知李女士不动产上设置抵押债权的基本情况以及后续抵押权人实现抵押权的情形后，以不注销抵押的方式裁定将房产过户给李女士，不久之后，李女士成功领到了房产证。
此次成功“试水”充分保障了申请执行人的权益，推动了积压陈案的有效解决。但与此同时，“带押过户”也会带来一些风险，如何避免这些风险呢？崇川区法院执行局副局长季金华提醒，买方一定要事先核实抵押合同有无禁止转让约定，他介绍说：“购买带押房对买方而言是自己贷款用以偿还卖方贷款，自己买下的房屋能否免受拍卖，不仅取决于自身，很大程度上受到卖方的影响。在卖方抵押完全被解除之前，买方对房屋的所有权始终处于不安全状态。因为抵押权人为了保障自身权利，往往约定禁止或限制抵押人对抵押物转让，此时有约定的要从其约定。因此，买方需注意提前到房管登记部门查询核实抵押合同中有无禁止转让的约定，不能以卖方口头说明为准，避免出现付了款却过不了户的情况。”
“在买方尚未将卖方贷款还清的阶段，房屋可能存在着买卖双方所设定的多个抵押，当房屋价值不足以清偿抵押款时，抵押在后的抵押权面临无法实现的风险。法拍房在拍卖中，通常一拍起拍价为房屋评估价的七折，二拍起拍价更低。如果成交价较低，在先的抵押债权无法足额受偿，在后的抵押债权更加没有保障。”季金华提醒，作为抵押在后的抵押权人，要充分调查房屋实际价值，做好风险预估，以最大限度保障自己的权益。
■激情竞拍要不得
——悔拍代价沉重
司法拍卖中，很多人抱着“低价捡漏”的心态参与竞拍，在竞拍中多次加价，等到付款时，又以各种理由不要。孙宁璞提醒广大意向竞买人，在参与拍卖时应注意司法拍卖的严肃性，切莫一时冲动激情下手，悔拍将付出沉重代价。
买受人何某辉以200.5万元竞得一套法拍房，但未在规定期限内缴纳尾款，经法院催缴后仍拒不缴纳，法院依法不予退还其保证金15万元。后该房产重新上架拍卖，最终以145万元成交。因两次拍卖存在差价，法院依法责令何某辉补交差价40.5万元。最终，何某辉因悔拍，承担了55.5万元的损失。
在哪里可以看到法拍房信息？孙宁璞介绍，最高人民法院发布的司法拍卖网络服务提供者名单库，共有7家平台，分别为：淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购、北京产权交易所。以淘宝网为例，司法拍卖中涉及不动产拍卖的共有五类，“住宅用房”“商业用地”“工业用地”“其他用房”“土地”。可根据自身需求，关注需要的不动产类型。挑选房产时，也可以根据上拍法院和房产所在地进行分类，以便快速找到心仪房源。
此外，参与竞拍还需要一次性缴纳保证金，法律规定保证金为起拍价的5%至20%，一般在10%左右。竞拍成功后，如果无正当理由在规定期限内经催缴仍不支付剩余款项的，将被认定为悔拍。这种情况下，缴纳的保证金不予退还，同时，如果重新拍卖的价款低于原拍卖价，且保证金不足以弥补差价的，悔拍人还需承担补交差价的法律后果。如果存在恶意悔拍、抬价等干扰网络司法拍卖正常秩序的情况，还会面临罚款、拘留，甚至被追究刑事责任。
“购买法拍房之前，一定要仔细阅读拍卖公告和相关提示，特别要注意了解标的物介绍、拍卖变卖公告与须知、特别提醒这几项内容。”孙宁璞提醒，对于可能存在的瑕疵和风险，例如房屋未腾空、有租赁、是否可办理产权证等可能影响购买人实现购买目的的情形，法院一般会特别标注，所以遇到加粗或彩色字体标注的特别提醒，一定要仔细认真阅读，充分了解风险。
来源：人民法院报
上一篇
