在高立庄社区，万科力图为年轻人打造集时尚潮流和便捷生活体验于一体的新型共享复合社区，包含办公、酒店、商业、公寓等多种功能。万科供图
丰台区高立庄项目由万科旗下的长租公寓品牌泊寓经营，将建设成为新型共享复合社区
随着租购并举政策的实施，北京集体租赁住房项目正在加速建设中，有望在明年入市。据了解，包括成寿寺、高立庄等最早一批由房企建设、运营的集体租赁住房项目已经启动预租，预计明年将正式对外营业。
房企试水集体土地建设租赁住房，不仅将提升租赁房的品质，还将实现专业化运营。作为走在全国集体土地入市以及建设租赁住房前列的北京，在政企合作、企业参与建设、运营、资本化操作方面有望提供经验和借鉴。
1 北京启动68个集体租赁项目
北京是最早启动集体建设用地改革以及集体土地建设租赁住房的城市之一。早在2015年2月，北京市大兴区等33县（市、区）就被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。
在租购并举的政策导向下，2017年11月16日上午，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，确定了未来五年北京集体用地建设租赁住房的供应计划。
根据规划，北京市计划于2017年至2021年的5年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷。测算下来，未来五年将有40万套的市场租赁住房供应可期，平均每年的住房供应量约8万套。
今年9月份，在北京市人民政府新闻办公室举行的北京市庆祝中华人民共和国成立70周年系列主题新闻发布会上，北京市住房和城乡建设委员会副主任李荣庆透露，截至目前，全市共确定68个集体土地租赁住房试点项目，已开工21个，可提供房源约2.7万套。
值得关注的是，房企成为北京集体土地建设租赁住房的一股重要力量。2018年3月，北京集体租赁住房项目首次出现房企身影，目前已经有包括万科、天恒、首创、愿景集团等企业通过协议入股方式参与到集体租赁住房项目的建设和运营中来。
在业内人士看来，未来大批量集体租赁住房项目的陆续入市，将有序缓解北京租赁市场供应紧张的局面，稳定租金水平。数据显示，2017年-2018年，北京集体用地供应约320万平方米，其中已形成成熟市场化运营方案项目的约130万平方米，预计可形成供应约3万-4万间租赁住房，且将持续增加。
更为重要的是，擅长开发以及公寓运营的企业参与进来，不仅将能够提升租赁住房品质，还将提高管理安全管理水平。据了解，在已经开工的集体租赁住房项目中，从不同层面提升居住品质和体验，有的项目定位为高品质活力社区，瞄准市场青年群体需求；有的项目则锁定为城市蓝领、新毕业大学生和双创人员等人群，着力解决创业人群居住需求；有的项目还应用海绵城市等绿色智能城市技术，提升租户多样化居住感受。
2 万科打造高立庄、成寿寺项目
据了解，成寿寺、高立庄集体租赁住房项目的建设和运营团队是北京万科。而北京万科也是最早爆出参与到北京集体土地建设租赁住房的房企之一。去年4月份，北京万科天恒产城建设有限公司15.86亿元入股位于大兴区瀛海镇租赁住房地块，持股比例占49%，另51%股份由北京汇瀛恒业有限公司持有，其以土地持有的方式入股。信息显示，北京万科天恒产城建设有限公司由万科和天恒建设两家公司共同出资组成，万科占比70%，天恒建设占比30%。
截至目前，北京已经获取了6个集体租赁住房项目，总建筑面积75万平方米，提供总计21498间租赁住房，总投资额约90亿元。在未来三年，北京万科每年计划新增约7000间租赁住房项目开业。
北京万科相关负责人告诉记者，成寿寺、高立庄项目将于年底完工，高立庄项目目前已开放城市展厅部分，开始向周边企业和个人预租，预计2019年1季度末，2季度初正式开业上市。其他四个位于草桥、瀛海、大兴旧宫、台湖的项目也将会在今年开工，预计在2021-2022年陆续上市开业。
3 建立复合型、智能绿色社区
集体租赁住房项目到底长什么样？近日，记者实地探查高立庄项目。据了解，高立庄项目由万科旗下的长租公寓品牌泊寓来经营，是北京万科打造的第11座泊寓产品。项目是一个超大的复合性社区，建筑控制规模为地上13.5万平方米，包含办公、酒店、商业、公寓等多种功能。其中公寓部分共三栋楼，首批入市700多套，大部分为开间，其余为一居室、两居室。项目工作人员表示，租金在3000-5000元/月，预租期间享有优惠，最低可达8折。
北京万科泊寓的相关负责人表示，项目周边大多都是原来传统的村里的板房，使用效率低。由于原始工场及厂房的转移，周边现有产业人口大多以科技和新白领为主。占据优质的地理资源，租金高，但并没有真正与周边租金所匹配的适合居住空间，业态规划单一、街道形象冷漠、社区关系孤立、市井生活缺乏；新型的租赁居住社区并不应该是这样的，而应该是全新的“共享复合社区”。以高立庄租赁住房项目为例，实现了产业园区从简单企业聚集V1.0，到产业集群V2.0，再到创新集群V3.0的蜕变。在高立庄社区，坚持着以产业、研发为主，以城市功能为辅，力图为年轻人打造集时尚潮流和便捷生活体验于一体的新型共享复合社区。
高立庄项目还进行科技赋能，诸如绿色科技社区管理系统，智能调节路灯、空调、电梯运营状态，以及安全人员管理体系等。
4 试水REITs形成闭环
集体土地建设租赁住房为企业进入打开端口，但是50-70年的运营年限也增加了企业的运营压力、风险，如何完善退出机制、形成行业进入-退出的完整闭环呢？
REITs或许能够成为突破口。早在去年5月份，中国证监会、住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称《通知》），积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。《通知》指出，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。
住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，引导社会资金参与住房租赁市场建设，有利于降低住房租赁企业的杠杆率，丰富资本市场产品供给等。
据北京万科相关负责人表示，目前央行正式对外寻找首批公募股权REITs项目，此政策正好可以保障集体租赁住房项目正常退出。而万科大兴瀛海租赁住房项目，作为全国集体建设用地公开上市流转的试点项目，属于央行重点支持范围，目前已提交完整申请材料，等待政策明确后的审批意见。
本版采写/新京报记者 段文平
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