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房地产企业融资困境及对策(房地产企业融资难问题浅析)

2023-06-16 03:42:17 财经资讯 阅读 0

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融资租赁业务主要基于设备融资,能很大程度上减轻承租方(设备实际使用人)的资金压力,也能很好的保护出租方权利,深受融资租赁公司和承租方喜爱。

融资租赁业务条线清晰,出资方根据承租方的需求,购买相应设备,再在综合购买成本、资金成本、管理成本和收益需求的基础上,确定租赁费用,并租赁给承租方使用,承租方按合同约定付息。租赁到期后,承租方可选择买断该设备所有权。新能源项目大多前期投资规模大,短期占用资金多,而融资租赁业务能满足这种需求,在所有权与使用权分离的情况下,能盘活各种资金与资源,推动新能源业务基础建设与发展。

针对部分特定设备,出租方和承租方还可以开展售后回租模式的融资租赁业务,即承租方先行购买设备,或使用现有设备与出租方开展合作,将该等设备卖与出租方,一次性获得转让价款,再从出租方回租该等设备,按期付利息,付清全部利息后赎回设备,达到不影响使用该等设备的目的。


结合融资租赁业务的特点,不难看出,融资租赁业务主要有以下特点:

1.融资成本较低,融资租赁业务由于所有权不发生转移,出租方能较好的控制风险,故融资成本较直接借款低。

2.融资租赁不会一次性占用项目建设方大量资金,能帮助项目建设方快速完成大型设备购买、安装、使用,同时实现多点、多面布局新业务,抢占市场先机。

3.能保护出租方权益,稳定资方市场。资方最担心投资出去的钱无法收回,融资租赁能很大程度避免该等损失,因为:(1)融资租赁租金全部偿付前,租赁物所有权不发生转移,一旦承租方未按期支付利息或存在其他违约行为,出租方可第一时间采取诸如收回设备、要求追加担保等措施,最大限度保护自己的权益;

2)为提高动产融资效率,保证相关方利益,中国人民银行征信中心设立了动产融资统一登记公示系统,对融资租赁业务的设备动产租赁情况进行公示,融资租赁登记可以让第三方迅速了解租赁物情况,明确租赁物上存在的动产租赁关系以及租赁物权利状况,一旦发生租赁物之上的权利冲突,登记可以作为证明租赁物权利归属的证据,能很大程度限制承租方恶意转让、处置租赁物的情况,也能避免因信息不对称而在租赁物之上进行的重复交易,保护各方利益;

3)由于租赁期间设备所有权不发生转移,故融资租赁设备不属于承租方财产,承租方破产清算时,该等设备不属于破产财产;

4)融资租赁不同于普通的财产租赁,如承租方存在违约行为,出租方可以请求解除融资租赁合同,同时请求收回租赁物并赔偿损失,此处的损失赔偿范围为承租方全部未付租金及其他费用与收回租赁物价值的差额,以达到保护出租方的利益。

4.售后回租的融资租赁业务能盘活承租方固有设备,为承租方融资提供了更多选择余地。



保理业务指债权人通过将应收账款转让给保理商,由保理商为其提供贸易融资、应收账款管理与催收等综合性商贸服务。就新能源建设项目而言,该业务的发起人为设备供应商,供应商将对项目建设方的应收账款转让给保理商,获得保理商的保理额度和融资款,同时由项目建设方(债务人)按合同约定向保理商支付货款。

反向商业保理业务是以债务人为核心企业,保理商与其达成协议,受让供应商(债权人)对债务人的应收账款,并向供应商提供融资。就新能源建设项目而言,由于项目建设方多为规模较大、资信较好的企业,很容易获得保理商授信额度,保理商经考察后,与项目建设方及供应商(债权人)达成协议,受让供应商(债权人)对项目建设方的应收账款,将该等款项支付给供应商(债权人),并最终由项目建设方直接偿还保理款项及保理费用。

保理业务具有如下特点:

1.业务开展灵活,发起方可以是供应商,也可以是项目建设方,任何一方获得保理商认可后,均可基于已产生或者尚未产生的应收账款申请保理款,对于新能源项目建设而言,基于应收账款前后两端的主体均可基于自身的市场地位开展保理业务,灵活多样。

2.融资时间灵活,可迅速为项目建设方提供资金,满足项目建设方资金需求。由于保理业务并不要求在进行业务时即产生全部应收账款,故保理商对供应商或项目建设方进行授信后,可根据应收账款产生时间及核心企业申请进行放款,确保项目建设方按进度采购相应设备。

3.成本低,且不会增加项目建设方资产负债率。保理业务基于真实应收账款产生,融资成本通常低于短期银行贷款的利息成本,且不会增加负债。



2015年,中国人民银行印发了《关于在银行间债券市场发行绿色金融债券的公告》,规定了绿色金融债的含义、发行主体及发行条件,同时印发了《绿色债券发行指引》,明确新能源开发利用项目属于绿色债券重点支持项目。20221月,国家发展改革委、国家能源局印发《十四五现代能源体系规划》,明确提出完善可再生能源绿色金融体系,丰富绿色金融产品和市场体系,开展水电、风电、太阳能、抽水蓄能电站基础设施不动产投资信托基金等试点,进一步加大绿色债券、绿色信贷对符合条件新能源项目的支持力度。

对于非金融企业而言,绿色债券主要有绿色企业债券、绿色公司债券、绿色债务融资工具(包括中期票据、定向债务融资工具)、绿色资产证券化等,其与其他债券品种的主要区别是绿色债券募集资金专项用于绿色产品相关,如专项用于能源清洁高效利用、能源开发利用、循环经济发展、水资源节约和非常规水资源开发利用、低碳产业等绿色项目的建设、运营、收购或偿还绿色项目的银行贷款等。

绿色债券、票据具有如下特点:

1.募集资金投向明确,必须与环保、节能、低碳等方向相关,绿色项目需要第三方进行认证。

2.发行时间短,存续周期较长,融资成本低、风险低。绿色债券作为绿色项目专项支持债券,在审核时间安排上会优先考虑;绿色债券存续周期一般为3-5年;鉴于未来收益较好,对于融资人来说,该类债券通常成本较低,对投资人来说,则风险较低。

3.绿色债券目前认定标准不统一,发行标准、指引和规则不尽相同,不同的发行市场存在不同的监管要求,对募集资金投向要求也不尽一致,且不同债券品种在存续期信息披露管理方面也存有差异,如果能统一标准,或者设置不同层级,相信这个市场会更稳健、成熟。



资产证券化(ABS)是把能在未来产生可预见的稳定的现金流的资产或资产组合,通过一定的结构设计和资产转移,将资产的风险与原始权益人隔离,把资产产生的现金流进行重新整合,转换成可以向投资者出售或转让的证券的一种金融工具。

国家能源局明确鼓励可再生能源投资企业与金融机构合作开展可再生能源投资项目资产证券化,证监会也曾明确,就可再生能源发电、节能减排技术改造、能源清洁化利用、新能源汽车及配套设施建设、绿色节能建筑等领域的项目,其现金流中来自按照国家统一政策标准发放的中央财政补贴部分(包括价格补贴),可纳入资产证券化的基础资产。

资产证券化产品特点如下:

1、能够实现资产的风险隔离。资产证券化显著特点是基础资产所有权发生转移,这样就将原始权益人的债务或破产风险进行了隔离,能充分保护投资者的权益。

2、融资成本较低,基于新能源行业特点,其基础资产现金流稳定,市场认可度高,加之资产证券化风险隔离的特点,资产证券化产品较受市场青睐,融资成本相应降低。

3、资产证券化产品对底层资产依赖性较高,一旦底层资产出现问题,引起违约,极易引致系统性风险。



基础设施证券投资基金(REITs)即设立专项基金投资于基础设施建设项目。我国于2020年基础设施公募REITs试点工作,相关模式已日臻完善。

新能源项目基础设施建设资金需求量大,未来现金流较为稳定,适合采用REITs方式进行融资。202332日,中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金和中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金获得批复,两单项目预计募集资金超100亿元,这也标志着我国REITs市场将迎来全国首批新能源REITs,为新能源行业通过REITs融资打开了新的市场。

REITs特点如下:

1REITs流动性较高、收益相对稳定、安全性较强,能为融资企业拓宽融资渠道,运用社会资金投资项目建设,保证项目按期完工。

2REITs作为基金,存在基金价格波动风险,且该类型基金通常为封闭式基金,如果基础资产出现风险,存在基金投资风险。



随着国家对新能源、新产业的支持力度加大,新能源企业可以通过首次公开发行股票并上市方式进行融资。

新能源企业如果已经具备稳健的利润和现金流,完善的治理结构,可以通过上市进行融资。上市后,上市企业在融资方面具备资信优势,能更好的通过发行可转换债权、公司债、股票等方式融资,并能开展规模化收购,提高整体实力及抗风险能力。

通过IPO方式进行融资,主要有以下特点:

1IPO企业能助力公司提高管理水平,撬动更多资金,完成项目投入。

2IPO企业信用背书好,上市后再融资渠道更广泛。

3IPO对上市主体要求较高,除财务方面,还需要在公司治理、独立性、资产完整性、业务合规性等方面合法合规,上市成本较高。



新能源公司可以自有资产(含股权),包括但不限于土地、设备、股权、存货、知识产权等进行抵押或质押,获得资金。

资产抵押或质押融资属于常规融资方式,本身对资产质量有较高要求,需要进行评估,并办理抵押或质押登记,资金提供人多为银行或其他从事借贷业务的公司,该种融资模式主要有以下特点:

1、融资方式简单清晰,对相应资产进行评估后即可操作,后续办理较为简单,不需要监管机构审批。

2、该种融资模式融资金额有限,不能发挥设备的杠杆作用,适合与本文前述融资方式搭配使用。



除上述主要融资方式外,新能源企业还可以采取增资扩股、明股实债、传统借款等方式进行融资,当然也可以将上述融资方式组合使用,达到低成本充分利用社会资本发展项目的目标。

随着国家“十四五”规划进一步推进,2030年碳达峰目标邻近,国家对新能源行业政策倾向性越来越明显,新能源行业完全可以借此东风拓宽融资渠道,充分发挥各种资产的优势,用未来收益做背书,以更低的资金成本获得更多的融资,实现规模化投入,抢占市场,进而带动经济健康稳健发展,实现可再生能源“高质量跃升发展”。




张明阳,北京德和衡(青岛)律师事务所 高级联席合伙人

专业领域:公司首发上市(IPO)、新三板挂牌、并购重组、投融资、股权架构设计、股权激励、企业法律风险防控等。

电话:17605329569

邮箱:zhangmingyang@deheheng.com



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