记者 王杰 王皇 李庆斌 慕鹏 赵夏晔 高茹
5月24日，济南涉及认房不认贷、降低二套房首付、降低非济南户籍购房者首付比例下调的楼市新举措落地首日，齐鲁晚报·齐鲁壹点记者探访了济南多个楼盘和中介。政策对刚需刚改购房群体释放的利好加快了购房者定房节奏，有准购房者连夜定房，看房人也增多。多位受访的购房者透露购房心态已比较理性。
准客户定房加速：
刚需刚改族凌晨去看房
“公司没有相关部署，但昨天济南楼市新举措一公布，我们每个人都第一时间去联系客户，大家伙儿都主动加班到十一二点。”谈及23日济南再出三条楼市新举措，招商滨河府的置业顾问申士金说，考虑到新政之后，目前的优惠措施会收紧，好几个客户得到消息后当天夜里就来售楼处交定金。“凌晨12点多，还来了一位客户，我们带着他围着工地转了一圈，然后就把钱交了。”
不只是申士金工作的售楼处，济南23日公布楼市新举措的当晚，不少售楼处都亮灯接待客户到了凌晨。
“当晚我们签了近十组客户，回到家时候已0：10分了。”一夜签了10组客户，绿地澜庭公馆的营销经理韩先生不以为奇：“项目本来毛坯房源数量就剩的不多了，楼市新举措一来，客户第一时间来选中意的楼层也是情理之中。”
“23日新措施出台后，我们从晚上7点一直忙到凌晨2点，卖出了30套房子。”济南雪山万科城一位置业顾问说。24日一早，他又马不停赶去上班，一边接待新客户，一边给客户处理购房合同。
“但这些客户都是之前就来看过，或者是本就有意向定房，政策出台了，更有利于他们买房而已，定房就加快了。”该置业顾问坦言，二套房6成首付降到4成首付，很多人有改善需求的人可以买房了，所以才有这么多购房者买房。
有人激动，也有人冷静。
在雪山万科城售楼处门口，刚签完合同的购房者孙先生告诉记者，他购置的是113平的产品，这也是他的首套房。
“为之前看过多次，感觉户型和物业服务都不错，就买了。”相比于济南楼市6条新举措的“诱惑力”，理性的孙先生更看中了房屋的性价比。“新措施对刚需，影响并不大，所以不存在着急抢购。”
在采访中，不少市民与孙先生一样，保持着理性购买的态度。“找遍了市场上现有的项目，并没有特别符合自己需求的房源，所以想再等等看。”有改善置业需求的市民刘先生认为，新措施更像是一个“催化剂”：“它能促进买房人作决定，但真正让买房人决定买房的，还是买房人对产品的认同和自己的需求。”
售楼处回温：
线上咨询量增加
线下到访量回升
“现在还有其他优惠吗？”“房源还有多少？”……24日上午盛福片区的招商滨河府的项目沙盘处和休息区，不少市民正在和置业顾问沟通交流。
“上周末，我们的到访量能有近200组。”招商滨河府的置业顾问申士金介绍，济南疫情转入常态化防控之后，5月中旬项目每天到访的客流量都在增加，尤其是在房贷利率接连下调的利好之下，之前一直观望的部分购房人群开始出手，自己的工作接待量也明显增多了。
“以前是置业顾问排队等购房者，现在是看房市民排队等接待，尤其是周末，置业顾问忙得团团转。”申士金说，除了线下到访外，线上咨询量也在增加。“最近的工作状态就是接待完到访的客户，就赶紧给线上咨询的用户发信息、打电话，基本没有闲着的时候。”
“看房者排队等接待”的现象同样出现在凤鸣路的雪山·万科城售楼处。上午10时，售楼处大厅的2个洽谈区坐着10多组选房的购房者。记者在售楼处的2个小时内，售楼处接待了20多组客户。
随后，记者来到绿城·春来晓园售楼处。与万科城相似，春来晓园售楼处内也是客户不断，记者以购房者身份等了半小时，置业顾问才开始接待。
“之前很多凑不齐6成首付的二套房客户，在新措施出来的当日就来买了。”春来晓园置业顾问介绍，新政里提到二套房首付降至40%，这对于很多刚改客群有很大的吸引力。
不过，相对于东部片区不少售楼处“看房者排队等接待”的回温现象，济南南部片区热门楼盘售楼处的人并不多，交易量也未出现明显增加。
24日下午，领秀城麓系洋房售楼处现场只有一组客户在看房。置业顾问介绍，5月23日济南推出楼市新举措，已经有7组客户订了房。“他们大多之前看过房子，二套房首付降到40%后，预算合适了就第一时间出手了”。
在市中万科城售楼处，记者看到座谈区现场约有3组客户在咨询，据市中万科城项目负责人介绍，5月24日到下午4点多，来访有12组，达到政策出台前一整天的来访量。不过，成交还没有明显的变化。
朋友圈传的“涨价”真不真？
虚晃一枪的多，实际没大涨
“到底房价会不会有变化？”济南楼市6条新举措公布后，市民最关心这一问题。
5月23日下午，济南再公布3条楼市新举措。当晚20时，多个楼盘开始释放第二天就要涨价的消息。有东部楼盘项目通知称，自2022年5月23日24点起，所售楼栋一口价取消，非一口价房源价格全面上调800元/㎡，包括目前所有在售住宅产品。
看到上述通知后，记者23日晚第一时间拨通了售楼处电话。“如果有买房需求的话，可以今晚来看，我们今晚在售楼处加班待客。”相关置业顾问表示，24日起，每平确有可能会上调800元，“现在不少客户都赶在价格上调前来定房”。
不只是上述楼盘，23日当晚，银丰玖玺城项目也发布了“23日起，领涨奥体，倒计时6小时”的宣传文案。此外，中海臻园府、中海天赋嶺项目也发布5月28日起，每套上涨5万的调价通知。
这些释放涨价信号的楼盘，是否真的涨价了？24日上午，记者以购房者身份在雪山万科城询问“一口价”房源，置业顾问表示，“一口价房源还有，但所剩不多。这个一口价的房源价格和之前一样没有涨。”该置业顾问表示，楼盘虽然客流明显回升，但24日单价没有每平涨800元。不过，她表示，价钱接下来会有一定上浮，但是正常的循序上涨，不会一次性大涨。比如，洋房产品会由1.78万/平上调到1.8-1.9万/平。”
“我们没有涨价！5月份销量并不好，所以项目拿出了很多优惠措施，现在只是取消了优惠措施。”中海房产相关工作人员表示，此前相关项目在5月份的优惠力度很大，现在取消属于正常营销行为，“下一步价格的变化，会根据市场情况来定”。
银丰玖玺城相关置业顾问也同样强调。相关项目并未出现涨价，只是部分优惠有收紧。“之前购房，有两个99折的优惠活动，现在只是取消了其中一个99折的优惠力度。”
“5月20日5年期以上LPR下调的那天，我们释放了即将涨价的消息，有不少意向客户在涨价前订了房。”针对市中万科城项目在5月20日公布的“洋房产品将于5月23日涨价1000元/平方米”相关通告，市中万科城的相关负责人说，涨价的消息确实加速了部分潜在客户订房。但蓄客时间短，济南楼市新政策发布后，项目的人流只是略有回升。“我们项目大户型比较多，很多客户都需要卖了手中的一套再来买这一套，政策调整对改善群体来说可能这个见效周期还要更长一些”。
咨询多了挂牌并不多
二手房市场相对稳定
“调整后，接到了十多通咨询电话，但二手房挂牌量也就增加两套。”5月24日，基于两日来的客户咨询量、二手房挂牌量来看，济南东汉峪片区某房产中介说，买家从不积极到积极，再到主动联系询问房源，反映出汉峪片区的二手房市场正在活跃起来，“接下来，挂牌量肯定会有明显涨幅”。
“新的楼市政策出台后，我们之前一些网签满两年，但是不动产权证不满两年的客户可以挂出房源了，我们门店二手房挂牌量有了明显增加。”谈及近期济南二手房市场发展前景，济南唐冶片区一房产中介刘飞（化名）信心满满。
“房源多了，成交的机会也自然能多起来。”在刘飞看来，挂牌量增加意味着二手房房源的增加，卖方有了及时的出手机会，更让买方有了更多的选择机会。
而6条新举措中的“二套房商贷首付下调至40%”的相关内容，更让刘飞等中介们倍感信心。“首付降至四成，无疑将大大刺激改善需求人群的消费需求。”结合此前多位有意向购房者“卡在首付60%，导致资金不足无法出手”的状况，刘飞说。
相对于次新房众多的唐冶片区、汉峪片区，济南老城区（如环山路、历山路等片区）二手房市场也有了明显影响。“虽然到访量未增加，但是电话咨询有所增加，”
此外，记者了解到济南楼市新举措出台，前期预签合同和面签贷款阶段的手续有所影响。“重新签订合同，修改合同，6成首付改为4成首付，受利率影响，贷款审批通过的也需要重新审批。”中住地产某门店负责人说。
根据贝壳找房交易中心数据了解到，22日到23日期间，新增符合上市交易的房源约2000套。“新增的房源全部是符合平台规定、符合上市交易的房源，其中有一部分是网签满两年但颁证尚未到两年的二手房源”贝壳找房交易中心总监张海豹说，“新举措实施尚短，买方卖方的供需需求、成交量等真正的市场反应与效果，还有待时间检验。”
专家：
旨在激发真正居住消费需求
“房住不炒”仍是坚实底线
5月23日，济南市统计局发布数据显示，受疫情影响，1-4月，全市商品房销售面积286.2万平方米，同比下降26%，较全国和全省分别低5.1和10个百分点。其中，住宅223.5万平方米，下降34.4%，下拉全市商品房销售面积30.3个百分点。商品房销售额350.7亿元，下降23.6%，其中，住宅289.2亿元，下降31.2%。
截至4月底，商品房待售面积227.9万平方米，同比增长32.5%；其中，住宅待售面积142.2万平方米，增长28.8%。这是济南推出楼市新举措的楼市形势。
“住宅销售面积的下降、待售面积的增长，很大层面上还是因为受疫情的冲击。” 合富辉煌（中国）山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明认为：伴随着内防疫形势的好转，复工复产节奏的加快，济南楼市成交量将会逐渐回温。
从记者探访情况来看，济南近日出台的6条楼市新举措无疑会助推济南楼市的回温。但许传明认为，此次济南房地产调控政策的适度调整，并不算是刺激市场，更像是对原来政策的微调。
政策的落地效果到底如何，市场是最好的试金石。许传明介绍，参照以往济南房地产市场经验，从限制性政策调整至鼓励性政策，市场需要6个月的适应周期。
“房价不会出现明显波动。”许传明认为，在“房住不炒”的背景下，当前各大城市相继出台楼市新举措，其目的是要把真正的（包括潜在的）居住消费需求激发出来。“从长周期看，房价已不具备再次爆发式上涨的条件”。
2021年底济南市房地产业协会对今年楼市走势进行预测时曾提出，济南市场库存充足。近年来，济南市刚性、改善购房者一直保持在80%左右市场份额，外地购房者约占20%左右，预计2022年住宅销售量仍将保持在每年1200万平方米左右。
“济南整体的购房需求和供应近些年都保持在一个相对平稳的状态，此次政策调整更多是满足了合理的购房需求，同时也给市场带来了相对好的预期，比较温和。市场的反响来看，目前更多是前期观望又有需求的购房者加快了买房节奏，比较合理。”济南市房地产业协会执行副会长李刚说。
根据国家统计局发布的70城房价数据，4月济南新房价格环比下降0.2%，连续3个月微涨后出现微降；二手房价格，环比下降0.8%，已连续下降8个月。
“近几个月二手房的网签日均在100套以上，是历史较好的水平。这说明二手房市场虽然价格在下降，但活跃度在回升。”李刚分析，政策调整对二手房市场的效果会逐步显现，未来会有更多的人可以通过卖旧换新实现刚性改善需求，二手房市场的更多房源也将充实到楼市中，二手市场的活跃将能带动新房改善需求的活跃。
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