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绿城 信托(绿城信托基金可以投吗)

2023-04-22 10:46:41 股票知识 阅读 0

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观点指数2021年中期,多家房企认为未来几年行业毛利率将逐步下降,具体将在10-25%之间波动。

同级别房企中,绿城中国中期录得主营收入361.35亿元,同比增长51.22%;毛利率为22%。重点城市如杭州新增货值260亿元,宁波新增278亿元,北京208亿元。新增供货的去化率达到了68%,在杭州、宁波等多个城市的新项目更是实现了首开即售謦。

去化快或许是绿城上半年在土地投资端表现积极的原因之一,特别是对于杭州等长三角区域,通过招拍挂以及收并购等方式布局31个城市。

积极拿地的同时,绿城也主动减少表外融资规模,永续债在期末录得185.37亿元,相比2019年末的212.29亿元减少了27亿元。

管理层表示,未来会逐步赎回现存的永续债,明年将赎回境内56亿元和境外发行的6亿美元,2023年内回购最后的15亿元融资工具。

深耕区域土地投资积极,利润空间仍需提高

报告期内,绿城新增67个项目,总建筑面积约1186万平方米,预计新增权益口径货值1450亿元。土地支出成本超740亿元,相对上半年销售额1717亿元,拿地销售比超过40%的阈值。

对比同级别资产规模的房企,绿城在拿地支出以及单位土地成本方面都是最高的。

除了新增项目多外,布局城市地价相对也较高,绿城在这些城市中的土地支出占总额的37.89%。二线城市中,杭州市获得新项目9宗,支出116.61亿元;宁波市获得新项目8宗,成本支出137.3亿元;在三线城市中,扬州和徐州新增项目合7宗,支出26.4亿元。

资料来源:企业公告,观点指数整理

资料来源:Wind,观点指数整理

具体来看,绿城潮听明月项目为杭政储出[2020]75号地块,竞得价为30.16亿元,楼面价为30045元/平方米,销售价最高不超过42240元/平方米,开发商利润空间(暂未算入建安成本和其他费用,下同)为28.87%。

湖上春风项目为杭钱塘储出[2020]13号地块建设而成,绿城权益占比100%,以20.18亿元竞得,溢价率29.53%。楼面价为24624元/平方米,最高售价不超过37500元/平方米,开发商利润空间(同上)为34.34%。据了解,截至8月31日,楼盘560套住宅房源已全部售罄。

咏荷郡项目是通过收并购与上海复地集团合作开发,住宅部分由绿城打造。中报数据显示,楼面价为7608元/平方米, 最高售价不超过22000元/平方米,开发商利润空间(同上)为65.42%。市场反响亦不错,目前中签率为25.12%。

宁波滨河鸣翠项目,中报数据看,楼面价为19785元/平方米,备案销售均价为38571元/平方米,推算利润空间为48.7%。此外,绿城竞争的江北区JB地块和北仑通山未来社区项目,溢价率约达30%。

综合来看,绿城在杭州和宁波新增的项目,以公开市场拿地方式溢价率会相对高,在平摊建安成本以及四费后利润将被进一步压缩,预计利润相对较小,这或在一定程度上影响企业的现金流稳定。

不过这两个城市市场的显著特征是去化快,其中潮听明月、湖上春风、咏荷郡以及滨河鸣翠项目均在今年即可进行转化。2020年,绿城在宁波的咏兰郡、晓风印月等项目也是做到了去化100%,开盘即售罄。

市场风向左右短期偿债能力,高周转考验运营能力

债务指标发面,绿城中国在中期业绩会上表示现金短债比为1.5,净负债率为75%,剔除预收账款之后的资产负债率为72.6%,“三道红线”标准下划入黄档,意味着其有息负债增速不得超过10%。

上半年大量揽地的行为,似乎并没有给绿城融资端带来大的阻力。期间,为了支撑土地端的大额支出,绿城境内发行债券融资合124.62亿元,通过美元债融资9.4亿美元,综合成本为4.6%,较去年同期下降了60基点。

资料来源:银行间市场清算所,观点指数整理

期间,绿城亦有余力主动削减永续债21亿元,由于永续债的成本较高,这也是期内融资成本能够做到同比下降的原因之一。

据2020年报数据,绿城永续债存量206.18亿元,分派利息13.23亿元,综合成本6.69%。因此在不影响流动性下,主动减少永续债规模有助于提升盈利空间。不过,公司在收入端同比大幅上升的情况下,货币资金较2020年末下降了31亿元。不难看出,上半年绿城拿地资金的来源除了新一轮债券融资外,大头来自销售回笼的资金。

综合这一轮的拿地特征来看,绿城似乎仍然是走在地产开发业务的高周转道路上。

虽然,杭州、宁波等市场住宅项目去化快,短期内可以为公司带来高质量的回款和利润。按照企业中报披露,新项目预计新增货值2140亿元,其中的37%预计可于当年实现销售转化,也就是791.8亿元可以实现年内资金回笼。

不过,结合公司的流动性来看,短期内偿债压力较大。据中报数据,公司1年内到期的有息负债至少达490亿元,而且2018年发行的2只公司债投资者于今年有选择回售权。

资料来源:企业公开资料,观点指数整理

如果进一步挖掘企业的表外融资,企业的债务压力会进一步放大。

绿城缴纳的信托保障基金为1.6亿元,根据《信托业保障基金管理办法》规定,信托融资按1%缴纳保障金,推算信托渠道规模160亿元。

资料来源:企业公开资料,观点指数整理

观点指数认为,相对于企业现存的566亿元货币资金及等价物,绿城高周转模式对于行业调控引起的市场变动会非常敏感,中长期需要警惕。

需要关注到的是,房企上半年拿地销售比超40%会对下半年土地投资带来一定影响。第二批次集中拍卖,多城市发布限制溢价率等土拍新政。虽然拿地成本有望降低,但是也限制了开发商拿地的决心。

杭州第二批土拍10宗地中有9宗地块报名未达标,相当于提前宣布“流拍”。结果看来,绿城或许成为今年杭州土拍市场最大的赢家之一。

旧改代建积极,未来聚焦存量市场

以往房企高周转的运营模式带来了较大的利润,如较为知名的万科5986模式。

不过,近年来在政策影响下,市场对房企的估值也在逐步下降。如果仍然过度依赖地产开发业务,或许未来企业将举步维艰。

注:剔除疫情影响下的异常值

资料来源:Wind,观点指数整理

当前公开市场拿地溢价率高,利润空间受限的背景下,城市更新、代建项目可以改善房企的利润率。

今年以来,绿城也积极开展旧城改造、代建等业务。8月份,天津城投集团联合绿城、富力、保利等房企签署《天津城市更新战略合作框架协议》,共同组建天津城市更新资金,规模600亿元。

在深圳,光明区荔园旧改项目几经转手由绿城以2.56亿元收购大唐项目公司80%股权后操盘。此外,绿城正硕投资公司成功申报深圳坂田街道光雅园城市更新项目。经企业关系查询,绿城正硕为绿城建设管理集团子公司,绿城管理集团为绿城中国关联公司。

与其他知名房企合作拿地方面,5月天津首批次集中土地出让,绿城联合融创以49.6亿元,溢价仅11%,拿下天津西青区水西ABL地块。

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本文源自观点地产网

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