11月1日10时，上海德邻公寓以起拍价5.6亿元正式开拍，11月2日10时终止，最终流拍。近来，关于德邻公寓作为优秀历史建筑被高价拍卖的讨论仍然不止。不少人惊讶，优秀历史建筑的产权竟然可以被交易？还有人担心，如果优秀历史建筑被拍卖，会不会影响对它们的保护？上海辟谣平台求证发现，争论背后，有部分概念有待厘清。
为什么“优秀历史建筑”可以拍卖？
德邻公寓位于上海虹口区四川北路71号，建于1935年，于2005年10月31日被上海市人民政府列入第四批优秀历史建筑，保护要求为三类，重点保护建筑的南、西、北立面；保护建筑入口门厅，楼梯间，天花线脚，水磨石地面、水磨石墙面等其他特色装饰。原为5层钢筋混凝土结构（建国后加建一层），曾是信谊药厂厂房，建筑面积达15573.19平方米，土地面积4433平方米。
△德邻公寓外立面
为什么优秀历史建筑可以被拍卖？武汉大学城市设计学院教授刘炜表示，没有法律或政策规定不能拍卖。之所以有争论，是因为没有厘清“文物建筑”和“优秀历史建筑”的概念。
“文物建筑”是不可移动文物的一种，由各级文物行政管理部门核定，受到国家法律保护。有些近现代建筑与重大历史事件、革命运动或著名人物有关，具有重要意义、史料价值，可被评为文物建筑。《文物保护法》明确规定，国有不可移动文物不得转让、抵押。建立博物馆、保管所或辟为游览场所的国有文物保护单位，不得作为企业资产经营。
“优秀历史建筑”与“文物建筑”有区别。“优秀历史建筑”是地方法规中设立的一个建筑保护级别，由市政府批准公布，具有法律地位。优秀历史建筑侧重于体现艺术特色与科学研究的价值，它们共同构成了城市的人文记忆。不仅上海，武汉等很多城市都有大量有价值的历史建筑，它们并没有进入文物序列，但各地会制定本地的历史建筑相关的保护条例。所以，《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》规定，优秀历史建筑转让、出租的，转让人、出租人应当将有关的保护要求书面告知受让人、承租人；受让人、承租人应当承担相应的保护义务。
“德邻公寓被拍卖一事之所以受到关注，主要是标的额高，超出了公众对历史建筑价值的认知。实际上，只要它产权清晰、合法合规，目前没有相关政策规定优秀历史建筑不得进行交易。”刘炜说。
产权交易与建筑保护不冲突
“历史建筑的产权交易与对它的保护并不冲突。”相反，可交易的历史建筑有机会增加保护资本，实现既保护历史建筑、又充分适应市场需要的目标。
刘炜介绍，我国的历史保护建筑的产权大部分属于国有资产、集体或企事业单位。民间资本无法获得产权，往往没有意愿介入修缮和改造，因而造成历史建筑保护主要依赖政府投入，如果投入有限，意味着建筑价值无法得到更大发挥。
△德邻公寓内部结构
记者从虹口区方面了解到，德邻公寓曾经由于原承租方进行违法施工，建筑受到破坏。当时的产权单位无资金进行修缮整改，经过政府协调，将产权转让给当前的产权人上海摩硕投资有限公司。上海摩硕投资有限公司负责原被破坏的重点保护部位的恢复性修缮工作。2019年，经市历保中心组织专家和相关管理部门验收，德邻公寓重点保护部位的修缮基本完成，安全隐患得以基本消除。
可见，德邻公寓目前的产权单位只能做到就修缮谈修缮，投入成本仍无法在经济效益上实现平衡。刘炜提到，历史建筑或风貌街区的改造开发，一直是一项前期投资大，回报周期长的工程。历史建筑存在诸多使用要求和限制，如建筑体本身不能拆毁、增加层数、改动立面等。所以，历史建筑改造考验着产权人和使用人的综合实力，复制第二个“武康大楼”“新天地”并非易事。这可能是德邻公寓流拍的原因之一。但从另一个角度，这件事让公众看到优秀历史保护建筑保护开发的另一条途径：引入合适的社会资本。
如果拍卖成功了，历史建筑会有改造风险吗？
德邻公寓被拍卖引发热议，这背后也有公众对历史保护建筑会否被过度商业化、大拆大建的担忧。对此，虹口区房管局回应表示，已将德邻公寓为上海市优秀历史建筑的相关情况向参拍人进行说明，告知其需承担的保护义务；督促德邻公寓产权单位严格按照《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》（以下简称《条例》）相关要求落实保留保护工作。
△德邻公寓在线拍卖界面
事实上，对于历史保护建筑保护，已经有较为完善的法律手段、经济手段、行政手段和技术手段，可避免市场行为的短视和建设性的破坏。刘炜举例，按照《条例》规定，优秀历史建筑的使用者需要聘请特定资质的设计师同当地房管局、专业部门进行复杂而细致的接洽，在诸如增设水电设施、电梯设备等诸多环节都要提交设计方案供相关部门审查通过才能执行。
刘炜认为，德邻公寓拍卖一事反映出近年来市场对历史建筑的关注，这是时代进步的标志，“以往，我们强调城市要不断向外扩张，现在更重视城市的再开发、老旧建筑的再利用，实现高质量发展。”他认为，上海在城市更新方面走在全国前列，特别是对老旧建筑、工业遗产、近代建筑的利用都拥有丰富的经验，加之行政条例完善，应当鼓励更多企业、资本在兼顾经济效益和社会效益的状态下进入到历史建筑的保护中来，“历史建筑不仅是拿来看的，更重要的是用起来。建筑说到底是空间，它的用途就是靠产权人或使用人去决定的，这是我们最终的目的。”
栏目主编：任翀 文字编辑：车佳楠
来源：作者：上海辟谣平台
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