2016年，有网友在天涯论坛上发出神预言，预测了中国楼市的13条必经之路：
1.开闸放水(2014年大幅降息)
2.房价飙升(2016年棚改货币化，房价上涨)
3.卖地解决地方政府债务危机(各大开发商大规模拍地，配合高周转不断拿地)
4.驱赶人民币存款进入房市(刚需客、炒房客纷纷加杠杆入市，存款变成首付款)
5.外管局最大“对手”消失，外汇暂时安全(2017年，各大房企停止海外投资并购，外汇保住了)
6.跟随美帝收紧货币(2017年房贷利率上行)
7.银行通过CDS贷款违约保险转移大部分风险(不确定有没有落地)
8.限购制造天花板，刺破泡沫，房价下跌(执行备案价、指导价，以及近期的普跌，大家已感受到)
9.高位接盘或投资客无法套现，资金被锁定(成交量萎靡，房子卖不出去)
10.土地财政转型(推行租售同权、共有产权，大力建设保障房，土地财政收入开始移交给税收部门)
11.开征房产税，彻底套死无害散户(正在进行)
12.驱赶剩余资金重新进入实业，保住就业(正在进行)
13.人民币国际化(正在进行)
如今回过头来看，大部分都兑现了。在感慨“高手在民间”的同时，我更想与大家探讨一下这个预测的底层逻辑，并预判楼市后续的走势。
不得而知，前两步开闸放水、房价飙升是为了第三步卖地解决地方政府债务危机做铺垫的。不管是刚需客还是炒房客，大部分人都是买涨不买跌，涨房价只是为了更好地卖地。
那么其中的地方政府债务危机是怎么来的，这里要追溯到2008全球金融危机后的“四万亿”基建计划。
中国在加入WTO后开始受美元潮汐的影响，而在美国房地产次贷危机爆发后，国外需求萎靡，国内的消费又不行，为了保住就业，“四万亿”的基建投资计划应声而出。但钱从哪来？大部分都是地方政府通过举债获得，在成就GDP高增长政绩的同时，这也留下了一个巨大的窟窿（债总归是要还的）。
分税制后地方财政收入本就紧张，而当借新还旧无法持续时就容易引发债务危机。唯一能扭转这一局面的做法就是通过卖地提前收取未来30年的税收，也就是第四步把居民存款及未来三十年的收入引入楼市。
到了第五步，外管局最大“对手”是什么？我理解是资本积累的外流。这是任何一个发展中国家或者新兴市场最大的担忧，一旦出现资本大规模外流，外汇储备就会被吃光，同时国内资产和人民币就会变得一文不值，我们几十年艰苦创业的成果就如同一江春水向“西”流。
所以把居民存款及未来30年收入引入楼市，一方面解决了地方债务危机，另一方面解决了外汇问题。
到第六步，房价持续上涨，上车的人越来越多，形势一片大好，具备了加息条件。央行开始跟随美帝加息，以保住汇率。
而第七步是否有执行，这得看银行是否认可抵押房地产的价值。对于价格虚高的房产，银行应该是会采取一定的风险管控措施。
第八步，我们通过限购制造房价天花板，但并没有直接刺破房地产泡沫，而是选择用“软着陆”的方式应对，用时间换空间慢慢熬（横盘或阴跌）。
第九步，当房价不再上涨时，流动性自然会大幅下降，从而锁住了大部分资金（这同时也是防止资本外逃的重要手段）。
到了第十步，也就是我们目前正处的关键阶段，现在房价上涨的边际效应越来越明显，副作用越来越大（国民躺平、低生育率），土地财政转型势在必行。
具体如何转型？
有人说靠征收房产税，也就是预言中所讲的第十一步。但房产税相比土地出让金可以说是九牛一毛，根本无法弥补这个缺口；
还有人说通过国有企业融资大规模建设租赁型保障房，这样政府可以获得一笔土地出让金（由国企通过融资后支付，本质上还是债），同时国企用收取的租金支付银行利息。而只要资产足够优质，国企就可以通过抵押不断地借新还旧，这个债可以说永远都不用还。但这个方法只能是在租赁市场较好的核心城市实施，对于三四五线的城市房子压根就租不出去。
上述手段固然有用，但想从根本上解决地方财政问题，最终还是得通过提高居民消费水平来提高税收，也就是国家接下来要全面推行的扩大内需战略，而扩大内需的核心是要提高居民收入水平。
增加居民收入的方法无非有这么几种：
1.提高资产价格（也就回到了第二步，属于老路，空间有限）；
2.发消费券或直接发钱（属于授人以鱼，搞多了容易造成财政压力）；
3.提升就业水平。
其中可持续性最强的还是第三种提升就业水平，事实上就是预言中的第十二步：驱赶剩余资金重新进入实业，保住就业。
我们是社会主义国家，不会像西方资本主义那样持续搞泡沫经济和金融垄断，保民生和保就业一定会被放在最重要的位置上。因此，脱虚向实是必然趋势。
我们在经历前面几年的挤房地产泡沫、化债务风险、反垄断、税务改革之后，为了提振市场信心，政策已开始转向。不出意料的话，接下来的房市会有一波反弹（注意不是反转）；股市会有一波结构性的并购行情（大鱼吃小鱼，处理问题企业）；平台企业回到正轨，直播带货重新迎来机会。
说完了前面12条，我们来看看最后一条，也是我们的终极目标：人民币国际化。
我在文章人民币汇率重回 6.8 ，对我们普通人有什么影响？中就提到：
现在的美国人正享受着属于他们的时代红利，用他们高价格的美元到全世界“买买买”，而我们用辛勤劳作创造出来的工业品去换他们一张张的“纸”。这也是我们总是996、欧美国家却在享受生活的根本原因。什么时候人民币的购买力能像他们一样强有力，我们也就能过上钱多事少买买买的生活。
当然，人民币国际化的重要性以及实现人民币国际化的艰难程度，并不是三言两语可以说明白。后续我将专门写一篇文章展开探讨，有兴趣的朋友敬请关注本号。
（仅作认知探讨，不作投资建议）
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