近期，美国股票市场的“风声鹤唳”，大部分原因是跟物价上涨的通胀环境，以及随此而来的美联储紧缩预期相关。
可以说，美股市场已经形成了一种共识，通胀问题不解决，会进一步刺激美联储采取激进的货币政策，使得股票估值遭受下调的压力。
每当美国国债收益率蹭蹭的往上涨的夜晚，持仓的机构投资者估计都会很难安然入睡，因为他们内心非常清楚，这是泥足深陷的美股已经进入到熊市阶段的信号，是短期内很难改变的事实和趋势。
出于资产配置轮动及避险的诉求，投资收益稳定的REITs自然走进投资者的视野。
通胀环境下股票债券双双受压，投资REITs必将获得市场青睐
一般而言，在经济与股市下行周期，REITs稳健的特点便尤为显现。
参考海外案例经验，以下图所列资料为例可看到，REITs 产品的推出及利好重磅政策的出台，通常会选择在经济或股市下行周期出现。
作为一种大类资产配置的类型，REITs不仅拥有了抵御通胀的良好特质，而且兼具股票和债券的优势——既有机会获得物业增值带来的资本利得，又可通过租金收入分配获取较稳定的期间现金流，使得在长时间内REITs 的收益表现明显要优于权益和债券。
特别值得一提的是，根据美国国家REITs协会（NAREIT）的数据，将REITs收益情况与其他综合指数做比较，可发现在过去20年，美国REITs平均收益显著高于体现股市整体行情的标准普尔500指数和罗素2000指数，更加高于债券指数ML Corp/Govt，而绝大部分时间内REITs仅凭借其分红收益率高于同期美国十年期国债收益率。
进一步看，在全球视野下，过去十年全球REITs收益率均值为10.27%。其中，美国REITs市场的收益率水平最高，波动程度相对较大，亚洲作为新兴市场，其REITs 产品收益相对较低，但波动率方面则优于美国市场。
按照市场运行的历史数据来看，美国的经济和股票市场一旦陷入下行区间，美元指数很大概率会维持弱势美元政策，也就是说，以美元为定价的所有资产都是趋于贬值的。
因此，从稳健和持续的角度去考虑，选择类似亚洲这类新兴市场，特别是该区域内具备持久经济活力和强大韧性的经济体，从而挂钩优质核心资产，以此作为长期投资的出发地点，是很有必要的。
在新冠疫情出现前，香港旅游业与商业零售业畅旺，被誉为“消费天堂”。很多香港本土散户都会在其投资账户里持有领展房产基金，作为长期投资的“必选项”。
在2006-2019年这14年期间，领展房产基金不考虑红利分派的情况下，以年中间价计算，其年复合回报达到了13%左右，若考虑分红回报在内，则约为14.6%，彼时的领展作为香港市场旗舰REITs可谓实至名归。但疫情出现之后，这一大趋势已被扭转。
未来商业消费、办公与生活的广阔天地必然在人口众多与人均收入持续提升的神州大地，新一个旗舰REITs，也必然崛起在这片土地和市场当中，投资者要把目光移迁北上。
而早在2003香港市场率先制定了REITs相关守则，2005年优化守则后，开放内资资产在香港REITs上市。截至目前，港交所已成功上市11只REITs，有6只REITs的所持物业资产中包含内地物业。
（图片来源 富途行情系统-领展房产基金历史股价不复权走势图）
当中究竟要选择什么？市场自会告诉咱们真正的答案。
招商局商业房托分派收益率独领风骚，基金价值长线存在提升空间
在香港房地产信托板块中，不考虑分派情况下，年初至今能实现正收益的REITs有且仅有两只，招商局商业房托基金（以下简称“招商房托”）便是其中之一。
招商局商业房托，是由在深圳证券交易所上市的知名央企招商局蛇口工业区控股股份有限公司（“招商蛇口”01979.SZ）作为其母控股公司所发起，并由招商局集团旗下地产业务唯一海外上市平台招商局置地有限公司（0978.HK）的全资附属公司招商局置地资管有限公司担任招商房托的管理人，同时它也是首只在香港上市的央企房托基金，承载招商局的品牌，运营着优质的价值物业资产。
上市三年，招商房托都做到了稳定的分派和增长，所持物业价值也持续得到提升。例如在2021年底的招商房托资产估值为人民币67.46亿元，较2020年底增长1.02亿元。
上市以来招商房托连续保持100%的分派比率，若以2021年12月31日基金单位收市价2.61港元计算，全年分派收益率为9.7%，在11只港股房托基金内，其年化回报率位列首位，独占鳌头。对比起传统上市房托旗舰领展，招商房托的分派收益率差不多达到前者的2倍，新旧交替意味浓厚。
众所周知，REITs为投资者带来的回报主要分为两部分：
一部分为分派收益，REITs必须分配90%（或以上）的年度应税收入（资本利得的除外）作为持有人股息。简单而言，REITs 就是信托机构将所持物业全部对外出租，取得租赁收入之后向投资者发放股利收益，或者信托机构直接在市场上出售持有物业，将所得价款分配给投资者，分派收益的高低基本上是由所持物业运营状况来决定的，分派收益率排在第一的招商房托，从直接可反映出该房托的运营优势和资产质量。
另外一部分回报则为资本利得，即通过持有份额的市场价值提升来实现的，REITs市场价值的提升会受到市场流动性影响之外，大体上与其所持物业内在价值保持着高度一致。
笔者认为要提升REITs内在价值主要有三大方向，第一是提升物业运营能力和释放运营空间，最为直接手段是提高物业租金、提升出租率或翻新物业等；第二是加大杠杆进行扩张；第三是物业资产组合持续的结构优化。
围绕上述三点，可以清楚看到，招商房托几乎是为了全方位的提升基金内在价值/估值而作出的布局。
在第一点上，即使在去年疫情严峻，加上供应量非常大的情况下，招商房托不光是写字楼（出租率由2020年底的82.2%上升到2021年底的约86.9%），其整体物业组合出租率由2020年底的84.3%上升到2021年底的约87.7%，租金单价获得全面提升，涨幅在2.7%-14.9%之间；另外，其所持零售物业的出租率保持稳定（公告资料显示在90%左右）的同时，对应的租金在2021年也上升了6%。
招商房托曾在今年发布的公告表示，其资产升级改造计划顺利推进，旗下数码大厦及科技大厦二期的装修改造工程已完成，新时代广场和花园城的装修改造正在进行中，物业形象和经营环境的“双提升”将有助其日后的资产估值提升。
第二与第三点的表现可反映在招商房托近日收购北京CBD物业公告。
6月13日晚间，招商房托公告称，透过Treasure Supreme International Limited（作为买方，为招商房托特殊投资工具）与Super Alliance Real Estate Partner L.P.（作为卖方）签订交易协议。
根据协议，招商房托拟购入目标公司51%股权，相当于透过该目标公司持有北京招商局航华科贸中心46.41%的权益，交易代价约人民币13.41亿元。
交易标的包括招商局大厦、友邦保险NPA中心、01-04连接裙楼、招商银行大楼、中国惠普大厦、横琴人寿大厦、梵悦108、中国工商银行大厦及太平金融中心，共同构成名为招商局航华科贸中心的发展项目。
据悉，招商局航华科贸中心为一个32万平方米的综合物业发展项目，属于北京市朝阳区建国路（又称长安街东延线）国贸中心CBD地标式综合物业，该项目包括四座写字楼及两座公寓大楼连平台，于1998年落成 1999年开始营运，超过80%租户来自金融、银行及专业服务业，租金收入持续稳定可靠。
招商房托表示，在此次交易达成后，预期其核心资产的市场价值将增加40%，届时基金的总资产将会超过100亿元。与此同时，公告中资料显示，落实收购后，招商房托的备考2021年每基金单位分派将从0.1511元上升至0.1596元，升幅为5.6%，体现了交易将为基金单位元持有人创造更好的回报。而本次交易是招商房托首次收购大湾区外的核心写字楼资产，在原有深圳蛇口新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、花园城五处物业的基础上进一步扩容至首都北京核心区域，是标志性的开端，进一步完善了招商房托的资产组合，实现持有优质物业地域的多元化。
从提升基金内在价值角度思考，该项目交易也蕴藏着不少机会和潜力。
据公告资料可知，该项目物业已于2021年底完成办公环境、硬件设施的全面升级改造，随着疫情后的经济持续复苏，叠加未来北京甲级写字楼的新供应量预期持续处于低位等条件，预期物业的租金和出租率有望迅速回复至疫情前的水平，届时该项目有机会率先收益，市场价值或将随之而重估。
目前该项目旗下物业的平均租金仍低于周边租金4%-27%，笔者认为主要为项目受疫情影响改造效果尚未显示，加上运营时间较长，租户结构尚待调整所致，而据悉超过50%的物业租约亦将于2024年到期，这一因素很大机会在新租赁周期展开后带来租金上升的支持，进而贡献更高的收益，可在未来再次提升基金分派收益率。
顺带一提，笔者于公告资料找到，标的物业价值跟评估公允值有1.1%的折让，相信这估值盈余将来或会很快转化为房托的内在价值。
而达成交易后，招商房托的资产负债比率预期将由2021年底29.2%（2021年报披露）增加至33.1%。自香港证监会对《房地产投资信托基金守则》推出新的修订，放宽了对房地产投资信托基金经营的限制，容许房托基金的杠杆率提高至50%。据媒体报道，招商房托曾表示，希望在稳妥的前提下，把基金的杠杆率目标控制在40%至45%之间，换而言之，未来招商房托将会继续通过提升杆杠并购优质物业资产来提高其基金投资人回报率，即使从达成交易后的备考负债率来看，存在的上升空间值得期待。
招商房托曾在上市当年的业绩会上表示，会在北京、上海两个强一线城市物色资产，未来并购注入资产方向会优先考虑在招商蛇口母公司，在其持有性的物业当中挑选优质物业，主要标准为符合公司业态并且未来具有成长潜力的，而在其招股书中所提及的，招商蛇口已向招商房托基金授出可收购符合标准的招商蛇口物业的优先选择权，其中包括的部分物业位于深圳，比如汇港二期，可出租总面积为约4万平方米的购物中心；太子广场，可出租总面积为约6.6万平方米的甲级写字楼；及新时代广场二期，可出租总面积为约7.9万平方米的甲级写字楼。如果未来资产注入成功，将对招商房托基金在往后的分派收益率和价值提升均有不错的支持。
此外，招商局集团内拥有海量的存量优质“高价值”资产，也是招商房托未来进一步扩容的资源保障，若加上母公司招商蛇口庞大的优质物业资产储备，相比于当前招商房托旗下的数十万平方米管理面积，简直是“小巫见大巫”。未来可供其扩张的空间潜力是相当巨大，招商房托由此具备了“长坡厚雪”的价值特质。
综上，笔者认为对题述的答案显然已经呼之欲出了，招商局商业房托，或将成为香港市场投资者最不能忽略的、正在崛起的“新生代”REITs，长线仍将存在提升空间，而在REITs投资集体重回市场视野的当下，招商局商业房托必为个中的首选。
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