来源：证券日报
■本报记者 邢 萌
5月17日，银保监会下发23号文，对信托公司开展房地产业务提出严格要求，严格限制信托公司前端融资模式。
受此文件影响，房地产信托募集规模明显下降。《证券日报》记者发现，用益每周集合信托报告显示，5月底开始，房地产信托募集规模已连续两周环比大幅下降。5月份最后一周募集规模36.12亿元，环比减少60.63%；6月份首周募集规模29.07亿元，环比减少19.53%。
在此背景下，探索真实股权投资成为房地产业务转型方向。对此，资深信托研究员袁吉伟对《证券日报》记者表示，“整体来看，信托公司已经在加大股权投资探索力度，现在主要是和头部房企开展此类合作，有利于累积经验和确保项目安全。”
23号文下发一个月有余
集合类地产信托募集规模下降
5月17日，银保监会下发23号文，即《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，对信托公司开展房地产业务提出严格要求，其中重点关注以下几方面：向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。
新的监管政策出台严格限制了前端融资模式的发展。所谓前端融资是指项目没有四证从而不能获得开发贷款的情况下作的前期融资。有研究人士指出，2016年下半年以来，信托业务的房地产融资比较有优势的是前端融资。房地产企业在签订土地出让合同后，由于四证要在缴纳土地出让金后的一段时间才能办理下来，因此地产企业此时的融资目的主要就是为了拿地。
受此影响，5月底以来，房地产信托募集规模明显下降。用益每周集合信托报告显示， 以最近两周情况来看，房地产信托募集规模均在50亿元上下，与上个月单周近百亿元的募集规模相距甚远。对此，用益信托表示，受监管趋严影响，房地产类信托开始出现降温趋势，传统的抵押贷款方式的房地产类信托被监管倒逼转型，未来房地产信托的方向是通过基金、ABS、养老地产、真实房地产投资联合一定区域市场的主流开发商进行。
不过，短期内房地产信托也不会明显萎缩。用益信托研究员帅国让对《证券日报》记者表示，房地产信托作为信托公司的传统重要投向领域，是信托公司收入的重要来源之一，在创新业务运作模式、盈利能力有待市场检验下，短期内不会萎缩。
“明股实债”前端融资模式受限
真实股权融资或崛起
此前，地产项目中，明股实债项目是信托公司的主流操作模式。四川信托此前在研报中指出，“股权+债权型”信托模式为市场上主流的地产类信托模式。“此类模式的诞生其实是为了向不满足‘四三二’条件的房企发放贷款。”而随着23号文，这一融资模式受到限制。
中诚信托在研报中指出，“市场上‘明股实债’项目多，真实股权投资项目较少，信托公司在对股权投资推行力度上与传统债权项目还有较大差距，继续推行‘明股实债’的前端融资模式无疑是与监管要求相左的。”
明股实债的诞生，原因之一在于金融机构规避对房地产企业融资的诸多限制。仅从公开信息来看，由于披露信息有限，并不容易判断项目是否是明股实债。
如6月24日晚间，泰禾集团发布公告，披露泰禾集团全资子公司广州增城区泰禾恒昇置业有限公司（以下简称“恒昇置业”）、广州增城区泰禾置业有限公司（以下简称“泰禾置业”）与五矿信托于6月24日签署股权转让协议，将广州增城项目公司增城荔涛房地产有限公司、增城荔丰房地产有限公司29%股权作价13.02亿元，以及恒昇置业及泰禾置业对项目公司的股东借款5.20亿元，共计18.22亿元进行转让，受让方为五矿信托拟设立的信托计划。记者发现，该信托计划已成立，且用于支付协议项下第一笔股权转让价款的信托资金已募集成功。但并无明显信息显示该项目是否为明股实债。
中诚信托表示，“23号文影响下，目前只有股权投资模式在前融阶段是完全合规的，信托公司必须加快向股权投资模式的转型，以适应新的监管背景和市场形势”。
袁吉伟对记者表示，“长远看，开展真实股权投资，一方面需要信托公司自身提高对于房地产运营的专业水平，有效整合资源，进行全产业链条运作；其次是要培育客户基础，目前的客户主要还是偏好稳定收益，在打破刚兑下，要在市场营销方面有更大作为，保护好投资者权益。”
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