2023年刚开局，房贷市场又出现了魔幻局面。提前还贷潮全面爆发，汹涌程度远超预期。
西安：提前还贷，要等5个月
我们了解了西安几家银行现阶段“提前还贷”政策，不同银行针对提前还贷的政策不同，排队时间也有所差异。
其中，中国银行支持线上预约，但仍需排队等待，比如2月7日申请，最快在2023年7月2日才能办理提前还款业务。
而工商银行、建设银行的排队时间也在1-3个月不等。
招商银行目前尚不用排队，申请就能提前还贷；而民生银行无需预约，现场排队办理即可；长安银行则需提前一周预约，大概15-20个工作日才能扣款。
然而，有人在苦苦排队，有人却另辟蹊径，火速置换了低利率。对此，官方发布风险提示了！
刚刚！提前还贷，开始风险提示了
提前还贷汹涌而来，与此同时，经营贷也悄然被激活，正以隐秘的方式频繁流入楼市。
就在近日，辽宁银保监局发布了《关于提前还贷或转贷的风险提示》，为买房人敲响警钟。
官方表示：
随着国家对小微企业支持力度的加大，经营性贷款利率持续走低，社会上出现一些违规“贷款中介”，他们以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。
提前还贷/转贷有哪些风险？
一是经营贷风险。经营贷是银行向个体工商户或小微企业等经营实体发放的经营性用途的贷款。借款人须如实提供贷款申请资料，如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款。
二是信用贷风险。信用贷无需提供抵押物，申办流程简单，放款速度快。但信用贷款与其他贷款业务相比利率较高，无形当中增加还款负担。若信用贷款不能准时偿还，还会收取高额罚息。不仅如此，还会产生逾期还款记录，不良征信记录将会影响日后个人金融业务的申办。
三是财务风险。借款人在提前结清按揭贷款、重新申请“信用贷”“经营贷”过程中，会被中介诱导或强制借用过桥资金，支付高额的过桥资金费用、中介服务费用等，实际综合成本可能超过银行房贷利率，知情权和选择权受到侵害。
四是个人信息泄露风险。部分“贷款中介”获取消费者贷款信息等个人信息后，在消费者不知情的情况下向他人泄露、出售谋取非法利益，甚至在其贷款后骗走贷款，严重侵害消费者合法权益。
简单点说，经营贷违规用于购房、结清房款的话，一旦被发现，会面临被提前收回贷款；而信用贷利率较高，若不能准时偿还，还会收取高额罚息、影响征信；办理过程中借用过桥资金费用、中介费等成本也不小，此前还存在个人信息被泄露等。
其实，除了辽宁之外，今年深圳也明确发出提示预警。深圳市房地产中介协会官网于2023年2月2日也发布了《关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的郑重提示》，其中提示严禁房地产中介参与贷款中介、金融中介、“影子”中介等场外机构和个人违规利用“经营贷”的不法行为。
为什么一批人要冒险置换？
既然操作有风险，为什么还有这么多人愿意冒险去置换？这就不得不提其中的“诱惑力”。
今年春节后，包括郑州、厦门、福州、珠海、长春、无锡等城市密集下调了首套房贷款利率至4%以下。这和此前相差近2%的利率差，让很多高利率站岗的买房人欲哭无泪。
大家为什么要提前还房贷？
核心原因无外乎3点：房贷利率太高、理财收益太低、转贷。
其一、先前是“高位贷款”，提前还贷的话，直接减少利息。要知道，2022年西安首套房贷利率最高曾飙到5.8%！如今已经低至4.1%，所以能想到的第一个办法就是提前还贷减少压力。
利率高，要还的利息就多，过去房价处于上升通道，房价跑赢房贷是早晚的事。
其二、基金和股票都不再是热门投资方式，而且存款利息也在下调，手上的资金没有更好的投资渠道，不如提前还贷，可以省下一些利息。
其三、除此之外，还有一部分人可能存在通过提前偿还房贷，然后去申请银行的房抵贷或经营贷业务，以获取更低的贷款利率。
以房贷转经营贷为例：从此前高达“6”字头的利率降至“4”字头、甚至“3”字头，相信很多人看了都会心动，毕竟在高利率时贷款买房，购房成本已经很高。
在朋友圈，我们也经常看到中介发布相关广告信息。“房贷转一转，利息省一半”,并且将高低利率时的买房利息对比呈现。
具体操作内幕曝光，涉及费用包括…
房贷转经营贷具体是怎么操作的？ 带着疑问，我以买房人的身份咨询了一位专门办理该项业务的工作人员，得到许多内幕消息。
“就是先把自己房子的贷款还清，然后再办理营业执照，抵押再贷款”，据一位专业办理该业务的小伙表示，现在南京办理转贷的也大有人在。
1、“贷款还清或不还清，都能办”
“如果贷款金额不多，可以还清，做一押，年化利率是3.55%-4.1%左右；也可以不还清，做二押，利率在4.4%-4.6%左右”。贷款年限一般是3-5年，但是有人会还完之后，再掉头，再贷款，有人甚至用这种方法，贷10年，目前南京一般都是3-5年，最长也有10年。每个银行稍有区别。
还款是先息后本，比如3年时间，利息还完了，一次性还本金。如果中途还本金也可以，不会有违约金，还款方式比较灵活。
2、“营业执照收取6500元、服务费1%-1.5%”
因为经营贷需要通过抵押方式从银行借款，还需要将资金用于生产经营，申请人需要符合相应的审核要求。对于名下有正常经营公司的购房者，中介会根据公司的经营资质以及购房者个人情况制定置换计划。如果名下没有公司怎么办？
“目前大部分办理这个业务的，都不是做生意的，需要办理营业执照，而且注册还要半年时间以上”、“我们可以去帮你办营业执照，费用收你6500元，经营流水都可以帮你操作，不需要你操心”。
据这位工作人员介绍，这种业务个人也能去办，但是由于程序多，一般很多人都委托专门的人来做。“就跟二手房中介一样，也是一种服务，我们各种都帮你办好，还要收个服务费，大概是总房款的1-1.5%”。
3、“可提供垫资服务，费用千分之一点五”
“如果你能自己还清那当然最好，如果你没有钱还清房款，或者是钱不够，我们也提供垫资”。
据了解，目前市面上垫资的费用也不等，万分之六、 万分之八到千分之一、千分之一点五都有。换算下，垫资100万的话，一天的费用大概是600元-1500元不等。
写在最后：
天上不会掉馅饼！以经营贷置换房贷，表面上利率大降，能省下很多利息，但是其中的弊端和风险也不得不关注。
首先，以经营贷置换房贷对个人来说只是节省了部分利息负担，但经营贷期限往往都远低于房贷，其实也会大大加重每一期本息还款压力。对于资金实力有限的普通购房者来说，并不适合，还款压力加大，生活质量也会大大下降。
其次，整个办理过程中，涉及到的各种费用，这笔隐形成本也不是小数目，尤其是如果涉及到垫资，费用还是相当高的，也算是你的成本了。
最后，也是最为重要的，我国早就有明文规定禁止经营贷流入房地产市场。
对于买房人来说：一旦被查出或者被人向监管部门举报，银行通常会限期收回贷款，从而迫使套取经营贷的购房者出现违约问题，并影响个人征信。
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