买商铺不用花钱！
有这等好事？
还真有！还是如假包换的地产龙头恒大集团。
放大招！恒大推出零元购
恒大集团昨天（1月4日）晚间的一则公告，让市场炸了锅！
公告显示，在从2020年1月1日起，在恒大购买商铺，只要是在1月31日之前缴清全款，恒大将从2022年开始，每年返还10%，10年全部返完。
返还期间正常签订网签合同，并按时办理房产证，房屋所有权归购房者所有。
商铺可租可售。
商铺购买后，你可以选择自己经营，也可以选择出租，双向收益。如果是出租，你一可以收租，又可以每年得到返钱，相当于10年后白捡一套房还赚了10年的租金。
如果你买下的商铺不想要了，那么每年3月份还有一次更名的机会，可以更名出售，期间同样可以享受溢价。
也就是说，假如你花200万在恒大购买一间商铺，恒大将每年返还你20万，期限是20年，当然，前提是1月31日之前要把200万全款缴清。
现在看来，这不是谣言。
有图有真相。
恒大内部员工的朋友圈从侧面证实确有其事。
恒大湖南公司、江西公司、重庆公司在内的多地公司均在推销商铺“0元购”的活动。
对网上关于0元购的消息，恒大方面并没有否认，并称目前的确有部分商铺在做“0元购”的活动。
同时，恒大也表示，并不是所有商铺能享受10年全额返款，恒大全国1300个楼盘中有极少数楼盘为了实现商业的整体开业，对剩余商铺进行了10年返租的清尾处理。
只是极少数商铺的清尾活动，并且活动将只持续5天，也就是1月1日到1月5日，并表示“清尾活动已经结束”。
0元购的背后真相
白送一套房子？
当然不是，恒大是商业公司，是上市公司，不是慈善机构，是需要盈利的。
你得到了商铺，恒大借了十年的钱。
不言而喻，此次恒大商铺零元购，还是为了融资，为了降杠杆。
1、三条红线压顶
2020年8月28日，银行限制开发商融资的“三条红线”正式出街。
- 红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
- 红线2：净负债率大于100%；
- 红线3：现金短债比小于1.0倍。
三条红线全部踩中，对不起，只能借新债还旧债，总体债务不能增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%，踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，有息负债年增速也不得超过15%。
有息负债即带息负债，指企业负债当中需要支付利息的债务。一般情况下，“短期借款”、“长期借款”、“应付债券”、“一年内到期的非流动性负债”、“一年内到期的融资租赁负债”、“长期融资租赁负债”都是有息负债。此外，应付票据、应付账款、其他应付款，都可能是有息的。
简单点说，就是房企融资难度将会增大，负债率高的房企融资将会异常艰难。
按照监管要求，从2021年1月1日起房企正式进入降杠杆测试期，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
如果按照2019年的年报来看，恒大踩了红线。
不仅是恒大，整个地产企业的融资在不如以往那般容易，恒大为了降杠杆，只能自救，商铺零元购，看起来是“白送”，实际上，恒大也借到了钱，融到了资金。
2、为什么是商铺？
商铺，在过去很长时间都是投资的热门品种，只要能买到商铺，无论是自己做生意还是出租，基本上就是躺着数钱。
一铺养三代，毫不为过。
移动互联网不断崛起，电商迎来黄金发展期，很多消费者都习惯了一个手机打天下，网上购物成为常态。
商铺不再是香饽饽。
和住宅商品房相比，现在的商铺频频遇冷，租金不断下滑，要高价出售，并不容易。
把商铺拿来融资，其实成本也不高，比如说商铺价格100万，他每年返你10万，实际年利率是百分之十，商铺只是作为抵押物放在那里，十年以后他不还你本金你也不用还商铺。
3、一切为了降杠杆
在零元购之前，恒大就倾尽全力，为降负债，降杠杆想了很多办法。
2020年2月份，恒大推出了“网上购房+最低价保证+无理由退房+平民营销赚钱”模式，买房打7.5折。
2020年9月6日，在恒大集团的营销大会上，许家印定下了“金九银十”两个月单月销售额要冲刺1000亿元的目标。
大招就是，2020年9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线七折恒大全国楼盘全部7折。
为了融资，降杠杆，2020年8月13日，恒大集团发布了拆分物业上市的公告，并引入战投入股235亿港元。
打折，分拆，引入战略入股资金，确实取得了很好效果。
虽然具体数据还未出炉，恒大2020年全年降千亿负债的目标应该可以实现。
地产企业的日子不好过
房价居高不下，中国家庭70%以上的资产都在房产上。
房地产行业经过了多年的发展红利期，楼市继续调控特别是融资收紧已成共识。
实际上，不只是恒大，很多地产企业都面临偿债压力。
截至2020年中期，主要地产上市公司净负债率的中位数为90.3%，现金短债比的中位数为1.0，如果再考虑总负债率指标，则有26%的公司连破央行的“三道红线”，有24%的公司突破了其中“两道红线”，有37%的公司突破了“一道红线”，完全符合“三道红线”要求的公司仅占13%。
据测算，主要84家A+H地产上市公司有48%的企业短期内就面临资金缺口的压力，有77%的企业面临中期资金缺口压力。
一方面面临升级的调控政策，一方面还有面临融资收紧的三道红线，地产企业的日子都不太好过。
近年以来，地产上市公司的股价普遍表现低迷，就是最好的证明。
很多地产企业也开始转型。
当初万科郁亮高喊首先要活下去，很多人都不以为然，认为是矫情，就如当初万达的老王唱“一无所有”一样。
后来的事实证明，真的不只是说说而已。
5月7日，万科发布招募令寻找“养猪高手”。在万科之前，碧桂园、恒大早就先后试水养猪行业。
碧桂园2018年就曾招聘过“养猪事业部负责人”，后来碧桂园农业控股有限公司正式揭牌。
恒大也曾投资3亿援建200个农牧业产业化基地，其中就包括110个养殖基地。此外，万达、中粮、华润、绿城也纷纷在养猪行业有所探索。
除了对养猪情有独钟之外，碧桂园还试水人工智能，机器人，恒大倾心新能源汽车，万达则在体育，影院方面不遗余力。
著名经济学家宋清辉曾表示，“我国房地产市场持续下行，部分房企生存非常艰难，转型是生存不下的唯一办法，不转型就可能会‘死亡’。”
楼市愈火热，调控升级也将不期而至，楼市降温，地产企业的日子也好过。
2021年，三条红线即将发力，恒大商铺零元购就是“自救”的开端。
不过，恒大实力雄厚，有足够资本实行商铺零元购，加上恒驰即将量产，短期应该无虞。
其它中小房企的好日子可能已经到头了。
作者 | 周松涛
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