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随着房地产行业融资越来越难，投资人员也不得不在拿项目的时候提前去考虑融资方案。
在过去，投资朋友遇见比较多的融资方式可能只是前融、开发贷、供应链融资，而现在由于信贷额度紧张，房企也不得不接受更贵的钱，比如保证金民间过桥、土地款非标配资、股权、债权融资、私募基金等形式。
有的房企分工比较细，融资一直以来都是财务部门帮忙调试，但投资人员初期测算时往往无法邀请到财务直接参与，都只能自己调融资计划。
那今天就来跟大家聊一聊投资人员应如何调整项目融资计划，实现快速测算之余，同时又能优化效益指标。
投资测算模型中关于融资测算的逻辑和计划非常多样，而且各房企间也存在较大的不同，关注的效益指标也有所侧重。
但万变不离其宗，在测算中，重点需要关注的，就是融资贷款的额度、现金流铺排（也即放款及回款）、以及资金成本的上限控制。
融资额度
根据政府监管要求，之前一直要求土地竞拍者承诺合规使用自有资金。
银行贷款、信托、保险等金融机构的融资明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款。
但绕开直接贷款，券商资管和信托等通道，变相为土地交易融资的做法屡禁不止。
过去，招拍挂拿地前的资金来源，除了集团自有资金外，还包括合作开发、短拆过桥、股权融资、非金融机构借贷，甚至是总包垫资。
我们也可以看到，今年的两集中供地对于自有资金的审核变得更加严格。
目前市场上还可以正常操作，也不需要抵押物的前融渠道，大多数最高只能做到土地款的70%，所以在测算时，土地配资最好设置低于70%。
由于开发商很少真的愿意让渡自己的股权，所以目前大多数都是使用明股实债和股+债类型的夹层融资。
这里需要注意债的部分是否开票以及税负承担的问题，会影响到实际的融资成本。
拿地后，就可以进行开发贷或供应链融资，进行灵活的置换处理。
开发贷额度有个孰低原则，根据项目总投与资本金投入（必须满足最低资本金比例30%）的缺口差额与可供抵押的资产抵押乘以银行认可的抵押率之后的额度，孰低即为可申请的开发贷额度。
供应链融资，则需要根据各个房企内部要求而定，一般大集团区域公司内部都可以自行调配额度。
现在很多大房企都算自有资金内部计息，对于他们而言，低成本的资金能融资回来越多越好，可以减低自有资金投入，甚至可以提前回笼自有资金，滚投到下一个项目。
当然如果前融的资金成本高于内部计息，则需要尽快替换了。
放款、还款铺排
融资资金的贷入，可设置与放款规则相关的各项自动策略，投资测算人员在输入具体融资计划时，通过一些定制好的预设规则进行选择并确定。
但是一般测算模型中自动测算规则相对于实际融资情形来说，更偏于理论化和规则化，但对实际融资放款来说，更符合现实情况。
资金放款的铺排一般有两种设置：
1、 以资金缺口倒推
根据项目测算经营性现金流的缺口进行放款铺排，保证能覆盖各月资金的缺口。
这种设置较为理想化，因为是直接用资金缺口倒推放款的现金流，资方一般无法配合，与实际情况差别较大。
所以这种方法适用于参考制定项目投前的管控考核指标，但不适用于实际项目投资考核。
2、 按总额分时间段铺排
一般以拿地作为首笔放款起始点，根据放款总额、参考预计的工程进度来设置放款时间间隔，由此得出放款的铺排计划。
这种铺排更符合融资放款的实际情况，也便于投资人员快速制定贴合实际的现金流入。可用于项目测算的投后监控及评估。
还款的现金流设置，也分为三种情况。
1、 基于盈余还款
即以项目经营性现金流回正以后的资金盈余来设置还款计划。
这种方式一般是资金方愿意劣后回笼资金，如果是优先股或者是纯债的借款，大概率做不到。实际业务中，这种情况也比较少存在，除非资金方是房企集团关联或表外金融公司，才可能实现。因此，测算时基本可以不考虑该情形。
2、回正后按时间段还款
即以项目首次回正时间为起始点，按时间间隔（季度/半年度）设置还款时间，直至还款完成。
按时间还款这种方式是比较符实的，而且也便于投资人员快速调试还款现金流。
3、按各类进度还款
一般会根据项目销售进度或者是回款进度，不同的百分位比例，设置相应的还款比例。
也可以根据资方提出的具体要求，来进行设置。
在测算中，如果有多笔资金来源，也无须设置不同行的融资测算现金流。
因为每多一行资金来源就必须设置相应的融资利息成本和对应的放款、还款计划，投资人员填起来比较复杂。
最简便的办法就是确立统一的综合资金成本，将各类资金的放款和还款放在一起统一测算。
利息上限控制
很多上市房企为了让投资机构和投资者满意，都会尽量降低融资成本。所以一般房企内部都会设置一个融资成本上限，譬如10%。
这里并不是指超过10%以上的钱就不能用，而是项目整体融资综合下来不超10%。
有的房企还会对财务融资成本的总额进行管控；当投资没有按资金缺口和盈余来铺排资金计划时，很有可能会出现项目利息超出财务融资成本管控的情形。
对于这种情况，可以将超出融资成本上限的部分按照一定规则进行分摊，譬如按照每月融资成本占总成本的比例进行分摊，来管控整体融资成本。
当然，关于利息偿还的时间，也有小讲究。先息后本、或者按期还息、一次性到期还本付息细微的差别，都会产生对资金成本和计算自有资金投资回报率产生影响。
最理想的是一次性到期还本付息，当然如果利息需要分期偿还，也尽量将间隔拉长，按半年度或者季度，不要每月付息或者付砍头息。
总之，资金铺排的要点是，既能满足放款、还款的整体资金占用测算，也要满足资金成本总体监控的上限需求。
总的来说，投资测算中，关于融资使用的核心原则就是按需融资，资金尽量别沉淀；贵钱尽早还、便宜钱用久些，利息不破上限。
笔者并非融资专业人士，以上只是个人对于投资测算时融资计划铺排的一些理解，希望可以给到小伙伴们一些帮助，也难免会有疏漏之处，欢迎大家指正、交流。
今天的内容先介绍到这了，更多头条号干货，请关注公号“牧诗地产圈”。
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