图片来源/视觉中国
梁学城 中房报记者 刘亚 北京报道
“利率低至3.2%”“能省几十万元利息”……近期，在北京地区，一些贷款中介开始向购房者推介“代购买房”业务，宣称可以降首付、省利息，降低购房成本和还款压力，包括中诚普惠、东兴金服、海鼎投资等。值得注意的是，有大型房产中介亦表示公司可以提供该项业务。
经过调查发现，所谓的“代购买房”，是指购房者可以向贷款中介借款，帮助自己全款购房，拿到房产证后，再向银行办理抵押经营贷并归还借款，通过低利率经营贷置换高利率房贷，帮助购房者减少房贷利息支出。但在极具诱惑力的“低利率”背后，隐藏着极大风险。
垫资代购
3月27日，记者以贷款买房为由加了几位前来推销的业务人员微信，得知其实际为助贷机构业务人员。
“许多房子已经开始涨价，有资金计划您得抓紧办理了。”中诚普惠业务员赵志伟（化名）在得知记者有购房用资需求后，向记者介绍其可以帮忙将5%左右的房贷利率“转”成低至3.25%左右的经营贷，“我们只提供渠道，不接触资金，最终您的贷款是在银行办，不用担心。”
在记者添加了赵志伟的微信后，首先被要求提供征信报告、社保缴纳记录、公积金缴纳记录、芝麻信用分、年龄及学历等信息，赵志伟告诉记者，此举是为了根据记者的实际条件来看银行的放贷利率，“借款人资质不同，贷款利率也不同，但我们会尽力帮您拿到最低的利率。申请1000万元以内贷款，利率基本在3%~3.85%，客户在申请完毕贷款后银行可以向北京首贷中心申请贴息1%，年利率可以达到2.3%~2.8%，贴息时间为1年。”
与贷款中介聊天截图
“主要面向没有申请过经营贷的用户，由国家财政部门进行贴息，利率最低可以做到2.8%左右，但这个政策不是银行的政策，银行只是配合提供用户数据。”建设银行北京某支行客户经理说道。
“全款购房也不用在意网签价格，一般按照最低的网签价来过户，可以省去不少税费。”赵志伟进一步介绍称，所谓“网签价”是指“网签合同”上约定的价格，买二手房时，一般要比实际成交价低，但是必须高于房管局要求的区域最低过户指导价，后续也是根据网签合同价进行交税。“之前的一位客户，使用代购业务全款购买了一套面积100平方米的房子，实际成交价500万元，当地的最低过户指导价是13000元/平方米。我们可以把网签价做到100平方米X13000元/平方米=130万元，当然这个价格可以在最低过户指导价以上自由设定。”
后续，通过了解，赵志伟告诉记者，业务办理的逻辑非常简单，客户只需要准备房屋总价的30%~40%，其余部分由助贷机构进行垫资，客户拿到房本后，会协助客户以房屋做抵押在银行办理经营贷款。
与贷款中介聊天截图
上述大型房产中介的业务模式亦大同小异，对于购房者所需资金缺口，可以由集团子公司代为垫资，购房者后续利用经营贷偿还即可。
事实上，经营贷主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用来盘活个体企业资金。在正规的办理流程中，经营贷并不针对个人购房者，贷款中介又是如何操作的？那就是为购房者新办理一个公司或通过其他方式将购房者过户为存续公司的法人股东。
“公司资质可以由我们帮忙搞定，可以给您过户一个营业执照，一般不能是新照，或者对股份会有要求。不过您不用管，我们全权代理，最长一周就可以审批通过。”赵志伟表示，随后银行会安排公证手续，房产抵押后银行走第三方账户放款，企业发票和资金流水均由我们一并提供。
与贷款中介聊天截图
从办理的房屋类型上，赵志伟表示，主要面向二手房和现房客户，“新房房产证一时半会下不来，影响贷款办理。”
办理时间也很便捷，赵志伟称，一般整套流程需要15~25个工作日，客户只需在面签、公证、放款3个节点出现即可。
潜藏的高额费用
沟通过程中，记者发现，在“贷款中介”诱导房贷贷款人以经营贷置换房贷后，房贷贷款人会产生过桥成本，还需要支付中介费用，甚至有一些潜在的支出成本。
“垫资成本有两个计算方式，10天一周期和30天一周期，一般情况下，10天就够了。”另一家助贷机构东兴金服的业务员冯彬（化名）向记者出具了一份该公司的垫资利息收费标准。据他所述，这笔过桥垫资最低收费标准是每10天收取0.7%利息，以贷款100万元为例，10天就将产生7000元的高额利息。还款方式为10天一付息，银行放款之后才会同意还本金。“包月最低收费标准为1.6个点，这取决于客户自身条件，以及对接的过桥垫资渠道是否一手资金方”。
垫资利息收费标准。贷款中介供图
冯彬还表示，另外还要收取贷款金额1%~3%的服务费，北京区域的最低收费标准为2个点。如名下没有经营企业的情况下需代办过户营业执照，还要加收取最少一万元的过户费。
此外，记者了解到，银行发放经营贷款时所设立的对公账户，同样需要收费。在冯彬提供的图表中可以看到，不同银行的对公账户最低收费标准为2000~6000元。但由于记者后续未跟进办理，所以具体花费无法确认。
银行对公账户收费标准。贷款中介供图
“但这个费用整体算下来非常合算。”冯彬给记者做了一个对比：如果按照4.85%的房贷利率，100万元的贷款还20年，按照等额本息计算，总利息为56万元左右。如果按照3.25%的经营贷利率计算，则只需要36万元左右利息。
“这样算可以节省20万元利息，即使加上额外的费用，您也可以省下至少十几万元，您每个月的还款压力也会小一点。”冯彬表示。
事实果真如此吗？记者深入调查后了解到，北京地区银行基本要求公司实际经营1年以上才可以做经营类贷款，抵押的房本需要持有1~6个月不等。“贷款利率1年期最低为3.4%，3年期为3.8%，若是新加入的法人股东也需要满足3个月的时间才可以办理。”建设银行一位客户经理表示，经营贷贷款年限通常最长期限为20年，想要获得长期贷款也并非易事，银行通常会要求公司为借款人独资，且企业收入流水能覆盖贷款额度2倍以上。
“低利率”显然是贷款中介为了诱导购房者贷款提出的“噱头”。中国光大银行金融市场部宏观研究员周茂华接受记者采访时表示，收取一系列费用后，对房贷贷款人来讲，实际贷款利率被抬高了。并且，即使看上去需要还款的金额仍少于现有金额，但少还的背后，是个人承担了更大的风险，甚至落入不法贷款中介的陷阱，因而需要特别审慎考量。
此外，周茂华还提到，借壳公司可能会产生经营主体的维护费用等，都是房贷贷款人需要承担的。而一旦经营贷利率在几年后进入上行周期，利率上升所带来的成本增加，也是房贷贷款人要负担的。
行业监管趋严
关于“转贷降息”的问题，一直备受监管部门关注。近日，银保监会发布《关于开展不法贷款中介专项治理行动的通知》，要求各银保监局、各银行业金融机构成立专项治理行动领导小组，制定具体工作方案，部署开展为期六个月（2023年3月15日~9月15日）的不法贷款中介专项治理行动。
“监管部门一直明令禁止经营贷进入楼市，银行对于经营贷的审核也非常严格，一旦被发现，银行会立刻终止业务，要求借款人在短时间内还清贷款，并压降授信额度。这笔资金往往规模较大，在这种情况下，就可能增加房贷贷款人短期资金周转压力。同时，也会对借款人的征信带来影响。”上海金融与发展实验室主任曾刚向记者表示。
“此外，在经营贷办理过程中，不法中介宣称可以提供办理各项证件、材料的服务，‘帮助’消费者申请贷款，其实是通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格，此行为涉嫌骗取银行贷款，购房者甚至可能会被追究相关法律责任。即使后续顺利贷出，购房者也面临个人经营贷贷款期限、偿还压力和政策变化等导致的期限错配问题。”曾刚补充道。
此外，上海市光明律师事务所付永生律师也向记者分析指出，从中介机构的角度分析，目前银行在和中介合作时，优先从“白名单”中选择。银行对于个别业务快速增长的中介机构也会加强审查。中介违规办理经营贷，将失去和银行合作机会。如果银行“顺藤摸瓜”，从违规中介机构查出部分违规的申请者，申请者也将承担违约责任。
北京德恒律师事务所合伙人、律师刘扬也曾在接受记者采访时提醒，此类业务可能涉及骗取贷款罪、贷款诈骗罪，一旦案发，借款人需与助贷机构共同承担法律责任。
而形成此类现象，究其原因，曾刚直言，在国家倡导金融纾困、经济下行的大背景下，银行等金融机构发放贷款的压力增大，一些审核、条件可能有一定的放松，助贷机构的此类操作更多是钻了政策的漏洞。
曾刚建议，对于监管方和银行来说，除了加强信贷政策引导和风险提示之外，要严格实施贷前调查。加强客户资质和信用状况审核，关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间，审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款。关注借款人第一还款来源，不得简单以抵押物价值评估代替借款人收入审查，审慎向近期申请过个人住房按揭贷款或购买住房的客户发放个人经营性贷款。
“层层华丽的面纱下掩盖的是违规套取经营贷狰狞的面貌。”刘扬提醒购房者，一旦陷入经营贷的陷阱则面临着进退两难的境地。因此，买房时不要轻信他人言论，切忌贪小便宜，最终倒在黑心中介的糖衣炮弹之下。
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