2018年长租公寓市场持续升温，国家不断发布各项红利政策，租赁住房证券化产品也陆续获批面世。但是，作为一个新兴行业，在行业标准及各项制度还不完善的情况下，房地产企业、金融机构等如何正确切入长租公寓产业链条确实是一个值得深思的问题。
开发商如何开展租赁住房业务
1、管理架构搭设
从几家房企长租公寓先行者的发展路线看，早期都是试水状态，并没有得到集团的大力支持，随着业务开展的越发成熟及国家租赁住房政策导向的明确，各家房企长租公寓板块在总部基本都成立了独立的业务平台，这样有利于外部资源的加速获取和集团内部存量资源的协调利用，迅速做大长租公寓板块，占领市场。
万科泊寓采取扁平化的管理方式，引用了合伙人制度，下属城市负责人均为合伙人，带领当地团队获取房源和管理公寓，集团管理层面放权，给予当地合伙人足够的发展空间，更像是内部创业；龙湖冠寓早期归属龙湖集团创新事业部（已更名为集团创新及产业发展部），各城市公司冠寓负责人在创新事业部下开展业务，2017年3月1日，龙湖在内部宣布冠寓公司按独立事业部制管理；旭辉集团领寓和石榴集团旗下的熊猫公寓业务是独立业务，掌舵人均自于外部，这意味着这两家开发商愿意让渡部分利益，以换取长租公寓业务的迅速发展；华润置地虽然还没有对外公布长租公寓品牌，但2017年8月份在总部设置了长租公寓项目部，各大区也设立了自己的长租公寓项目部。
2、轻重资产模式搭配
所谓重资产模式，即收购获得物业产权或长期使用权，并进行改造升级运营，这种模式资金需求量大，投资回报期长。而轻资产模式，即与业主方签订长租约（8～15年）的租赁方式，改造升级运营，对资金的需求相对较轻。
从房企的实践看，基本都是轻重并举，并且前期以轻资产模式为主，慢慢地加大重资产的比例。比如龙湖冠寓，在轻资产项目的获取上反应非常快，从拿项目到开业，周期大约维持在130天左右。龙湖冠寓宣布前期轻重比是8:2，后期将逐渐加大重资产持有份额至6:4。
这样做的好处是，前期先以轻资产模式试水，待管理体系磨合成熟，并有了一定的运营经验积累后，开始加大重资产的比例，前期不会占压太多资金，万一项目失败也只是集团体系外循环的个别项目，不会影响集团主业，而且随着自持租赁地块项目入市，各家房企采用重资产模式运营的公寓项目会自然增多。
3、开放式合作精神
相比创业系、酒店系等其他长租公寓派别，开发商系长租公寓具备资金来源和房源优势，但是在运营管理方面欠缺经验，而运营管理是公寓获取收益回报的关键。因此对于房企长租公寓后来者来说，与好的公寓运营商进行合作，是一种快速切入长租公寓领域的可行模式，只不过要让渡部分利益。
现在市场上也不乏单纯做轻资产管理模式输出的公寓运营企业，至于合作是挂运营商公寓品牌还是房企自创公寓品牌，房企角度当然希望是后者，就看双方能不能谈妥一个比较好的利益分成机制。
各类金融机构切入机会
虽然政策环境和各参与主体的心态都非常积极，但长租公寓行业本身并非是暴利行业，品牌长租公寓无论是采用轻资产长租约模式还是重资产拿楼模式，都面临着前期资金沉淀巨大、现金流承压的问题。对于不同类型的金融机构来说，可以有不同的参与角度。
对于注重以债性思维投资的商业银行来讲，长租公寓租售比低意味着投资者现金流会比较差，不能指望在这类证券化产品中获得太大的收益。但是一旦投资延伸至消费端，比如建设银行大力开展的“按居贷”，相当于获得了数量可观的长期的优良个人信用贷，弥补了房地产调控期个人购房按揭贷业绩的下滑，于银行、政府、企业、租客来说也是多方共赢。
对于偏重于股性投资的不动产基金来说，公募REITs放开可期，如果合作方愿意让渡一部分股权，那么在房源持有期的租金收益率低并不是主要问题，可以着眼于未来在退出阶段合理的股权增值回报。
对于信托机构来说，相对银行资金来源成本高，目前无法投资长租公寓证券化产品，只是在长租公寓证券化产品中单纯作为通道,但信托公司还是可以探讨其他参与方式。比如在公寓前端的资产形成阶段，通过发放信托贷款给公寓公司以收购更多房源；再比如在中端的资产运营阶段，具有消费金融业务优势的信托公司，在长租公寓的消费业务环节上就可以率先切入。
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