摘要：自2019年以来，货币政策相对宽松，市场融资环境出现好转，资金来源较为充裕。据用益信托网不完全统计，截至4月4日，2019年一季度房地产信托募集资金1674.79亿元，同比上升25.71％。第一季度，信托资金投向房地产占比35.76％、基础产业占比24.55％、金融类占比28.36％、工商企业及其他占比11.33％，从规模来看，房地产信托规模占据首位，房地产依然是信托业务的重要部分。本文仅讲述房地产信托融资基本操作模式以及监管政策。
房地产企业为了满足其自身对于资金规模和资金期限结构的需求，减少自身资金占用，提高资金使用效率和利润率，形成了多元化的融资方式。目前房地产企业的融资方式可分为在筹资活动过程中的境内间接融资、境内直接融资和海外融资三大类；以及在经营活动过程中的供应链融资和销售回款两个大类，其中，供应链融资及销售回款占据较大比例。
根据测算，2018年全国房地产企业用于项目开发的新增资金20.3万亿。从具体项目上看，融资规模从大到小的依次是个人住房金融市场（40％）、银行贷款（24％）、应付款融资（18％）、非标融资（12％）、国内证券市场（4％）、海外融资（2％）。其中信托贷款融资8710亿，约占2018全年房地产企业融资规模的4.3％。信托贷款是在筹资活动阶段发生的境内间接非标融资。
据统计，房企2019年预计到期有息负债规模为6.8万亿，主要为银行、非银机构贷款以及公司债，自2019年开始，房企各主要渠道融资渠债务陆续到期，进入偿债高峰期。除去项目融资，主要是借新还旧。
信托融资相较于传统的银行贷款融资成本较高（2019年3月集合信托融资成本为11.38％，而同期限银行开发贷款一般不超过7％），但相对于传统商业银行存在风险控制严格、审批流程复杂、地域经营、额度限制等方面，信托贷款交易结构灵活，信托公司发挥其专业的理财优势，可以根据房地产开发商项目的各个阶段设计匹配的融资方案。资金使用相对便利，选择面广、数量巨大、目前是地产公司较为依赖的融资手段。
房地产信托的操作流程一般为，房地产企业和信托公司初步沟通项目合作方案、信托公司之后安排项目负责人现场尽调，收集相关基础资料，并撰写项目立项报告。立项和审计通过后，签订信托合同。信托公司对信托计划进行发售，并向融资人放款，融资人按照合同支付利息，并在到期后归还本金。
房地产信托具体融资模式
房地产信托一般通过信托贷款、项目股权投资、购买房地产证券等方式投资房地产，主要分为债权型、股权型、收益权型以及组合型业务模式。大部分信托资金通过信托贷款或者带回购条款的股权融资，投资房地产项目，主要是参与地产项目“招拍挂”拿地阶段、前期工程阶段和工程项目施工阶段。
一、债权型信托贷款
债权型信托是信托贷款业务的基础方式。委托人（投资人、受益人）投资信托公司，由信托公司向开发商发放信托贷款，开发商提供资产抵押、股权质押、第三方担保等，并按约定向信托公司支付利息、归还本金，信托公司再向投资者分配信托收益和本金。
信托贷款业务需要满足地产融资的“四三二”条件。
四：地产商必须“项目‘四证’齐全即土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证。”
三：企业资本金达到30％。（2015年改为保障性住房和普通商品住房项目维持20％不变，其他项目由30％调整为25％。）
二：地产开发商二级以上资质。
（一）信托核心风控和措施
1、资产抵押
地产融资中，比较常见的抵押资产为土地、在建工程以及建成物业。仅从资产处置来看，土地价值优于已建成物业，已建成物业优于在建工程。
2、项目公司股权质押
3、集团担保及实际控制人保证担保
4、设置监管账户等
二、股权型信托贷款
股权投资型信托属于权益型信托，信托公司将信托资金以股权收购或增资扩股的形式现实对房地产企业的投资；信托公司通过对房地产企业股权的分红、减资或转让获得投资收益；信托公司按信托文件约定向投资人返还本金并分配信托收益。
优点：此模式可以改善房地产企业资本结构，降低资产负债率，提高企业资信等级。
缺点：信托计划退出和流动性较差，后期资金介入比较困难，大多数延续非标模式。
信托公司为了在满足客户规避资本金需求的同时避免上述风险，采取附带回购条款的股权信托即“明股实债”的方式，固定收益的同时，降低投资风险。
（一）进入方式
股权转让、增资扩股、增加资本公积（以及股东借款）
（二）风险控制措施
3、向项目公司委派董事或者财务总监、印信保管、账户监管
4、集团担保或者实际控制人保证担保
（三）退出方式
转让股权、分红、清算
三、收益权型信托贷款
资产收益权信托是指以资产的收益权，即以“基础资产预售、销售或以其他形式使用和处分所形成现金收入的权利”作为信托基础财产，并通过管理、运用、处分获得收益的方式，受调控政策的影响而产生，解决了开发商前期的融资困境。
资产主要为租金收益权、应收账款收益权、项目收益权、股权收益权等资产，以资产权益转让和回购承诺的方式与信托进行融资。
操作模式通常为：信托公司与融资方签订《特定资产收益权转让合同》，信托公司支付信托资金给融资方作为对价，融资方则将特定资产的“资产收益权”转让给信托公司，但特定资产的所有权和占有权并不转让给信托公司。
四、混合型信托贷款
前面说的三种模式也可以被组合在一起使用，如股权投资+贷款、股权投资+权益投资、股权投资+财产权信托等等，期限配置等方面均比较灵活。
五、房地产信托政策监管历程
2003年前，地产商在取得土地证之后可以申请抵押融资，资金一部分用于拿地、一部分用于开发建设，但是大部分企业会加大杠杆，以减少自有资金占用。自“周正毅事件”后，中央出台了一系列政策规范地产融资业务。
2003年，央行121号文
2003年6月，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，通知规定：“商业银行对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证（四证）的项目，不得发放任何形式的贷款；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。”
此文件适用各商业银行，文件发布后，造成银行贷款规模急剧下降，同时信托业务规模迅速增长。此时银信合作主要操作模式为：信托公司发行信托产品募集资金代替银行发放贷款，银行代销并为信托贷款提供担保。
2005年，银监会212号文
2003、2004年房地产公司和银行业为规避监管通过信托公司进行贷款业务，央行监管文件没有起到理想的作用，2005年出台了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，通知规定：“信托公司对未取得‘四证’的房地产项目不得发放贷款；申请贷款的房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，开发项目的资本金不低于35％。”
这一文件出台后，信托贷款规模迅速下降，“股权投资附加回购”的模式开始实行，也是初级的“明股实债”交易模式。
2006年，银监会54号文
2006年8月发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，通知规定信托公司开办房地产贷款业务或以投资附加回购承诺等方式间接发放地产贷款，要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》的有关规定，用集合信托资金发放房地产贷款，要求严格执行信息披露制度。
54号文推出后，之前的交易模式被叫停，之后主要以股权投资附加回购选择权、购买股权收益权或特定资产收益权附加回购以及商品房预售附加回购三种模式为主。
2008年，银监会265号文
2008年10月银监会发布《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》，通知规定，严禁向未取得“四证”的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品方预售回购等方式间接发放房地产贷款。严禁向房地产企业发放流动资金贷款，严禁购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。
这之后，信托公司设计出“股权投资附加第三方购买”的模式。
2009年，银监会3号文
2009年1月《关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》，通知规定，调整《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产证券业务监管有关问题的通知》中有关房地产金融业务的规定，对符合一定监管评级要求、经营稳健、风险管理水平较高的信托公司，适当放宽对开发商资质、资本金比例等的要求。
文件发布后，小型信托按照规定执行，大型信托持观望态度，由此，3月出台了25号文。
2009年，银监会25号文
同年3月发布了《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》，通知规定，信托公司不得向未取得“四证”的房地产开发项目发放贷款，但信托公司最近一年监管评级为2C级（含以上）、经营稳健、风险管理水平良好的可向已得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的房地产开发项目发放贷款；申请贷款的房地产开发企业或其控股股东资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，但发放贷款的信托公司最近一年监管评级为2C（含以上）、经营稳健、风险管理水平良好的除外；申请贷款的房地产开发项目资本金应不低于35％（经济适用房除外）。
25号文发布后，由于将3号文中很多地方明确，房地产信托融资变得更加活跃。
2009年，银监会84号文
“四万亿”之后房地产火热，8月银监会发布《中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》，通知规定，信托公司要严格执行国家固定资产投资项目资本金管理制度，对股东借款（股东承诺在项目公司偿还银行或信托公司贷款前放弃该股东借款受偿权的情形除外）、银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金，不得充作项目资本金。信托不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。这一文件从资本金角度限制了信托公司部分房地产股权融资业务，但是并未收紧融资条件。
2010年，银监会54号文
2月银监会发布了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，调控政策主要明确了：一、控制结构化参与信托贷款的优先劣后比例，信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后收益权配比比例不得高于3：1；二、信托资金不得发放土地储备贷款，这对房地产前端融资业务造成较大影响。同时，取消了对于银监发【2009】25号中的例外条例。
这一文件出台，坚决杜绝信托公司各种“创新”融资模式，信托公司房地产融资陷入低谷。
2014年，银监会放开资产管理业务，券商资管、私募基金都可以从事资管通道业务，对房地产信托行业造成很大冲击。并且，银监会99号文规范了信托资金池。
2014年，银监会99号文
4月银监会发布《关于信托公司风险监管的指导意见》，99号文要求严格执行《信托公司集合资金信托计划管理办法》，防止第三方非金融机构销售风险向信托公司传递；做好资金池清理，信托公司不得开展非标准化理财资金池业务。该政策的落实使部分信托公司此前的资金池模式遭到收紧。
2017年，银监会6号文
4月发布《关于银行业风险防控工作的指导意见》，要求“加强房地产业务合规性管理，严禁资金违规流入房地产领域，各级监管机构要重点关注房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构，以及房地产信托业务增量大、占比较高的信托公司”。这一文件后，地产信托业务没有受到很大影响，基本操作模式基本沿袭以往。
2018年受到加强银信监管、规范银行理财影响，房地产信托整体规模回落，融资成本上升。2018年5月“资管新规”出台，限制资管产品多层嵌套、资金和资产期限错配。通道类信托规模将持续收缩，而主动管理类地产信托将承接需求外溢。
2019年，银保监会23号文
2019年5月17日银保监会发布关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知（银保监发〔2019〕23号）（以下称为“23号文”）。23号文对信托公司在宏观调控政策执行、公司治理、资产质量、非标资金池业务、同业业务以及经营管理等重点方面作出指示。尤其是对于信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资进行限制。进一步规范了信托公司房地产业务的模式，今后的房地产信托监管会更加严格。
2019年以来，房地产行业的政策定位是继续坚持 “房住不炒”，政策对房地产调控的主基调依然趋严，但同时也有结构性微调放松。集合信托融资成本小幅下降，融资规模小幅上升，产品结构平均期限进一步缩短。而整体的融资门槛并未放松，一般要求企业销售额排名前50、负债率合理、项目处于核心地段。随着房地产市场的调控，房企面临的资金问题日益严峻，信托公司相应做出调整，提高了融资门槛和风控要求，对于房地产项目的选择更加谨慎，信托资金向优质房企和一、二线城市优质项目集中。
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