随着深圳经济社会基本恢复常态化运行，深圳市2023年第一季度的甲级办公楼市场信心回升。第一季度中，深圳写字楼净吸纳量与去年同期持平，约为11万㎡，空置率环比微降0.4个百分点至22.7%，租金跌幅亦收窄至环比下跌0.9%。
仲量联行预计，下半年租赁和扩张的需求有望真正加速释放，金融企业和专业服务业或将成为中坚力量。由于市场总体仍处供应上升周期，供过于求将进一步推高全市空置率，租金将面临较大下行压力。
深圳福田写字楼。南都记者 孙振凌 摄
净吸纳量为11万平方米，同比持平
不少企业仍在观望，港资金融企业表现活跃
据仲量联行4月12日最新数据显示，2023年第一季度，深圳市甲级办公楼净吸纳量约为11万㎡，与去年同期持平。仲量联行分析，本季度租赁成交主要来自于去年下半年受疫情影响而递延至今的需求，增量需求占比相对较小。
仲量联行发现，虽然一些企业在一季度重启甲级办公楼的问询和实地考察，但仍有不少企业处于观望状态，或继续采取降本增效的策略，倾向于在更多行业和经济利好释放后，再相机而动。
仲量联行认为，企业不动产战略已成为企业成本控制的重要一环，因此，对不少有人员增聘和办公空间扩张计划的企业来说，成本节约型搬迁方案依然是主流，它们对于租赁行为更加“精打细算”，这也导致一季度办公楼市场租赁成交量并未随实地考察数量增多而有明显上升。
值得注意的是，港资金融企业在第一季度的表现较为活跃，相关企业在福田CBD共吸纳了超7000㎡的办公空间。仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示，“得益于国内新冠疫情防控政策的优化调整、深港两地的全面通关，不少外资企业，尤其是港资企业，对于深港融合发展的前景期望有所改善，其对于投资深圳的信心亦有所提振。因此，仍有不少外资企业一季度‘逆势而上’，在租赁市场上有所行动。”
空置率微降，租金跌幅收窄
但供过于求仍带来压力
仲量联行数据显示，深圳甲级办公楼空置率基本保持平稳且也呈走低态势，环比微降0.4个百分点至22.7%。仲量联行认为，这得益于第一季度新增供应体量较小且市场租赁需求相对稳定。
不过仲量联行亦表示，由于2023年将有较大体量的新增供应入市，尽管项目中的自用面积约占新增供应的四分之一，但预计回暖的需求仍然无法在短期内消化大量对外租赁的新增供应。因此，供过于求的状况会有所加剧，进一步推高全市空置率。
租金方面，由于深圳办公楼市场总体仍处供应上升周期，加之一季度实际租赁成交体量有限，未能显著缓解部分业主的去化压力，全市租金仍维持下跌。但随着企业问询和实地考察数量的增多使业主信心有所回升，超过一半的项目租金止跌。本季度租金跌幅收窄至环比下跌0.9%，跌幅与2022年四季度相比大幅减少。
不过也由于供过于求将加剧新、旧项目间的竞争，仲量联行预计全市租金将持续下探，但不同区域可能呈现分化的局面，新增供应较多的局部地区租金将面临较大下行压力。
未来展望：
金融及与之关联度较高的专业服务业将成为市场中坚力量
谈及对市场的展望，仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，在“前海金融30条”正式颁布后，深圳以及前海在金融产业对外开放、市场化改革等领域“再进一步”，深港两地间金融服务业的联动也正在持续深化。
因此她认为，深圳的金融企业，尤其是从事跨境金融业务的企业，以及与金融产业发展关联度较高的专业服务业，今年很可能成为前海子市场乃至深圳甲级办公楼租赁市场的中坚力量，前海子市场占全市成交的占比也将进一步加大。
同时，仲量联行预计，今年下半年，随着各项经济刺激和行业发展政策效果初显、经济环境稳步向好、企业未来预期逐步修复，租赁和扩张的需求有望真正加速释放。
采写：南都·湾财社记者 陈镜安
摄影：南都记者 孙振凌
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