作者 | 骑猪英雄
深圳楼市最值得注意的漩涡出现了，以业主接到银行电话为信号。
三天前，估计有不少深圳的朋友已经看到这么一条关于深圳房子被银行催补缴担保金的微博。
博主是百万粉丝的数码大V，买了深圳某处小区房产，银行来电提醒，因为深圳贷款的房子评估价下降，让还一些本金进去。
博主头一回听说评估价下降了，要还本金进去的，粉丝也觉得是诈骗电话。
但博主很快就澄清是真的，不过他买的小区比较特殊，最近半年买的小区成交价大跌，没有参考性。
从微博内容来看，有三个信号是非常值得重视的。
1、深圳的房子也能接到银行催补缴担保金，说明市场成交价已经跌得超出了银行的承受范围，也回调得比很多人想象的都多。
2、博主的房子最近半年成交价大跌，相信深圳回调得厉害的房子，还有很多很多。
虽然博主解释自己买的楼盘比较特殊，最近半年成交价大跌
但是今年深圳的房子回调了多少，哪些房子回调得最明显，英雄都有盘点过，相信大家都有印象。
比如金茂礼都、长城大厦、八卦岭宿舍、领航城小区、颐安都会中央、龙悦居等等，都是实打实的成交回落。
回落明显的小区不说百分百会接到银行补款的电话，如果继续回落，也是有可能接到的。
3、博主是因为房子的评估价下降了而接到电话，说明银行已经重估了市场价，重新锚定了估价体系，甚至有可能已经不再以指导价为锚点。
因为市场成交价或者评估价已经比指导价低得多多了，指导价指导银行的意义大大减少。
4、是催补资金是担保金，说明银行房贷合同的补充特殊条款已经触发。
只有特殊情况下才能触发的条款，很多人都没留意过的条款生效，也说明基本上已经不是特殊情况了，而有可能是普遍情况，甚至是整体情况。
所以，并非像博主所说的，不具备参考性，而是大部分业主都要重视一下。
而且虽然博主提示，他的案例不具备参考性，但是评论区也有粉丝留言接到相同的电话。
从博主的内容来看，三个信号中，更值得注意的是第二个。
之前说指导价是业主的托底价，业内只当一句玩笑。
市场上有很多人都当段子来看。
现在看来，指导价更深层的逻辑，真的就是托住二手房的底线。
银行放贷有参考依据，评估价有参考依据，基本不会偏离指导价太多。
现在评估价已经下跌了，那么放贷的标准就会更新，有没有指导价指导银行放贷，意义已经不大了。
但是评估价下调就会引起房子价值（抵押物价值）真正的减少而触发房贷合同的补充条款，业主需要给银行补充足够的担保才行。
所以，指导价没动，市场成交价有参考，暂时大部分的存量贷款还没表现出什么问题。
但这就让很多人觉得很诧异。
明明坚持还房贷不就行了，怎么还有这些约定。
一方面是因为很多人在贷款的时候，并没有怎么去了解房贷合同的补充条款。
实际上几乎所有的银行个人住房贷款合同都会有关于抵押房产价值减少需要向银行补充额外担保的约定。
而且条款的苛刻程度是包含“任何原因”导致抵押的房子减少，要么是补充额外的担保，要么是立刻偿还剩余贷款。
（大华银行房地产抵押贷款合同样本）
（汇丰银行房地产抵押贷款合同样本）
另一方面，深圳绝大部分业主都是年轻人，买房群体都集中在80后和90后身上，这几年还更年轻化。
2017年美联物业研究院数据显示，深圳购房者逾八成在45岁以下，平均年龄为36.6岁。
而2020年贝壳研究院发布的《2020城市刚需购房报告》显示，深圳平均购房年龄为33.2岁。
实际上，这些业主没有经历过真正的房地产漩涡。
在人生成长阶段，一直伴随着的是咱们国家经济高速发展，享受到的是深圳发展的超级经济红利，并没有经历过太多的挫折。
这当中也包括英雄。
当年香港很多人上了天台就是这个原因，并不是真正意义上的断了月供。
所以，很多人觉得，坚持还房贷就会没事，未来可能扛住了月供，也有可能会扛不住担保补款。
当然，这也是特殊情况，大家可以不必过于担忧。
但一到特殊时期，银行的合同什么特殊条款也都是有可能触发的。
以后无论投资还是自住，多少都带点敬畏之心吧。
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