目前虽然政策面有许多利好，但购房者心理预期没有完全转变，还需要一段时间修复。
中房报记者 李叶 北京报道
历时半年，降价两次，林欣终于将位于南京市鼓楼区的一套“老破小”房子卖出。“去年同区域的一套同户型的房子还能卖200万元出头，我这套以170万元价格挂了大半年，最终以160万元出手了。”
2022年以来，在南京像林欣一样需要多次降价才能卖掉二手房的业主不在少数。为了庆祝自己降价20万元就卖掉了房子，南京市栖霞区的王乐更是专门在社交媒体发帖，让当地的卖房人都来“接一接自己的运气。”
他们的卖房经历，更像是南京楼市的缩影。
“南京除了一些核心区域的房价比较坚挺外，多数区域的新房、二手房价格和成交量都处于低迷状态。”南京房地产中介机构多名从业人员对记者表示。
今年以来，为了走出低迷态势，南京多次调整当地楼市政策，从相关数据来看成效难言乐观。
近日，市场传出南京部分银行对二套房商业按揭贷款规则做出调整，购房者结清首套房贷款的，二套房首付比例降至3成；未结算首套房贷款的，购买二套房首付比例降至4成。
12月9日，中国房地产报记者致电中国工商银行南京江北新区支行了解房贷调整情况，一名房贷部门工作人员告诉记者，二套房房贷规则的确做出了调整，我行正在执行；同时，南京地产多名从业者也告诉记者，虽没看到明确的文件，但多家银行均开始执行这一按揭贷款规则。
对此，南京工业大学天诚不动产研究所执行所长、南京房地产学会会长吴翔华在接受记者采访时坦言，二套房首付下调主要是希望改善需求群体能够减轻首付压力，实现换购。目前虽然政策面有许多利好，但购房者心理预期没有完全转变，还需要一段时间修复。
二手房挂牌量激增
作为地处长三角区域的省会城市，南京房价曾在2015年至2021年实现连续5年增长，5年涨幅超29%，在众多城市中表现突出；尤其在2017年出现的“上万人涌入南京河西抢房”的事件令业界印象深刻，有人为了抢到房号，连夜打地铺排队。
进入2022年，南京楼市开始转冷。
“我是想给一家人换个大房子，可手里资金也不多，只能先卖掉这套老房子。”家住南京市鼓楼区的林欣告诉记者，这套“老破小”从今年5月份挂出就开始降价，看房者也很少。
“同小区的也在降价，着急出售就得降价。最近新房价格也低了，一不做二不休我就在11月底以160万元价格把这这套卖了，不再等了。”林欣说。
我爱我家南京市河西南片区门店负责人表示，从去年到今年，河西南二手房价全面普降，小户型每套降价在几十万元到100万元不等，大户型降得更多。
我爱我家南京研究院统计数据也显示，11月南京二手房成交均价29968元/平方米，环比下滑1.9%，同比则下跌6.7%。
二手房价格持续下探，或源于挂牌量激增。
2022年下半年以来，南京二手房挂牌量持续走高。南京链家平台数据显示，今年7月该网站挂牌量已达12万余套，9月中旬突破14万套。截至11月16日，南京链家平台数据显示，南京二手房挂牌量达150167套，突破15万套关口，创下历史新高。
与持续走高的挂牌量相反，二手房成交量下滑趋势明显，11月，南京市二手房成交量7055套，环比上涨26.7%，同比下滑6%。
有人“割肉抛售”，就有人“捡漏”。
“南京除了一些核心区域房价比较坚挺外，多数区域的新房、二手房价格都在‘内卷’。”南京市鼓楼区一名房地产中介机构人士告诉记者，首套刚需买房变得更容易了。
有分析人士认为，“炒房客”退出市场，理性购房的人越来越多，也是导致二手房成交量、成交价齐跌的关键。
新房优惠不断
二手房不断上升的挂牌量终于在12月迎来了拐点。
12月11日，南京链家平台的二手房挂牌数量显示为149804套，较11月有所减少。
“都现在了，着急卖的就降价卖了，不着急卖的就先下架了。因为，一年里房价最便宜的一个月来了。”南京房地产中介机构一从业人员向记者表示，现在已进入今年最后一个月，不少房企为了冲刺业绩、抓紧回款，也加大了让利力度，采取“以价换量”的方式竞争。新房的优惠力度往往大于二手房、次新房的。因为开发商想降价就降价，能卖出去就很好。但是房主们降的每一分钱，都意味着自己收入的减少。
南京地产从业者周本华在接受记者采访时证实了这一说法，“到年底，确实有很多楼盘有折扣活动。折扣一方面体现在价格上，另外一方面体现在首付比例上，很多楼盘推出了1成首付优惠活动。”
“房企的年度业绩统计都是按照自然年度计算，12月是最后一个月，很多房企会在最后时间抓紧出货和回款。”周本华说。
据记者不完全统计，仅11月南京就有12个楼盘推出特惠房源和降价优惠活动。其中，南京市江北区某府推出“85折”优惠，原价约4万元/平方米的房源折后价为3.4万元/平方米；城南区某楼盘房源，原价3万元/平方米，优惠后为2.7万-2.8万元/平方米；栖霞区某项目推出一口价秒杀房源，最便宜的房源整套低出备案价超30万元。
在首付比例上做文章的企业也不少。
南京市仙林湖板块某楼盘推出的优惠包括，房源享受标价3%优惠；有房地产中介机构人士宣称首付可以做到1成。
不过，业内人士表示，这类可将首付做到1成的楼盘通常是采取将首付分期交付方式，不是真正意义上的1成首付。
周本华也直言，这类活动对于单个楼盘成交有一定效果，但对整个南京楼市回暖起到的作用有限。
中指研究院南京公司高级分析师赵芊表示，目前南京核心板块楼市表现还是比较亮眼得，但其他板块尤其是远郊仍需要一些刺激与利好政策，以促进市场回暖。
政策松绑不断
在南京此次调整二套首付比前4个月，已有过一次下调。
8月12日，江苏省市场利率定价自律机制发布相关文件，对即日起新发放商业个人住房贷款首付比例进行调整。
文件规定，在南京市区（不含溧水区、高淳区）有购房记录、但申请贷款时实际无住房居民家庭，或有1套住房，但无购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，购房商业贷款首付比例不低于30%；市区（不含六合区、溧水区、高淳区）具名家庭有1套住房，且相应购房贷款未结清，再次申请商业个人住房贷款买普通住房，最低首付比例不低于60%。
再往前推，从4月起，南京就开启了一系列楼市政策调整。
4月末，南京将非本地户籍人士申请购房条件从“需于3年内在南京连续2年及以上缴纳社保或个税，并且不能通过补交个税或社保来购买住房”调整为“1年内在南京累计缴纳6个月个人所得税或社保，补缴的不算”。
6月，南京房产限购政策再次调整，非南京户籍只要补缴6个月社保，即可直接开出购房证明。此外，不再区分社保征缴方式，当事人可以以个人参保方式补缴。
“这类政策对南京楼市有一定利好，但整体市场表现还是较去年同期下降较多，‘金九银十’也没有很亮眼的成绩。”赵芊告诉记者。
赵芊表示，受疫情影响，当下最主要问题是购房者信心不足、观望态度明显，且土地市场表现也较差，开发商拿地热情下降，国企、城投托底甚至是一些地块的流拍也给购房者信心不足上的影响。
一组数据也从侧面印证着上述专家的观点。
中指研究院统计数据显示，1-11月，南京新房成交总套数为62471套，对比去年同期的10.15万套，同比下降38.45%；成交面积为779.8055万平方米，同比下降34.28%。
值得注意的是，截至目前，南京进行了四个批次集中供地，共计收金1259亿元，相较于去年全年的2015.5亿元大幅减少，同比减少37.5%。
“回暖”仍需时日
进入11月，多项房地产重磅政策出台，“金融16条”允许房企债务展期并加大对房企融资支持力度，后续商业银行积极跟进落实资金支持，“第二支箭”“第三支箭”“第四支箭”接连落地，政策整体呈现出落地快、范围广、规模大的特点。
与此同时，各城市也积极响应，调整房地产政策。
12月9日，佛山全面放开限购；武汉也传出调整限购的消息。
12月6日，南通调整住房公积金贷款住房套数认定标准，以职工家庭住房公积金贷款次数作为住房套数的认定标准，即“认贷不认房”。
南京此次调整二套房首付比也遵循了小步快跑的规律，在政策上为楼市助力。
只是，这类政策是否能有效使南京楼市进入“回暖”通道？
对此，吴翔华表示，二套房首付下降实际上是为了进一步刺激改善需求出手，但市场上刚需客户依然有不少处于观望状态，市场全面好暖还需要一些时日。
赵芊则认为，随着疫情的放开，经济或将按下加速键，加之此次二手房首付的降低，或将拉动新房与二手房市场流动，从而带动市场回暖。
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