2020年我国公募REITs正式启动；2021年，首批9单公募基础设施REITs项目成功挂牌上市交易。截至2023年1月，我国公募REITs总规模已达801.18亿元，共有上市标的25个，平均发行规模62.5亿元。其中：产业园类8个、高速公路类7个、租赁住房类4个、仓储物流、生态环保类各3个。其中高速公路类占比最大（54.6％），产业园类占比19％，仓储物流类占比11.8％，分列二、三位。
今年两会，全国人大代表、四川天府银行行长黄毅提交了《关于利用REITs优化基础设施建设和扩充市场投融资渠道的建议》。
黄毅指出，REITs底层资产适用范围亟待增加，大多数有融资需求的基础设施项目都无法满足期限、流动性及收益率方面的要求，无法成为公募基础设施REITs的底层资产，限制了公募基础设施REITs融资的适用范围。例如，产业园区、物流园区、政府保障性住房、新能源、水利工程、新基建等项目，在开发过程中沉淀的资金量较大，投资回报期较长，融资方式单一，以银行贷款和土地出让模式为主，而这方面政策限制进一步加大了项目融资难度，造成此类项目的融资和盈利能力普遍较弱。
当前基础设施REITs采用了“公募基金+资产支持证券（ABS）”的结构，这样的模式有利于产品的顺利推出，也有利于短期在税务方面的借鉴处理。但是，黄毅认为，该架构下涉及多重委托代理关系，其中的信息不对称问题和利益冲突问题可能更加严重，产生操作风险和法律风险的可能性较大，由此产生的沟通成本和代理成本较高。
另外，黄毅称REITs产品结构相对比较复杂，扩募再融资的程序较为繁复，以及个人投资者对REITs了解掌握不够，加之缺少相应激励和引导机制，其投资动力和意愿不强。
针对上述问题，黄毅提出了以下政策建议：
从国家层面出台一系列对REITs基金的支持政策，通过政策引导其支持基础设施建设、降低融资成本、支持实体经济高质量发展，同时为广大投资者提供更好的投资渠道。
一是出台更加完善的支持政策，扩大REITs的适用范围。推动公募基础设施REITs参与到更多基础设施建设项目，如产业园区、物流园区、保障性住房、新能源、水利工程、新基建，甚至住宅、工业用房等。一方面，拓宽存量基础设施建设项目的再融资渠道，通过再投资和再融资的有机结合，有效盘活存量项目，将回收资金加快投入到新的项目，满足项目融资需要，实现存量资产和新增投资的良性循环。二方面，通过扩大REITs适用范围，对政府主导的大量存量项目予以变现或择机退出，有效解决政府债务过高的问题，并通过此类市场化的投融资方式，有效降低项目的融资成本，提高项目整体运营能力和盈利能力，进一步促进相关领域产业的高质量发展和项目的良性运行。三方面，围绕实现共同富裕目标和提高居民消费能力前提，依托我国经济动能转换中新消费、新金融的发展方向，通过REITs进一步拓宽直接融资领域，扩大居民金融消费渠道，为我国居民家庭提供门槛更低、资金压力更小且更具流动性的新型投资产品。通过居民家庭对有形资产（房产等）和无形资产（REITs等金融产品）的组合投资，实现个人财富的风险分散和保值增值。
二是进行政策和系统性引导，精简REITs的组织和治理架构。通过立法配套推出法规制度，精简公募基础设施REITs结构。例如由基金直接持有股权，以此引入更加多元化的基础设施资产及投资人。在基础设施ABS层面，考虑到类REITs产品在我国已有多年的运行实践，基础设施可采用ABS产品直接持有项目公司股权的形式，取消类REITs项目中常见的私募基金架构，以精简交易结构、减少决策流程，强化公募基金的管理人责任，更好的避免出现治理问题。
三是制定税收优惠政策，进一步减少投资主体差异，降低投资成本，增加投资收益率。一方面，降低在REIT设立、运营时的税收成本，避免重复征税；在运营、处置等环节对期间项目公司减少税负，对机构投资者和个人投资者减税或者直接免税。另一方面，在税收征收上提高透明度和明确指引，例如，明确股权转让行为是否会被视同房地产销售，“营改增”后关于资管产品增值税的征收情况也需进一步明确。
四是进一步优化对REITs的监管政策和要求，加强对REITs市场的监管，提高市场的透明度和可靠性。例如，简化扩募再融资的程序，对已经上市交易的REITs项目减少层层审核流程，鼓励原始权益人不断注入优质资产，持续优化和提升公募基础设施REITs的资产质量。
五是出台相关政策和措施，进一步规范和鼓励更多的资金流入基础设施公募REITs市场，从而扩大市场规模，促进REITs市场发展。在市场交易中，为项目提供有效退出渠道，有效解决长期存在的基础设施投资周期长的难题。此外，进一步降低基础设施公募REITs投资门槛，增加投资、交易的便利性，引导信息披露公开，加强消费者教育培训，为个人投资者开辟新的资产配置路径。
总之，REITs作为一种新型的投资工具，在未来推进国家经济高质量发展中有着广阔的市场前景和潜力，但要充分发挥其投融资作用，需要政府、监管和市场主体的共同努力，不断加强政策引导和支持，不断创新和完善业务模式，推动REITs市场的健康持续发展。
本文源自金融界
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