小野观点
房贷呀,房贷,你可知道你跟房价是一腿的!好像拆散你们,好让大家有机会入手!
风起山东菏泽,取消限售,再者广州住建委宣布330新政前出让土地,公寓和沙盘可卖给个人,深圳四大行下调首套贷款利率,由上浮15%调整为上浮10%。近日蠢蠢欲动的松绑政策,这是房价持涨还是将跌的兆头?
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁曾说过,“房地产是否放松,关注两个方面,一是限购政策是否放松,二是大行房贷利率是否下调。两个信号只要出现一个,就意味着房地产政策松动。”
从房地产历史上一个房价转折点,房贷利率变化都能看到端倪,踩中点了你就是购房专家!
小野发现房贷利率升,房价也是涨,但到一定高点,房价就开始降,反之亦然,所以要踩着房贷利率的拍子看房价!
由此,小野建议购房者可以根据房贷利率走向选择适当点入手!
以珠三角贷款利率上浮最为夸张的惠州,高峰值在2018年5月光大银行首套利率上浮55%!在2015年房价上涨这波至今,房贷利率在12月才开始有所松动,但还没到低谷!
小野来回顾一下,惠州房贷利率走势的几个重要节点:
2017年3月,首套房贷利率还可以打折,最高9折!据当时南都报道,有5家银行执行首套房最低九折的优惠利率。按照4 .9%的基准利率,九折后仅为4 .41%。五家银行分别是:交通银行、招商银行、南粤银行、中国邮政储蓄银行、平安银行。但部分银行要求,购房者必须购买配套产品才可以享受优惠。
2017年5月,首套房贷利率维持基准利率,个别银行开始上浮,最高上浮20%!5月11日,惠州房天下再次致电惠州13家银行调查新房贷款利率发现,各大银行的房贷利率有进一步收紧现象。上个月仍有优惠的农业银行、招商银行和农商银行均表示已取消首套房贷利率优惠。招行和农商行恢复基准,而农行需要上浮10%。
2017年7月,首套房贷利率持续上浮,最高上浮40%,7月4日,惠州房天下致电惠州14家银行调查新房贷款利率发现,各大银行的房贷利率相较于5月份,已进一步收紧。惠州14家银行首套房贷利率最低上浮5%,最高上浮40%。
2018年4月,首套房贷利率便出现了全线上浮,多家银行首套房贷利率都在基准利率的基础上上浮了35%到45%在已知的数据中,5月惠州光大银行的房贷利率涨幅是最大的,一套房50%!
2018年12月,房贷利率开始松动,邮政银行、民生银行也在12月下调了首套房利率为25%,只需购买总房价一个点的理财产品即可享受。
从上面可见,惠州房贷利率是从打9折、到维持基准利率、到上浮10%、30%甚至50%。这几个重要的节点上,房价到底是怎么走?
通过上表,可以清晰明白到房贷利率与房价的关系,当房贷利率上浮,房价也是走高,但了今年12月,利率开始往下调了,那房价也开始走低。
从基准打折再到上浮30%,需要多少利息?
从这个房贷利率走向来看,2017年3月以贷款50万来算,按照基准利率4.9%打9折,贷款30年,支付利息40万,比基准利率少了5万。
今年在4月开始全面上浮,以贷款50万来算,按照基准利率4.9%,贷款30年,支付利息45万,按照上浮30%来算,贷款30年支付利息为62万,足足多出了17万。
那什么时候才是最好的入手时机?
从银行放贷的角度来看,撇开政府调控的干预,资金肯定是走向有利可图的地方,但是从利率的历史走向来看,房贷利率在一步步走高,到上浮50%时就要注意,代表着风险很大和成交热区,银行都不愿意批房贷利率了。
当这峰值过后利率下调,就是证明买房的人少了,开发商打折也是开始,房价就是开始走下坡路了。就如目前的市场情况,出现很多变相降价的楼盘,低首付、备案价9折,送物业管理费!
有没有似曾相识的感觉?打折,低首付,这些就在2014-2015年出现过。到2016年开始房价就疯涨起来了。
以北京为例,2017年这波大牛市的促成,就是在2015年330新政5次下调房贷利率,并以7折房贷的结果。这个利率进入历史谷底区后,再加上棚改货币化PSL天量供应,三四线也跟着疯涨了一波。
惠州在2016-2018年的大牛市,如果不是政府指导备案价限制房价,惠州房价估计也是达到了更高的水平,当然这段时间入手也是高位期。
那接下来的房价会怎么样?那就看房贷利率下调到什么程度,如果出现9折,甚至更低,就应该赶紧入手!说不好又是一波房价涨起来的开端!