作者 | 唐青林 李舒
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最高人民法院
售后回租交易与抵押借款在法律关系、标的物权属属性、债权金额构成、偿还方式方面存在差异
作者 | 唐青林 李舒
北京云亭律师事务所
阅读提示
融资租赁关系与其他法律关系的区分是融资租赁纠纷案件中的关键法律问题，关系到案件的法律适用，正确审理。本案例最高法院详细论述了售后回租交易与抵押借款的区分要点。本书作者另检索了融资租赁与借款关系区分的相关案例，梳理出相关裁判规则，详见延伸阅读部分。
裁判要旨
一、在售后回租交易中，物的所有权原本属于承租人，出卖人与承租人归于一体，与传统融资租赁交易的三方当事人存在一定区别，但与抵押借款存在不同：一是当事人之间存在的合同法律关系不同。抵押借款一般存在抵押合同与借款合同两个合同；售后回租则包括租赁物买卖合同与融资租赁合同两个合同。二是标的物在租赁期间的权利属性不同。在抵押贷款合同中，标的物所有权归抵押人；在售后回租合同中，出租人是标的物的所有权人。三是债权金额构成不同。抵押借款合同由本金加利息构成；售后回租合同中，租金一般由租赁物的购买价款、费用及出租人的合理利润摊提而成。四是偿还方式不同。抵押借款多为整借整还；售后回租多为按月或按年分期偿还。
二、因抵押登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担民事赔偿责任。
案情简介
一、2011年7月25日，信达租赁公司与华茂公司签订《融资租赁合同》，华茂公司以筹措资金为目的，将其拥有真实所有权并有权处分的租赁物转让给信达租赁公司，再由信达租赁公司出租给华茂公司使用，租赁成本1.5亿元。
二、2011年7月26日，信达租赁公司与欣茂公司签订《抵押合同》，约定：欣茂公司以自有两宗土地使用权为华茂公司的债务提供抵押担保。信达租赁公司与欣茂公司到陵县（后调整为德州市陵城区）国土资源局办理了抵押登记。欣茂公司用作抵押的土地出让手续不全。
三、2011年7月27日，信达租赁公司向华茂公司转账12150万元，另向华茂公司出具收据，确认收到华茂公司租赁服务费750万元、租赁保证金2100万元。
四、信达租赁公司向山东高院起诉，请求：解除《融资租赁合同》；华茂公司返还所有租赁物，赔偿损失182889163.84元；信达租赁公司对欣茂公司提供的抵押土地变现价款享有优先受偿权；欣茂公司、陵城区政府、陵城区国土局在信达租赁公司无法实现抵押权的价值范围内承担连带赔偿责任。
五、山东高院判决：《融资租赁合同》于2015年4月27日解除；华茂公司向信达租赁公司返还全部租赁物，赔偿损失（全部未付租金155230138.32元、逾期利息27137659.73元、留购价款75000元，扣除租赁保证金2100万元和租赁物价值）；信达租赁公司对欣茂公司提供的抵押物享有优先受偿权；陵城区政府、陵城区国土局在信达租赁公司抵押权不能实现的范围内承担补充赔偿责任。
六、德州市陵城区政府、陵城区国土资源局不服，上诉至最高法院，主张：本案名为融资租赁合同纠纷，实为民间借贷纠纷；按照民间借贷纠纷认定，本案本金利息的计算应当是实际到位资金12150万元；将行政赔偿主体和民事赔偿主体混为一谈，存在明显错误。最高法院认定本案属于融资租赁合同纠纷，但改判陵城区政府、陵城区国土局在信达租赁公司抵押权不能实现的造成损失范围内对信达金融租赁有限公司承担三分之一的赔偿责任。
裁判要点
第一，本案属于融资租赁合同纠纷。本案中，信达租赁公司与华茂公司之间形成的法律关系符合融资租赁法律关系的特征：一是本案存在着租赁物以及租赁物所有权的移转即买卖租赁物、回租给付租金的事实，当事人之间并非没有租赁物或者未进行租赁物的所有权转移，并非只是单纯的资金流转。二是债权金额构成不同于借款合同。本案承租人需支付租金、租赁保证金，租赁服务费，双方还对留购价格和损失赔偿金进行了约定，不同于借款合同只返本付息的特性。三是偿还方式为按月分期偿还。本案合同约定每3个月支付一次租金，租金分期给付。
第二，陵城区政府和陵城区国土局应承担赔偿损失的责任。《中华人民共和国民法通则》（已失效）第一百二十一条规定：“国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中，侵犯公民、法人的合法权益造成损害的，应当承担民事责任。”《中华人民共和国土地管理法》第七十八条第二款规定：“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。”《民法典》第二百二十二条规定：“因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”上述规定是对国家机关或其工作人员在履行相应职务过程中造成民事主体损失应承担民事赔偿责任的规定。
本案在土地出让手续不全的情况下，陵城区政府向欣茂公司颁发《国有土地使用证》，陵城区国土局也为该土地办理了抵押登记，致使信达租赁公司信赖抵押权有效成立，由于上述抵押权可能不能实现造成损失问题的发生，根据前述法律规定，陵城区政府和陵城区国土局应承担赔偿损失的责任。因案涉债权人、债务人、陵城区政府和陵城区国土局对于案涉抵押权不能有效实现均有过错，故法院根据三方的过错程度，判决陵城区政府和陵城区国土局在信达租赁公司抵押权不能实现的范围内承担三分之一的赔偿责任。
实务经验总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
否定融资租赁关系的关键在于租赁物是否真实存在、租赁物的所有权是否发生变动。若不构成融资租赁关系，则人民法院将按照实际构成的法律关系处理。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
相关法律规定
《民法典》
第七百三十五条 融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
第七百四十六条 融资租赁合同的租金，除当事人另有约定外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。
第二百二十二条 当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2014〕3号）
第一条 人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。
对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。
第二条 承租人将其自有物出卖给出租人,再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。
《中华人民共和国土地管理法》
第七十八条 无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。
非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。
《中华人民共和国民法通则》（已失效）
第一百二十一条 国家机关或者国家机关工作人员在执行职务，侵犯公民、法人的合法权益造成损害的，应当承担民事责任
法院判决
以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：
本案属于民间借贷纠纷还是融资租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百三十七条规定：“融资租赁合同是出资人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。”第二百四十三条规定：“融资租赁合同的租金，除当事人另有约定的以外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。”《融资租赁纠纷解释》第二条规定：“承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。”由上述规定可见，《融资租赁纠纷解释》第二条认可售后回租的合法性。在售后回租交易中，物的所有权原本属于承租人，出卖人与承租人归于一体，与传统融资租赁交易的三方当事人存在一定区别，但与抵押借款存在不同：
一是当事人之间存在的合同法律关系不同。抵押借款一般存在抵押合同与借款合同两个合同，当事人之间是借款担保关系；售后回租则包括租赁物买卖合同与融资租赁合同两个合同，当事人之间是融资租赁法律关系。
二是标的物在租赁期间的权利属性不同。在抵押贷款合同中，债权人是抵押权人，标的物是抵押物，所有权归抵押人。而在售后回租合同中，出租人是标的物的所有权人。
三是债权金额构成不同。抵押借款合同由本金加利息构成，而售后回租合同中，租金一般由租赁物的购买价款、费用及出租人的合理利润摊提而成。
四是偿还方式不同，抵押借款多为整借整还，售后回租多为按月或按年分期偿还。本案中，信达租赁公司与华茂公司之间形成的法律关系符合前述融资租赁法律关系的特征，具体分析如下：一是当事人之间签订有《融资租赁合同》，该合同的附件包括《租赁物清单》、《概算租金支付表》、《实际租金支付表》、《所有权转移证书》。《租赁物清单》上载明有明确的租赁物，租赁物客观存在。《融资租赁合同》约定，信达租赁公司向华茂公司支付转让价款之时租赁物的所有权转归信达金融租赁公司，华茂公司应在收到转让价款当日向信达金融租赁公司出具《所有权转移证书》。该合同附件四《所有权转移证书》载明：华茂公司于2011年7月27日收到原告2011年7月27日（起租日）通过民生银行汇出的租赁物转让价款，共计人民币15000万元。自2011年7月27日起，编号XDZL2011－004《融资租赁合同》项下租赁物的所有权自华茂公司转移至原告。案涉租赁物的所有权在融资租赁合同履行期间属于原告所有。上述合同及其附件表明，本案存在着租赁物以及租赁物所有权的移转即买卖租赁物、回租给付租金的事实，当事人之间并非没有租赁物或者未进行租赁物的所有权转移，并非只是单纯的资金流转。
二是债权金额构成不同于借款合同。《融资租赁合同》约定，华茂公司承租租赁物须向原告支付租金，租金及其给付办法等事项均按《概算租金支付表》及原告发出的《实际租金支付表》办理。实际支付时，二者不一致的，以《实际租金支付表》为准。《概算租金支付表》载明，承租人需支付租金、租赁保证金，租赁服务费，双方还对留购价格和损失赔偿金进行了约定。尽管《概算租金支付表》载明，租赁利率是按照中国人民银行公布的人民币3年期贷款基准利率上调百分之4，是以中国人民银行公布的人民币3年期贷款基准利率为基础，但在此之外双方还规定了服务费，保证金等内容。这显然不同于借款合同只返本付息的特性。《融资租赁合同》约定：“华茂公司未按时、足额支付任何到期租金、租赁保证金、租赁服务费或其他应付款项，构成华茂公司违约。若华茂公司出现违约情形，原告有权采取以下一项或多项措施：（1）要求维修服务商停止相关服务，禁止华茂公司使用租赁物，且不对华茂公司因此遭受的损害承担任何责任”。
从上述约定可见，信达租赁公司对华茂公司提供维修等服务，因此，服务费的收取有事实和法律依据。两上诉人关于信达租赁公司没有提供任何服务不存在租赁服务费的上诉理由不能成立。
三是偿还方式为按月分期偿还。《融资租赁合同》附件二《概算租金支付表》载明，每3个月支付一次租金，租金分期给付。融资租赁的租期由当事人自由约定，三年将本息全部收回。四是预留购置款75000元并不足以否定融资租赁合同的性质。
综上，上诉人关于本案信达租赁公司与华贸公司之间形成的是企业之间借贷法律关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。
……
《中华人民共和国民法通则》第一百二十一条规定：“国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中，侵犯公民、法人的合法权益造成损害的，应当承担民事责任。”《中华人民共和国土地管理法》第七十八条第二款规定：“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。”《中华人民共和国物权法》第二十一条第二款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”上述规定均是对国家机关或其工作人员在履行相应职务过程中造成民事主体损失应承担民事赔偿责任的规定。本案一审庭审中，信达租赁公司提交的抵押物照片显示，抵押土地有大量居民住宅，华茂公司及欣茂公司对此亦无异议。一审法院要求陵城区政府、陵城区国土局限期提交涉案抵押土地的《国有土地出让合同》、土地出让金交纳凭证、拍卖成交确认书等相关土地档案资料，陵城区政府、陵城区国土局未能提供，在本院审理期间亦未能提供上述材料。在土地出让手续不全的情况下，陵城区政府向欣茂公司颁发《国有土地使用证》，陵城区国土局也为该土地办理了抵押登记，致使信达租赁公司信赖抵押权有效成立，由于上述抵押权可能不能实现造成损失问题的发生，因此，根据前述法律规定，陵城区政府和陵城区国土局应承担赔偿损失的责任。原审法院根据上述法律认定两上诉人承担民事责任并无不当。
在本院二审期间，信达租赁公司认可，在以案涉土地使用权设定抵押权时，其到抵押物现场进行了实地考察，知晓在办理抵押物登记手续之时，抵押物上存在着住房的情况，因此，对于本案抵押权不能有效实现，其也具有过错。因案涉债权人、债务人、两上诉人对于案涉抵押权不能有效实现均有过错，故本案根据三方的过错程度，判决陵城区政府和陵城区国土局在信达租赁公司抵押权不能实现的范围内承担三分之一的赔偿责任。华贸公司未按约支付案涉款项存在违约，信达租赁公司一直与债务人进行协商，不存在债权人未采取合理措施应承担未尽减损义务而对扩大的损失自担责任的问题，上诉人的该上诉理由不能成立。
案件来源
德州市陵城区人民政府、德州市陵城区国土资源局融资租赁合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院（2016）最高法民终480号]
延伸阅读
1
无论当事人之间系融资租赁法律关系还是借贷法律关系，均不会导致案涉合同无效。
案例1：唐山市丰南建设投资有限公司、民生金融租赁股份有限公司保证合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院（2016）最高法民终180号]认为，“无论民生租赁公司与山西海鑫公司之间系融资租赁法律关系还是借贷法律关系，均不会导致案涉融资租赁合同无效。《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款规定，对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应当按照其实际构成的法律关系处理。本案中，丰南建设公司未能提交证据证明案涉融资租赁合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，其仅以案涉合同系名为融资租赁、实为借贷合同为由主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。”
2
租赁物客观存在且所有权由出卖人转移给出租人系融资租赁合同区别于借款合同的重要特征。作为所有权的标的物，租赁物应当客观存在，并且为特定物。没有确定的、客观存在的租赁物，亦无租赁物的所有权转移，仅有资金的融通，不构成融资租赁合同关系。
案例2：柳林县浩博煤焦有限责任公司、山西联盛能源投资有限公司融资租赁合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院（2016）最高法民终286号]认为，“根据《中华人民共和国合同法》第二百三十七条有关‘融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同’的规定，租赁物客观存在且所有权由出卖人转移给出租人系融资租赁合同区别于借款合同的重要特征。作为所有权的标的物，租赁物应当客观存在，并且为特定物。没有确定的、客观存在的租赁物，亦无租赁物的所有权转移，仅有资金的融通，不构成融资租赁合同关系。……《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。因现有证据仅能证明案涉当事人之间有资金的出借与返还关系，而不足以证明存在实际的租赁物并转移了租赁物的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条有关‘借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同’的规定，应当认定兴业公司与浩博公司、联盛公司之间系借款合同关系而非融资租赁合同关系。”
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