过去两年高价地频出的南京市场，可能要产生第一个亏本出售的项目了。
在开盘时间一再延迟之后，来自北京的开发商京奥港旗下的“京奥港未来墅”项目，将于本周三首开，售楼处销售人员称定价在25000元—27000元/平方米，算是“楼价贴着地价卖”。
2016年4月，这家开发商以47.6亿元拍得南京麒麟一地块，楼面价22353元/平方米，溢价率163%，成为当时麒麟板块的最高地价项目。当周边楼盘售价在17000元/平方米时，京奥港曾放风它们的项目入市价会达到4万元/平方米。
显然现实比预期残酷，如果这个项目最终售价仅比楼面地价高出3000元—5000元左右，在算上建安成本和税费后，这样的价格在南京市场肯定是亏损甩卖了。
为什么面临亏本还要出货？南京一名业内人士表示，麒麟板块今年的高层毛坯房价红线被划定在了25000元/平方米左右，京奥港未来墅开盘时间已经是一拖再拖了。
去年9月，京奥港未来墅就称两个月后开盘，建造“豪宅”，放风价4万元/平方米。然而也正是从去年9月开始，南京楼市经历了5轮越来越严厉的调控，按热门区域划分楼盘所在价格区间，严控各区域楼价，这导致项目预售证达不到获批条件，开盘时间开始延后。
今年4月，又有消息传出，京奥港未来墅即将入市，毛坯价格为30000元/平方米，当时业内已认为这将是南京第一个亏损的高地价项目。然而到了今年6月，京奥港未来墅还是没有开盘，而放风价已经降至28000元/平方米，比两个月前又低了2000元/平方米。
现在似乎终于尘埃落定，项目售楼处销售人员表示，本周三开盘，意向购房者已经多于房源数，预计周五摇号。
这个项目开盘没法再拖下去的主要原因，是与大多数高地价项目面临着相似的资金压力，京奥港一笔34亿元的信托融资在今年年底即将到期。
根据“中融信托-宏金46号集合资金信托计划（一期）”显示，京奥港向中融信托发行了一笔高达34元的项目信托贷款，期限为12+6个月，已于去年6月发行，融资主体为北京京奥港集团有限公司，资金投向是京奥港未来墅地块。
这意味着，该项目必须在今年年底有销售回款，才能偿还信托融资，如果继续延期入市，将会面临违约风险，留给它们的时间已然不多。
最初做这笔信托融资时，京奥港曾对项目的前景充满信心。当时的信托计划曾写道：“项目盈利能力强，根据初步测算，预计项目可实现销售收入93.9亿，扣除期间产生的各种税费，项目可实现净利润约17亿元，回报率约为18.1%。”
在发布这份信托计划时，京奥港是按照售价能达到4.4万元/平方米来计算，但现实却远没达到它们的预期。
成立于1996年的北京京奥港集团，最初以钢贸物流起家，2003年才成立房地产开发公司，主要项目在北京和包头，地产业务的规模还未进入百强房企行列，属于典型的中小房企。2011年它们进军南京，以5.3亿元拿下中心老城区一地块，楼面价14232元/平方米。这个项目在2016年时最高卖到32000元/平方米，这让京奥港在南京市场尝到了甜头，却也为如今这个高地价项目陷入亏本出售埋下了伏笔。
京奥港未来墅如今已成为了南京业内人士口中最尴尬的高地价项目，即便从豪宅改为毛坯出售，依然难逃亏本厄运。而这仅仅是开始，还有更多项目恐怕会步京奥港的后尘。
在京奥港去年刷新南京麒麟板块最高地价一个月后，南京本地开发商中南建设又以总价48亿元、楼面价19195元/平方米拿下了麒麟G16地块，即如今的中南熙悦项目。
2016年底，该项目称预计售价将不低于35000元/平方米，但同样因为楼市调控袭来，该楼盘迟迟未能开盘，最新传出的开盘时间已经到了11月份。
过去的2016年，高价地在南京市场层出不穷，不仅诞生了88亿元的最高总价地块，还出现了45231元/平方米的最高单价地块，“面粉贵过面包”成为常态。现在这批高价地要逐渐开始入市了，但在楼市调控下，它们几乎不可能卖到当初预计的价格。
第一太平戴维斯住宅销售部高级董事唐华对界面新闻表示，过去两年，房企比较敢拿地，对于多数房企来说，手里有地才会安心，但目前这段时期和市场环境，对房企来说是一段煎熬的考验。
去年房企资金比较充裕，拿地时都雄心勃勃，唐华认为今年由于政策限制和金融层面上的收紧，开发商拿地要更加注意把控风险，拿地前期要对地块价值以及对该区域未来市场信心度进行全面评估，还要考虑到如果未来长期保持调控状态的话，地块的实际价值还有多少。
对京奥港这类在过去两年不惜高价拿地的中小房企来说，如何应对接来下更严厉的市场环境，将是它们最大的考验。
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