一
187亿美元！黑石收购普洛斯美国业务
业界人称，“得普洛斯者，得物流天下。”
6月2号，黑石集团官网发布一则消息宣布187亿收购普洛斯位于美国的工业物流资产。
（图：黑石集团官网内容）
这个资产包里囊括普洛斯美国1.8亿平方英尺的仓储面积，涉及1300座物流物业。这笔交易价格里还包括约80亿美元的债务，黑石计划对这些债务进行再融资。
这一消息发出后也得到了普洛斯方面的证实。
对于此次交易，黑石房地产全球联席主管Ken Caplan在新闻稿里这么评论：“物流是我们今天最有信心的全球投资主题，为满足不断增长的电子商务需求，我们期待在现有产品组合的基础上继续发展。我们的全球规模和利用差异化投资策略的能力，使我们能够为GLP的高质量产品组合提供一站式解决方案。“
普洛斯（GLP）首席投资官Alan Yang表示：“GLP能够在四年内利用我们在物流领域的深厚运营专业知识和全球洞察力，来建立和发展卓越的产品组合。我们为团队建立的业务感到自豪，我相信在Blackstone的领导下，业务将继续蓬勃发展。我们将继续扩大在美国的业务，抓住美国市场的关键机会。“
其实早在4月份，PropTech研习社就获悉普洛斯有意向将美国业务打包上市。消息放出之后，没有等来上市，结果却是黑石闻风先动，先一步下手了。
据智通财经消息，普洛斯美国业务标的并非没有争夺，由于黑石的出价高于安博，所以黑石成为这笔史上最大单笔不动产交易的买家。
外媒评价，完成这一单后，黑石将跻身美国最大的仓储物流业主之一。
早在今年4月，《华尔街日报》文章报道，普洛斯美国业务计划上市，估值200亿（约1346亿人民币），募资30亿美元。
当时，外媒评价称这可能是有史以来最大的物流地产商IPO。
如今，黑石提前出手，给出了187亿美元的价格，募资结果似乎要比IPO还要顺利一些。
为什么是普洛斯？普洛斯为何要卖资产？我们不妨先聊认识一下这位亚洲第一全球第二的物流地产霸主。
二
普洛斯的江湖地位
在普洛斯官方的最新表述里：
普洛斯是全球领先的现代物流设施及解决方案提供商，在地产和私募基金领域管理的资产总额超640亿美元，在全球拥有和管理的物业组合超过7300万平方米。
普洛斯是中国最大的现代产业园的提供商和服务商，也是中国市场最早启动智慧物流及相关产业生态系统的打造者和促进者。普洛斯及旗下品牌环普，在42个战略性的区域市场投资、开发并管理着336个物流园、工业园及科创园，物业总面积超过3700万平方米。
同时，普洛斯还基于支持物流、新能源及科技产业的发展，通过股权投资、金融服务及数据科技平台领域，积极打造领先的产业发展生态体系。
其实，人们提起普洛斯就想到物流地产，但普洛斯的业务不只这些。
普洛斯旗下共有四大业务板块，普洛斯物流地产、环普产业投资、普洛斯全球金融以及普洛斯股权投资。
其中，环普产业投资是对现代综合产业园投资建设；金融板块是为工业物流行业提供供应链融资；股权投资则着重在科技研发、物流、工业等全产业链进行投资布局。
那么普洛斯的江湖地位到底如何？
毫无疑问，普洛斯是亚洲第一、全球第二的物流地产商。从规模看，仅次于全球第一的物流地产商安博。
目前，中国主流大中型仓储企业约10家，其中包括普洛斯中国、嘉民、安博、平安不动产、万科等多家知名仓储地产企业。
其中嘉民物流持有面积280万平方米，中国物流资产持有面积260万平方米，平安不动产持有面积230万平方米，菜鸟网络持有面积220万平方米，安博持有面积190万平方米，万科持有面积150万平方米。
而普洛斯中国的运营面积是3119万平方米，远超其余9家物流地产运营面积总和。
这还只是过去的数据，最新的数据里，普洛斯全球管理面积是7300万平方米。
普洛斯2018年中期报告显示，截至2018年中期，普洛斯集团全球范围内所持有物流仓储的总建筑面积约为6169万平方米。
其中在中国境内所持有物流仓储面积约3119万平方米，已完工稳定物业面积达1839万平方米，完工未稳定129万平方米，在建及调整建筑面积463万平方米，土地储备602万平方米。
客户方面，普洛斯中国拥有超过1000家来自不同行业的客户，租户在中国39个主要城市和物流枢纽市场租赁了大约1174栋仓库。
前10位租户分别包括百世物流、京东世纪、海尔、德邦、唯品会、顺丰等多家公司，单一租赁面积占比均未超过10%。其中，阿里巴巴（百世物流）租赁占比为7.1%，位列第一。京东世纪租赁占比为5.8%，稳居第二。
三
普洛斯与黑石的买卖
普洛斯跟黑石是什么关系？有什么交集呢？为何黑石对普洛斯旗下物业如此青睐？
同为物流地产和地产基金类的全球霸主，普洛斯与私募巨头黑石有着频繁的交集，旗下的资产更是经常互相倒手。
如今黑石187亿从普洛斯手里买下的资产，正好是黑石当初卖给普洛斯的。
2014年12月8日，普洛斯曾与新加坡投资公司（GIC）联合投资81亿美元收购美国最大物流地产组合之一的IndCor，该物业的持有者就是私募机构黑石。
公开资料显示，IndCor公司组建于2010年，在美国主要地区拥有并经营1亿1700万平方英尺的工业地产项目，包括仓库和批发中心等。
据了解，普洛斯这笔投资物业组合分布在美国36个主要的市场，总建筑面积近1100万平方米。收购的工业房地产都靠近美国国内和全球的主要交通枢纽及大型物流仓储、批发网络，而且总体出租率达到90%。
对于这笔交易，业内人士预计，黑石将至少获利20亿美元。
对于普洛斯来说，通过此次收购，其基金管理平台也扩大至美国。交易完成后，普洛斯基金管理平台将增长61%，达到213亿美元。
彼时，普洛斯联合创始人、首席执行官梅志明曾公开表示，这项交易将让普洛斯在美国物流市场迅速形成规模，并获得了重要的团队和客户资源。
“当地的管理团队非常有经验，我们与多数的现有团队成员之前有过合作，相信此合作会产生巨大的协同效应。投资者对此次交易都有很强的投资意愿，我们有信心在2015年8月之前完成基金成立。”梅志明说。
三年之后，黑石也开始布局物流地产。
2017年年初，黑石宣布成立新的亚洲地产基金，筹资至少50亿美元，而之前黑石成立的首支亚洲地产基金，规模也已达到50.8亿美元，并已投资了逾70%的部分，用于拓展亚洲物流地产市场。
2017年，在普洛斯的私有化收购中，黑石曾想过入局，后来又因中国财团的竞购而放弃。
然而看中普洛斯，瞄准物流赛道的不止黑石，国内玩家们野心也不小。
四
都想入局物流地产
万科就是一个典型。
近些年，万科在物流地产中布局频繁。早在2015年，万科就联合了黑石集团成立了专门的物流地产公司，随后又不断拓展到全国的物流网络。
目前，万科已在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市顺利完成布点。
2016年8月，万科通过成立联合收购平台一举拿下了印力商业集团，进入国内商业地产运营商前三甲。
2017年10月，万科还与珠海乾元晟投资发展合伙企业、江苏省国际信托有限公司等公司合作，共同设立规模为60亿元的物流地产基金，合伙期限为10年，未来将投资境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目。
作为参与普洛斯私有化的中国财团角色一直，万科总裁郁亮曾放言：我相信普洛斯的团队目前可以做到全球第二，未来肯定可以继续很好发展，目标是成为世界第一仓储物流企业。
这背后是入局物流地产玩家们的野心。
而如果想要争全球第一，真应了文章开头那句话——“得普洛斯者，得物流天下”。
入局物流地产，黑石靠这187亿，这笔史上最大单的交易，稳住了它在物流天下的地位。（文/李夏 编辑/李晓丽 来源/投中网旗下PropTech研习社）
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