近日，有媒体报道称，“荣遇”唯一门店迟迟未见开业，正荣的长租公寓战略，或面临胎死腹中的命运。对于这一说法，正荣相关人士回应新京报记者称，“目前我们正在积极筹备长租公寓战略落地工作，各项工作也正处于如期建设过程中，预计开业时间将会在2022年之后。”
这一开业时间表，在业内看来，长租公寓的战略能否落地是一大疑问。这并非个例，实际上，今年多家房企对公寓板块放慢了脚步。问题在于，房企布局长租公寓，需要解决哪些问题？未来将如何发展？
首个“荣遇”项目推进慢
早在2017年，正荣就开始探索包含长租公寓在内的多领域新业务。旗下的长租公寓品牌“荣遇”，定位于一二线城市社会精英、新生代白领以及高知人士。资料显示，将在上海落地的首个“荣遇”项目总客房数达到654套，共四种不同户型，最小户型建筑面积约36平方米，最大户型约72平方米，同时其配套面积也达到了1100平方米。据悉，正荣还将陆续在南京、武汉、合肥和福州等一二线城市启动“荣遇”项目。
谈及目前“荣遇”的进展情况，正荣相关人士回应称，“荣遇”目前所有的产品设计及户型都在按项目节点如期进行，预计开业时间将会在2022年之后。
对此，财经评论员严跃进表示，若是长租公寓推进的节奏较慢，其实也可以理解为一种策略，即小步试水，不搞大规模的竞争，这样有助于降低试错成本，同时可以结合市场的变动做产品和模式的微调。
“当然，推进过慢，也容易让投资者担心其经营能力，这也是类似企业在推进长租公寓过程中所需要注意的内容。”严跃进称。
“荣遇”开业时间表，在薜荔房互机构创始人、房地产和互联网研究院院长相国良看来，长租公寓战略能否落地是一大疑问。
合硕机构首席分析师郭毅认为，闽系房企一般追求高周转、高杠杆，对利润率要求较高，而长租公寓属重资产，且回报周期较长，依托于运营来逐步实现收益，即运营加资产增值的产品类型，可能并不适合习惯奔跑的闽系房企，而更适合对资产回报率要求不高，又希望资产实现稳定增值的企业，比如险资、国企等，能细水长流地去考虑业务板块，而不是追求短期利润与效益。
还有房企放慢公寓板块步伐
实际上，今年多家房企对公寓板块放慢了脚步。房东东创始人全雳道出了行业一大现状：今年有的企业停止了拿项目；有的企业开始转手在营项目，团队进行缩编；也有的企业，明确不求规模，只开几个精品项目。
在此之前，朗诗绿色集团发布公告称，将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。
此外，新京报记者获悉，因长租公寓和养老产业拖累了远洋集团整体盈利与发展步伐，远洋集团今年下半年可能会把长租公寓和养老产品剖离出集团，成立单独体系外的公司去操作。不过，也不排除找第三方买家把远洋邦舍整体收购。
业内人士预计，还有更多开发商陆续会剖离长租公寓行业。
同策研究院总监张宏伟曾表示，从去年下半年至今，房地产市场进入下行通道，总体来说全国市场还处于调整阶段，房企资金压力较大，尤其是来自于债务到期的压力。在此背景下，房企会对长租公寓这类投入大、短期成效较少的业务做一些战略收缩。
存量运营抵不过高周转？
“长租公寓这个新创板块看似简单，但可谓‘赔钱集中区’”。全雳如此表示。之所以这么认为，在他看来，房企在房源、低成本资金获取上看似优势明显，但在租赁这一精细化链条上，房企并不具备十足的竞争力。
事实上，作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，尤其面临前期投入大，回收期较长，短期盈利能力难的问题。去年一年，不少长租公寓品牌因经营不善而退出市场。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭道出了房企面临的一大难题：若长租公寓按重资产持有物业来运营，必然会面临很大的压力，“开发商自己建房子后出租，或并购存量物业后改建成公寓出租，都很难实现盈利，原因在于，房价、地价、融资成本都偏高，相对而言，租金收入则偏低，而且这一矛盾在短期之内也很难解决。”
值得注意的是，与地产快周期开发不同，租赁是慢周期行业，全雳指出，慢行业成熟期需要十年、二十年或更长，持续和迭代是建立内部创新创业孵化平台最关键的两个动作。但如果企业没有耐心，缺少坚定不移的战略投入，内部创新业务很容易流于形式被边缘化。
全雳进一步指出，已经习惯高周转的开发商，大多数都做不好存量运营。原因在于，没有那个耐心，以及由资金成本决定，“从高到低是非常痛苦的事，开发商的长租创新，抵不过‘高周转’，除非抱着亏5年的决心。”
不过，很多开发商进入长租公寓市场，并非主动为之。相国良指出，长租公寓是盘活存量的重要手段，目前主流开发商都在做长租公寓，毕竟很多城市，不少地块在出让时，对自持租赁住房有相关要求。
来自联讯证券的一份报告指出，自持土地的几个关键点在于：一，自持年限，一般自持土地的价格比较低，开发商愿意拿，主要是因为希望经营了一段时间以后，政策发生变动，这些房子可以再卖掉；二、自持比例，从竞拍地价转为竞拍自持面积或保障房面积，会让开发商把自持或者保障房部分的成本压缩，提高可以销售部分的价格来盈利。
行业迎来并购潮？
值得注意的是，房企对公寓板块放慢脚步的同时，一些公寓运营企业融资、收购动作不断。
窝趣公寓完成B轮融资；魔方公寓完成D轮融资，并接连收购了几大业内较知名的集中式公寓品牌；蛋壳公寓完成C轮融资，并收购了爱上租；安歆公寓也宣布并购逗号公寓。
可以说，从2014年萌芽至今，经过四年多的高速发展，长租公寓出现较为严重的分化现象。那么，这是否意味着，这两年长租公寓行业进入并购高发期？
在接受记者采访时，安歆集团高级副总裁黎月珍表示，这没办法预言，但可以肯定的是，这两年确实是资本寒冬期，“但对我们来说是好事，越在这一时期，企业就越需要沉下心，钻营运营及销售效率。”
“以往两三年，很多企业都在盲目扩张规模，不管项目以及价格如何，先拿下来再说，似乎觉得把规模跑起来，融资就更容易。但目前发现，不管规模如何，若运营效率低，项目是亏损的，融资就更为困难，这跟前几年是完全不一样的情况。”黎月珍表示。
黎月珍进一步表示，很多资方进来前，都要做尽调，会看很多数据，“如果我们只是侧重于规模扩张，而不是运营效率和提升绩效，他们是不会盲目来投资的。”
那么，房企布局长租公寓，如何破局与盈利，未来如何发展？郭毅向记者表示，长租公寓需要长期运营才能体现价值。从利润周期来看，越到运营中后期，利润的最大化效果才能显现出来，其中，管理较为重要，要最大化地控制成本。
与此同时，郭毅还指出，在产品和客群方面，未来房企要进一步细分，针对不同需求的客群，开发定制型的产品。此外，在服务上形成客户黏性，再进一步深耕，为租户提供更长尾的延展产品和服务。
“一手控成本，一手增收入，加上政策倾斜和资金扶持，长租公寓才能有更为清晰的明天。”郭毅表示。
新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对 杨许丽
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