交通银行8月1日发布关于调整个人按揭贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整公告，并表示自11月1日起施行，迅速引起市场广泛关注。《国际金融报》记者注意到，8月2日晚间，交通银行网站已经删除了这份公告。
那么，在引发争议的这份公告背后，是银行收费标准趋严还是市场“误读”？在贷款利率持续下行背景下，购房者应不应该提前还贷？
是收费调整还是“误读”
具体来看，交通银行发布的《关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》（下称“公告”）显示：
调整后，个人按揭类贷款（包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款）及个人线上抵押贷（消费），提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1％。不过，在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。
调整之前，交通银行的收费标准为：
一、部分提前还款补偿金。每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始，收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1％。
二、全部提前还款补偿金（只适用于普通贷款，不适用于循环贷款）。对下列全部提前还款情况收取当次提前还款本金金额的1％：（一）贷款期限2年（含）以上5年（含）以下，1年内全部提前还款；（二）贷款期限5年以上，3年内全部提前还款。
从市场反馈来看，多数购房者认为，这或许意味着“银行并不欢迎提前还贷”，并预计调整后相关收费标准或将趋严。另外还有人担心，交通银行“率先调整”后，可能引起其他银行跟风效仿。
不过，《国际金融报》记者从业内知情人士处获悉，这其实是一次“误读”。“实际上，公告只是将过去收费标准中的分项要求合并为一项要求，但贷款合同本身并没有与此前发生过任何改变，换言之，收取补偿金需要根据贷款合同来进行，而合同未发生改变，即相关收费的标准也无变化”。
多数银行未执行提前还款收费
据上述人士透露，公告的实质在于“合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限”。
“公告中指出在上述前提条件下，对提前偿还本金的消费者提出了要求付补偿金的规定，但实际操作中，目前对消费者并没有真正执行收取补偿金的政策。”业内知情人士表示。
交行信贷业务人员在接受媒体采访时称：“这是全国统一规范的政策，各地可以根据实际情况调整。目前，上海地区的相关政策并没有变化，贷款发放满1年后，部分提前还款免收补偿金。”
据记者观察，当前银行较少存在提前还款要求缴补偿金的现象。某股份制银行分析人士告诉《国际金融报》记者，收取此类“违约金”在国际银行业务中是通行做法，只不过在我们的信贷环境下，虽然合同明文规定，但多数银行均会给予减免。
在工商银行、农业银行、建设银行、上海银行等办理过个人按揭贷款的多位消费者也向《国际金融报》记者证实，“此前有选择提前还款，但并未发生银行收取补偿金的现象”。
“基本上，钱攒到一定额度后选择提前还款，银行便会重新算定新的利息。”有消费者称。
中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼指出，商业银行向客户发放贷款，并以合同形式明确约定贷款期限、利率等要素。全部或部分提前还款，违背了贷款合同中关于贷款期限的约定，是一种“违约”行为，也是银行要求收取违约金的逻辑基础。
“目前，法律未明确规定提前还款需要支付违约金（补偿金），具体需要看贷款合同约定。如果贷款合同明确约定提前还款需要支付违约金（补偿金），银行按照合同约定收取违约金（补偿金）在法律上没有问题。”董希淼表示。
重点在识别提前还贷动机
今年以来，市场上针对“提前还房贷值不值”的问题讨论颇多。特别是上半年资本市场波动不断，各类理财产品收益出现较大面积回撤，也让部分购房者产生提前还贷的想法。
“尽管今年选择提前偿还贷款的客户相比往年增多，但预计对银行影响有限。”一位股份制大行工作人员告诉《国际金融报》记者，由于房贷金额大，提前还房贷现象并不普遍。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，银行要重点辨别消费者提前还贷的动机，“提前还贷是少部分现象，但要充分认识到购房者提前还贷的心理”。
严跃进分析指出，“可能部分购房者是考虑到还款压力想提前偿还，以减少后续的利息开支，部分是希望提前还贷进而把房产做抵押，获得成本更低的贷款，还有部分是会对比目前新购房者的房贷利率，觉得自己偿还贷款的利息太高，所以想提前还贷，动机各有不同。”
“特别是有可能存在通过提前偿还房贷，然后去申请银行的房抵贷或经营贷业务，以获取更为低廉的贷款利率。”严跃进表示，在合理的前提下，提前还贷无可厚非，但借此去获得经营贷，继续去炒房，这是不能被允许的。“建议金融部门要密切关注，防范成为银行系统新的金融风险和纠纷问题。同时，建议商业银行要充分理解客户的金融需求，主动去改善服务，以不增加购房者负担的角度去协调此类问题，减少各类贷款方面的纠纷和投诉。”
“对银行来讲，购房者选择提前还贷，其实对银行业务的冲击并不大。”严跃进表示，因为不是所有客户都会选择提前还贷，“现在主要的矛盾问题是停贷，而不是提前还贷，银行也无需对此过于抵触。”
据记者了解，浦发银行、平安银行等银行纷纷表示，目前不会调整提前还款补偿金政策。
此外，针对当前LPR（贷款市场报价利率）多次下调，是否有必要提前还房贷，严跃进建议，“新购房者必然是能享受到当前较低廉的利率优惠，但对已经买房的存量贷款用户来讲，不排除明年元旦之际利率下调的可能。特别是在利率下行的背景下，提前偿还房贷的意义不大”。
本文源自国际金融报
上一篇
