我们现在说的房产商规范的融资渠道一般有十六种，这十六种定义很明确。我在这里只是把标题列举一下，这应该是一个 常识。
第一，应该有自有资金
第二，应该有银行贷款
第三，预售房款。老百姓按揭贷款交的预售房款，也是一种借款。
第四，建设单位的垫款。合同里就写上了，是开发商很聪明地利用了建没 单位的资金为自己服务，是强行拖欠的，不合理的。
第五，房地产信托
第六，可以上市融资。
第七 房产商品证券化。
第八、联合开发。让合作单位把钱一起给你打进来。
第九，开发商的贴息贷款，这相当于卖房信贷。开发商有意拿出10亿元， 这10亿元是贴息款，引导老百姓买他的房子。你买我的房子100万元，你自己首付30万元，你另外70万元银行贷款，银行贷款里面我给你贴3个百分点。贴了以后，你看到这个贴息贷款肯定就来买我的房子，我的房子就很容易周转了。
第十，售后返租。房产商卖房子后又找户主租回来，房产商去做酒店式公寓出租，保证给户主10%、15%的高利息，对买房的人来说是一个刺激或者诱惑。理论上，在正常的循环里有合理性。但到后来就变成高息揽储，最后一堆坏账。
第十一，海外融资。海外融资利息比较低，一般是1%、2%的利息。借了外国的债券或者资金，一般就是2%、3%的利息、。从这个角度，非常划得来但如果遇到人民币汇率突然贬值，汇率上的损失带来的冲击可能比利息上的损失还大得多。那么这就看房产商的借款周期了。
第十二，融资租赁。
第十三，私募股权。
第十四，债券融资。
第十五，房产商不是用它的企业融资而是用项目融资，用项目做担保来
第十六，夹层融资。夹层融资既是股权又是债务。用股票市场的话就是转股，里面有一个抽屉协议。
以上说的这十六种融资方式在合理的信用“度”里面，都是规范的金融杠工具，是一个正常的开发商脑子里该有的融通工具。如果做得好，房产商有 信用的话，每一种都是良性的，是正当的工具，但在房地产商高杠杆运行、信用 透支的情况下，在房地产商把事情做糟、资金链发生断裂的背景下，这十六种 融资渠道每一种都会成为麻烦的来源，每一种都是“魔鬼”。
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