2021年96.08分的顶流盘——中粮瑞虹海景壹号最近交房了
从各个层面来说，瑞九确实是不负当年的高积分
1、交付力不负当年高积分
虽然当年瑞九一手时，也有购房者被高容积率劝退。但客观讲，这对内环内住宅还真不是大问题。
反倒是瑞九规整的地块，在整个虹口都相当稀缺。
如今项目正式交房，实景看到这样开阔的视野和满眼绿意，确实更令内环内一些“伪豪宅”汗颜。
2、挂牌价，那就更是不负当年的高积分了
比优质交付更让人亢奋的，应该是如今的挂牌价。
虽然项目刚刚交付，但挂牌单价已经普遍在接近20W的级别……
偶有18W报价已算是“低于周边二手单价，太便宜”，业主的高预期可见一斑
但显然，这个价格目前有不少人并不买账
20W买瑞虹，难道不是抢钱吗？
那么问题来了：20W的瑞虹真的值吗？
上海20W的地段都应该是哪些？
大家的第一反应肯定都是黄浦、老静安、内环滨江等等，它们近期的成交价大多在20W左右
这是徐汇滨江明天就开始认购的百汇园
它的二手房源近期成交价格就在19-20W左右
哪怕是上海的房价天花板——新天地
翠湖房龄长些的小区，最近成交也就22W左右
我们的另一个公众号——地产热点观察
今年年初曾对上海各板块地段价值进行划分
排除房龄对房价的影响后，真实房价格局如下图：
20W+是上海顶级地段，仅少数最核心板块能触及
（感兴趣可点击《上海能卖20w+的房子都在哪？》）
与上述板块相比，相信大部分人都会承认，瑞虹新城还是有差距的
从“上位替代”的角度来说
20W级别买瑞虹新城，好像并不是好选择！
20W买瑞虹，倒也真不是抢钱！
不过和一位置换过3次瑞虹的同事聊完之后，20W的挂牌价，似乎也确实没那么离谱。
概括一下他的几条理由：
1、熟悉、喜欢瑞虹，其它板块哪怕前滩也看不上
2、习惯了置换新一期瑞虹，涨一点很正常
3、瑞虹七期已经站稳17W很久了
我们来解读一下这些理由背后的潜台词。
1、配套持续更新，不断有新的吸引点
瑞虹新城对于商业的构建就很花心思
2004年的瑞虹生活广场，2015年的星星堂，2017年的月亮堂，到2021年的太阳宫，体量、层次都在越来越丰富并升级
瑞虹新城已经自生长成为虹口重量级商圈
2、产品持续升级，主动提供置换理由
瑞虹最令我印象深刻的是：超高的复购率
当年瑞八销售时，我们曾详细了解过客户来源
根据瑞虹新城内部统计，前几次开盘有30%以上的购买客群是瑞虹老业主。
这来自于瑞虹持续不断提供新的价值点
除了上文提到的商业，户型的持续进步也十分明显
从最初的全北户型，到后来大众喜好设计，每一期都肉眼可见的进步
到了本文提到的瑞九，已经出现了结合公园景观，领先市场的好户型
3、房价体系坚挺，流动性健康
实际上，瑞虹并非只有早早站稳17W+的七期坚挺
通过我们的“房龄系数”还原后，年初瑞虹各期社区还原到2020年房龄的价格，都站稳在18W+
挂牌价接近20W算上几个点的“还价余地”，成交价就在19W冒头
以瑞虹九期紧邻公园+优质户型+石材立面的配置，涨这么一点好像也算是合理
买房其实就是一个萝卜一个坑
瑞九挂牌20W到底值不值？
这个看似离谱的价格，仔细分析其实真不算离谱
20W贵吗？贵！
对没地段偏好的买家，挂牌20W有不少更好的选择
20W贵吗？也不贵！
对有地域情结的买家，挂牌20W的瑞九也算合理
而且因为不同于一手房动辄几百套一起销售，瑞虹的次新也就几套几套的供应量
瑞虹优质的城市界面+稳健的价格体系，等几位有缘人肯定不是难事
所以坐稳19W+的成交价应该只是时间问题
在瑞虹新房已经收官的情况下，上不上瑞九就是一个萝卜一个坑的问题
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